Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất. Có hiệu lực thi hành kể từ ngày  Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành, Nghị định 71 quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm: so sánh, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất.

Nghị định cũng quy định cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai. Cụ thể:

Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định.

Trường hợp thời điểm ban hành quyết định từ ngày 1/7/2014 đến ngày 31/12/2014 mà thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất tại thời điểm ban hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015.

Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tùy từng trường hợp cụ thể để áp dụng các phương pháp định giá đất. Trong trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất thì xử lý như sau:

Nếu có đầy đủ điều kiện để ước tính được doanh thu phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;

Trường hợp không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu, thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất để Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa quy định cụ thể hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất , cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá xem xét, quyết định.

Chuẩn hóa phương pháp định giá đất là điểm rất quan trọng của Luật Đất đai 2024

Nhận định về phương pháp định giá đất của Luật Đất đai 2024, luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLAW cho biết, việc Luật chuẩn hóa phương pháp định giá đất là điểm mới rất quan trọng của Luật lần này.

Luật chuẩn hóa 4 phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; đồng thời xác định rõ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá là nguồn thông tin đầu vào được ưu tiên khi sử dụng để định giá đất.

Điều này đánh dấu một bước tiến quan trọng, cung cấp cơ sở để định giá đất theo giá thị trường và khắc phục những hạn chế lâu nay trong việc xác định giá đất (đặc biệt là việc xuất hiện hai mức giá), tạo điều kiện cho nhiều mục đích khác nhau như đền bù, giải phóng mặt bằng, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước, xác định giá trị bất động sản, tính toán chi phí - hiệu quả đầu tư dự án, đồng thời rõ ràng quy định trách nhiệm của các bên liên quan…

Đối với doanh nghiệp và chủ đầu tư, việc áp dụng bảng giá đất sát với giá thị trường hơn có thể làm tăng chi phí sử dụng đất. Đồng thời, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm giúp cho giá đất tiệm cận thị trường song cũng sẽ làm tăng áp lực về nguồn nhân lực, công nghệ, trách nhiệm đối với địa phương.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng cho rằng, việc bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai mới được cho là một nội dung mang tính đột phá. Ông Hà cho biết: Từ hoạt động thực tiễn, có thể thấy quy định về khung giá đất chưa thực sự đem lại hiệu quả, việc bỏ khung giá đất trong Luật Đất đai mới được cho là một nội dung mang tính đột phá, ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Việc bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất, thay vào đó trước khi ban hành ra bảng giá đất của từng địa phương thì UBND tỉnh, thành phố sẽ căn cứ vào các nguyên tắc điều chỉnh giúp các tỉnh, thành phố thể hiện trách nhiệm trong quyết định giá đất dựa trên quy chuẩn, phương pháp định giá, hợp xu thế để xây dựng bảng giá đất phù hợp. Từ đó đảm bảo quyền lợi khi được bồi thường của người dân vì tiền đền bù tăng theo giá đất, đẩy nhanh tiến độ giao đất cho các chủ đầu tư để tiến hành các dự án.

Việc bỏ khung giá đất đồng thời có thể thúc đẩy bất động sản minh bạch hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ đất đai, đặc biệt phổ biến tại các vùng nông thôn. Khi khung giá đất và giá đất thị trường ngang nhau thì dẫn đến thuế, phí chuyển nhượng đất cao hơn so với hiện tại từ đó làm giảm đi tính hấp dẫn của việc đầu tư vào đất đai. Giá đất cũng có thể giảm, về lâu dài sẽ giúp thị trường nhà đất lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi.

Ngược lại, bãi bỏ khung giá đất có thể khiến giá nhà tăng vì giá đất là một trong các yếu tố cấu thành lên giá nhà. Điều này ảnh hưởng rất lớn tới nhiều người vì không phải ai cũng có đủ kinh tế để mua nhà, mà giá nhà hiện tại đã cao so với thu nhập trung bình của một bộ phận người lao động. Các doanh nghiệp bất động sản cũng có thể rơi vào khó khăn, sức ép lớn từ giá đất tăng sẽ khiến chủ đầu tư tối ưu hóa nhằm giảm chi phí đầu tư, làm chững thị trường bất động sản, trong khi nhu cầu về nhà ở đang rất bức thiết.

Chính vì vậy, các cơ quan quản lý Nhà nước cần có những chính sách thận trọng, bám sát tình hình thực tế để giúp người dân và doanh nghiệp thích ứng và có những điều chỉnh phù hợp.