Điều chỉnh cơ chế tạo quỹ phát triển nhà ở xã hội

Tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa 15, vấn đề về nhà ở xã hội là một trong những nội dung của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nhận được nhiều sự quan tâm của các đại biểu, với nhiều ý kiến đóng góp nhằm tạo nguồn cung đáp ứng nhu cầu rất lớn với phân khúc này của thị trường.

Để giải quyết một trong những vướng mắc lớn nhất khiến quá trình phát triển nhà ở xã hội vẫn còn rất chậm đó là về quỹ đất. Nhiều ý kiến cho rằng cần phải tính toán lại quy định "thu hồi" quỹ đất 20% tại các dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Bởi lâu nay đa số doanh nghiệp chọn hoán đổi quỹ đất bằng việc đóng tiền thay thế nhưng nguồn tiền này "hòa chung" vào ngân sách và đã không được dành riêng để dùng xây nhà ở xã hội.

Ông Hồ Đức Phớc - Bộ trưởng Bộ Tài chính cho biết: "Theo quy định của Luật Ngân sách và các luật hiện hành là các khoản thu ngân sách không phân định hay nói cách khác không quy định về nhiệm vụ chi, tức thu là thu vào để hòa chung vào ngân sách, không quy định vào nhiệm vụ chi của những việc cụ thể, cho nên nếu mà ghi thế sẽ rất khó khăn. Thứ hai là khoản này có đưa vào ngân sách không, nếu kông đưa vào ngân sách mà bỏ ngoài lại cũng không có cơ chế".

Cũng liên quan đến quy định các dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội, có đại biểu lại cho rằng không nên quy định cứng mỗi dự án phải dành 20% phát triển nhà ở xã hội. Bởi có khu vực giá trị quyền sử dụng đất rất lớn, vì vậy đại biểu cho rằng với dự án có vị trí đắc địa không xây dựng nhà ở xã hội ở khu vực này, nên quy thành tiền để nhà nước xây ở khu vực khác phù hợp hơn với mức sống và điều kiện của người lao động có thu nhập thấp.

Thực tế Dự thảo Luật cũng đã có quy định nhiều cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư nhà ở xã hội như: Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được hưởng lợi nhuận định mức; vay vốn ưu đãi; hỗ trợ đền bù, giải phóng mặt bằng, đấu nối hạ tầng chung khu vực có dự án...

Tuy nhiên, vấn đề giải phóng mặt bằng vẫn đang gây khó cho các chủ đầu tư. Đây cũng là vấn đề được các đại biểu đặt ra theo hướng, nhà nước sẽ cung cấp đất sạch cho các chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở xã hội. Bởi bằng cách này, các doanh nghiệp sẽ không mất thời gian để giải phóng mặt bằng nên có thể nhanh chóng phát triển dự án đưa nguồn cung ra thị trường sớm.

Để đẩy nhanh việc tạo nguồn cung cho phân khúc nhà ở xã hội, có đại biểu đề xuất tăng tính chủ động cho các địa phương trong hỗ trợ tài chính cho các dự án phát triển nhà ở xã hội.

Bà Tạ Thị Yên - Đại biểu Quốc hội tỉnh Điện Biên cho đề xuất: "Do khả năng đảm bảo quỹ đất, giá cả nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các dự án nhà ở xã hội ở mỗi địa phương cũng khác nhau, chúng ta nên quy định vào luật là tăng quyền chủ động cho địa phương trong hỗ trợ tài chính cho nhà ở xã hội, bởi vì chỉ khi đó đối tượng của nhà ở xã hội mới có thể tiếp cận, hay lựa chọn được nhà ở với diện tích hợp lý, chất lượng xây dựng với giá cả phải chăng".

Điều kiện mua nhà ở xã hội nên thay đổi

Cũng tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa 15, ông Phạm Văn Thịnh - Đại biểu Quốc hội tỉnh Bắc Giang cho biết, tại Bắc Giang công nhân muốn mua nhưng lại không đáp ứng điều kiện "không có nhà ở, đất ở nào khác". 

Cụ thể, dự án nhà ở xã hội thị trấn Nếnh, (huyện Việt Yên, Bắc Giang), giai đoạn 1 có 4.000 căn hộ, giá bán 12,3 triệu đồng một m2. Chủ đầu tư đang hoàn thiện để đưa vào sử dụng, nhưng từ khi công bố nhận hồ sơ đã hơn một năm mới có trên 200 công nhân đủ điều kiện mua nhà.

Với thực tế này, ông cho rằng, các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội nguy cơ vỡ nợ vì không có khách hàng đủ điều kiện. Ông Thịnh kiến nghị nới điều kiện được mua, thuê nhà ở xã hội.

Liên quan đến đề xuất công nhân, người lao động không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân mới được mua nhà ở xã hội, Đại biểu Quốc hội cho rằng không hợp lý, nên bỏ.

Theo dự thảo luật, công nhân, người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp thuộc nhóm hưởng chính sách này. Thẩm tra nội dung trên, đa số ý kiến tại Ủy ban Pháp luật đồng tình nhưng một số ý kiến đề nghị làm rõ hơn: công nhân, người lao động (không giới hạn trong khu công nghiệp) có thu nhập không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân mới được mua nhà ở xã hội. Việc này để bảo đảm công bằng với người lao động có thu nhập thấp nói chung, không phân biệt làm việc trong hay ngoài khu công nghiệp.

Quan điểm trên theo Phó chủ nhiệm Ủy ban Tài chính, ngân sách Nguyễn Hữu Toàn là chưa hợp lý vì đã loại bỏ hàng loạt trường hợp cũng cần hưởng chính sách nhà ở xã hội.

"Thu nhập hơn 10 triệu đồng một tháng đã phải đóng thuế thu nhập cá nhân, họ còn lo bao thứ như tiền ăn học của con, chi phí sinh hoạt, lấy đâu tiền mua nhà nếu không được hưởng chính sách. Những người đóng góp cho xã hội mà lại bị loại ra, cần cân nhắc", ông Toàn góp ý.

Bà Trần Thị Hồng Thanh, Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh Ninh Bình cũng nói "không phù hợp" nếu thu hẹp đối tượng công nhân tại khu công nghiệp, cán bộ công chức viên chức được mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Theo bà, có những trường hợp nộp thuế nhưng thu nhập không đủ sống, nên cân nhắc mở rộng phạm vi thu nhập để tăng diện được tiếp cận nhà ở xã hội.

"Cần mở rộng phạm vi thu nhập người được mua nhà ở xã hội, tức là có

những nhóm có thể vẫn nộp thuế thu nhập cá nhân, nhưng họ sống ở các thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM tiêu dùng đắt đỏ, trong khi giá nhà cao", bà Thanh nói.

Phó giám đốc Sở Tư pháp TP HCM Văn Thị Bạch Tuyết cũng đề nghị không quy định người lao động phải thuộc diện không nộp thuế thu nhập cá nhân mới được mua nhà ở xã hội. "Hiện mức giảm trừ gia cảnh đã lạc hậu, nhiều công nhân dù phải đóng thuế, mức sống vẫn chật vật, khó khăn. Do vậy, cần bỏ điều kiện này", bà cho hay.

 Bất cập về điều kiện được mua, thuê nhà xã hội cũng là trở ngại khiến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chưa có ai vay dù triển khai gần hai tháng. Đây là gói cho vay hỗ trợ với chủ đầu tư, người mua dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất thấp hơn 1,5-2% lãi suất trên thị trường.

Bà Trần Thị Vân, Phó đoàn chuyên trách Bắc Ninh, đặt vấn đề, từng có gói hỗ trợ khác về mua, thuê nhà ở xã hội trong chương trình phục hồi kinh tế theo Nghị quyết 43 của Quốc hội. Các chính sách này đều có thời hạn thực hiện trong 2023 và kết quả thực hiện rất thấp. Chẳng hạn, gói giảm lãi suất 2% hỗ trợ vay nhà ở xã hội mới giải ngân được gần 1%, hay gói vay 15.000 tỷ đồng của Ngân hàng Chính sách xã hội cho công nhân, lao động mới thực hiện được hơn 34%.

"Các gói tín dụng trước còn chưa hấp thụ hết thì liệu gói 120.000 tỷ đồng có khả thi hay không, trong khi Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản hay Nhà ở đang sửa, quy hoạch liên quan chưa phê duyệt xong", Phó đoàn chuyên trách tỉnh Bắc Ninh nêu.

Cần có mức giá trần đối với nhà ở xã hội

Cũng tại phiên thảo luận ở kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa 15,  Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc phân tích, hiện nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư hoặc doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng. Ông cho rằng, trường hợp dự án nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư, tức lấy tiền từ ngân sách, dự thảo luật cần quy định rõ UBND tỉnh, thành phố có quyền giao chủ đầu tư thực hiện và "là người quy định giá bán và giá thuê".

"Đất nhà ở xã hội không thu tiền, đương nhiên khi Nhà nước làm thì quy định giá bán cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội", Bộ trưởng nói.

Còn trường hợp doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội, ông Phớc nói cũng cần Nhà nước duyệt giá. Ông phân tích, doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư, nhưng đất là Nhà nước giao đất sạch, không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước phải khống chế mức bán tối đa. Như vậy, nhà ở xã hội mới bán, cho thuê đúng đối tượng. Còn nếu không, sẽ rơi vào "kênh" nhà ở thương mại.

"Nhà nước phải quyết giá với nhà ở xã hội. Dự án do Nhà nước đầu tư thì bán đúng giá, còn doanh nghiệp bỏ vốn phải quy định giá tối đa, tức giá trần. Khi bán giá tối đa, doanh nghiệp tiết kiệm hơn, họ sẽ có lời", ông nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Tuấn Thịnh, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội nhận xét giá nhà ở xã hội đang chưa thống nhất với Luật Giá. Theo đó, luật này quy định nhà ở xã hội không sử dụng vốn Nhà nước, hay do tư nhân đầu tư vẫn thuộc phạm vi định giá của nhà nước.

Trong khi đó, dự thảo Luật Nhà ở chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xây dựng phương án giá bán, cho thuê, trình cơ quan chuyên môn của tỉnh thẩm định tại thời điểm nhà ở đủ điều kiện được bán. Theo ông Thịnh, quy định về định giá giữa hai luật đang mâu thuẫn, ông đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu lại để đảm bảo phù hợp giữa các luật.

Theo dự thảo luật, giá bán nhà ở xã hội được xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở và các chi phí hợp lý của doanh nghiệp như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí hợp lý khác.

Quy định này nhận được tán thành của đa số ý kiến trong cơ quan thẩm tra - Ủy ban Pháp luật của Quốc hội. Tuy nhiên, cơ quan này cho rằng cần làm rõ các nguyên tắc, điều kiện để chi phí có thể coi là hợp lý khi tính vào giá bán. Việc này để kiểm soát chặt giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội trên cơ sở hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người dân.

Theo quy định hiện hành, các doanh nghiệp tham gia đầu tư nhà xã hội được hưởng một số chính sách ưu đãi về vốn vay, giá bán ra vẫn phải có sự phê duyệt của cơ quan quản lý với mức trần lợi nhuận 10%. Điều này khiến doanh nghiệp không mặn mà đầu tư nhà xã hội bởi đánh giá lợi nhuận không hấp dẫn. Tuy nhiên, hiện nay không có quy định giá trần nhà ở xã hội.

Không dùng 1 triệu tỷ đồng ngân sách chi làm nhà ở xã hội: Đại biểu Trần Anh Tuấn (đoàn TP Hồ Chí Minh) đã nhắc đến ngân quỹ quốc gia đang tồn hơn 1 triệu tỷ đồng (tính đến tháng 5/2023) và cho rằng, con số này thể hiện vốn dư thừa rất lớn mà không thể tiêu được.

Do đó đại biểu Tuấn đề xuất dùng nguồn này để linh hoạt bố trí, hỗ trợ ngay cho người lao động, người mất việc làm, hay xây dựng ngay những khu nhà ở cho thuê, nhà trọ cho những người lao động ở các khu chế xuất, khu công nghiệp, hỗ trợ đào tạo việc làm, chuyển đổi nghề cho người lao động.

 Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho biết, chính xác ngân quỹ đang tồn 1,043 triệu tỷ đồng. Trong đó, cơ quan này đang gửi 895.000 tỷ đồng với lãi suất 0,8%/năm tại Ngân hàng Nhà nước và gửi ngắn hạn tại ngân hàng thương mại là 130.000 tỷ đồng.

"Số tiền này đã gắn với nhiệm vụ chi cụ thể, tức là nguồn này là nguồn nhàn rỗi tạm thời, đã có trong dự toán được Quốc hội phê chuẩn cho các dự án đầu tư công, chương trình mục tiêu quốc gia", Bộ trưởng Hồ Đức Phớc cho hay.

Cũng theo Bộ trưởng, số tiền này đã có kế hoạch chi tiết cho các dự án. "Việc tồn dư là do chưa sử dụng, chưa giải ngân hết chứ không phải để dành chi, phân bổ vào việc khác", ông Phớc giải thích lý do không thể dùng số tiền hơn 1 triệu tỷ đồng cho việc khác.