Theo báo cáo thị trường bất động sản của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI), trong 6 tháng đầu năm, các chủ đầu tư đang "đỏ mắt" đi tìm môi giới bất động sản (BĐS).

Theo đó, số lượng môi giới BĐS đã giảm 60 - 70% so với cuối năm 2022. Thị trường thiếu người bán hàng nghiêm trọng khi tỷ lệ môi giới BĐS chuyển sang nghề khác vẫn ở mức cao.

Chủ đầu tư đồng loạt tăng chi phí môi giới

Việc thiếu hụt môi giới thời gian qua khiến các chủ đầu tư đã phải tăng chi phí cho môi giới bằng hình thức thưởng nóng nhân viên kinh doanh, mở rộng điều kiện nhận thưởng, tăng chi phí marketing...

Đơn cử như tại dự án The Rivana (Bình Dương), chủ đầu tư đã tăng thưởng từ 10 triệu lên 20 triệu đồng cho một sản phẩm. Tại dự án Green House (TP HCM) tăng thưởng từ 5 triệu lên 15 triệu đồng/sản phẩm.

Dự án Diamond Boulevard (Bình Dương) tăng thưởng từ 1 triệu lên 5 triệu đồng/sản phẩm, ngoài ra thưởng thêm cho nhân viên kinh doanh chi phí mời khách 200.000 đồng/khách. Còn tại Lumiere Boulevard (TP HCM), chủ đầu tư thay đổi mức thưởng từ 50 triệu lên 35 – 80 triệu đồng/sản phẩm.

Tại dự án Fiato City (Đồng Nai), chủ đầu tư thưởng giao dịch 10 - 15 - 20 triệu đồng/sản phẩm (lần lượt tương ứng với căn 1 - 2 - 3 PN). Cùng với đó, thưởng thanh toán nhanh 10 -15 - 20 triệu đồng/sản phẩm (lần lượt tương ứng với thanh toán 30 - 60 - 85%). Ngoài ra, thưởng thêm 1 triệu/đặt chỗ và 5 triệu cho nhân viên kinh doanh có nhiều đặt chỗ nhất.

Còn tại dự án Tumys Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), chủ đầu tư thưởng giữ chỗ 1 triệu/sản phẩm, nhân viên kinh doanh đạt cam kết thưởng 6,8 triệu đồng. Cùng với đó và thưởng giao dịch 5 - 9 - 12 triệu/sản phẩm (tương ứng căn 1 - 2 - 3 PN)...

Nhìn chung, các chủ đầu tư có xu hướng giảm hoặc không thu tiền ký quỹ, tăng phí hoa hồng môi giới để thu hút đại lý và môi giới.

"Từ đầu năm 2023, do chi phí đầu vào của đại lý tăng quá cao, thời gian chăm sóc khách hàng kéo dài gấp 3 - 4 lần, chủ đầu tư buộc lòng tăng phí môi giới thêm 1,5 - 2 lần để hỗ trợ và thu hút đại lý tham gia bán hàng, tăng thưởng nóng, mở rộng điều kiện nhận thưởng - chủ đầu tư thanh toán trước một phần phí môi giới ngay sau khi khách hàng đặt cọc, thay vì đợi đến khi hoàn thành đối chiếu giao dịch thành công.

Do hiện trạng thực tế đại lý đóng cửa, môi giới BĐS bỏ nghề hàng loạt, chủ đầu tư có xu hướng chọn và giao công tác bán hàng cho 1 - 2 đơn vị môi giới uy tín, có nguồn lực phù hợp làm tổng đại lý phân phối dự án", DXS – FERI nhìn nhận.

Các sàn đang tuyển quân trở lại

Khảo sát các môi giới đang hoạt động của DXS – FERI gần đây cho thấy, có 71% môi giới lựa chọn vẫn bám trụ với nghề trong thời gian tới; 19% vẫn làm môi giới BĐS và tìm công việc khác song song; còn lại 10% lựa chọn chuyển sang ngành khác trong thời gian tới.

Tiếp tục khảo sát các môi giới đã ngừng hoạt động, chỉ có 12% môi giới lựa chọn sẽ quay trở lại với nghề trong năm 2023; 36% cho biết sẽ trở lại khi thị trường phục hồi; 52% chưa có ý định trở lại trong năm nay.

Theo dự báo của DXS – FERI, tỷ lệ bỏ nghề, chuyển ngành trong 6 tháng cuối năm 2023 của môi giới BĐS sẽ rơi vào khoảng 15 - 20%, thấp hơn nhiều so với năm trước (trên 50%).

Ở chiều ngược lại, dự báo có khoảng 10 - 15% môi giới quay lại ngành, tập trung khai thác phân khúc sản phẩm ở thực, sản phẩm cho thuê. Sẽ còn khoảng 30% môi giới BĐS hoạt động so với thời điểm trước khi thị trường khủng hoảng.

Trong khi các chủ đầu tư đỏ mắt tìm môi giới thì các doanh nghiệp môi giới vẫn đang nỗ lực tự cứu mình. Một số doanh nghiệp đã “bị bỏ lại” sau 1 năm quá nhiều thách thức; một số hoạt động cầm chừng, cố gồng, chờ đợi diễn biến tiếp theo của thị trường.

Tuy nhiên, không ít sàn đang tăng cường tuyển dụng nhân viên kinh doanh và tranh thủ cơ hội chiếm thị phần. Riêng trong tháng 8, ghi nhận của DXS - FERI cho thấy hàng loạt sàn môi giới đang tuyển dụng trở lại nhân viên kinh doanh, chuẩn bị nguồn lực chào đón dự án mới vào cuối năm nay và đầu năm tới.

Hướng đi nào cho doanh nghiệp môi giới khi thị trường khó?

Doanh nghiệp môi giới BĐS vốn được xem là cầu nối giữa các chủ đầu tư với khách hàng. Nguồn thu của các doanh nghiệp môi giới chủ yếu đến từ việc phân phối các sản phẩm BĐS. Tuy nhiên khi thị trường mất cung cầu, không có sản phẩm, thiếu hụt khách hàng thì nhóm doanh nghiệp môi giới bị đặt vào thế khó.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm đầu năm 2022 đến nay, thị trường luôn trong trạng thái khát nguồn cung. Việc nguồn cung đến từ các sản phẩm nghèo nàn từ các dự án cũ đã không đủ sức hấp dẫn với khách hàng.

Bên cạnh đó, lãi suất tiền gửi cao, hấp dẫn đã thu hút lượng tiền nhàn rỗi của khách hàng vào kênh ngân hàng, đổi lại niềm tin vào thị trường BĐS ngày càng sụt giảm; khó khăn trong việc vay vốn mua BĐS cũng khiến nguồn cầu sụt giảm.

Một thực trạng khác là thị trường truyền thống của các sàn giao dịch và môi giới BĐS chủ yếu dựa vào các dự án khu đô thị và du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, các dự án trên thị trường tại hầu hết các địa phương như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh... đều trong tình trạng đắp chiếu, chờ phê duyệt.

Theo ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng DXS – FERI, có 4 nhóm giải pháp chính để doanh nghiệp môi giới ứng phó với bối cảnh thị trường hiện nay.

Thứ nhất, tái cấu trúc thường xuyên và liên tục theo hướng tinh gọn, rộng khắp và sâu sát trên toàn hệ thống, chỉ giữ lại những nhân sự tốt nhất. Thứ hai, tối ưu nguồn lực cả về tài chính lẫn con người, chuyển đổi từ mô hình thiên về “định phí” nhiều sang mô hình “biến phí” với đội ngũ nhân sự cốt lõi, đa năng, đa nhiệm.

Thứ ba, tối ưu hóa hoạt động quản trị dòng tiền và tập trung tìm kiếm giải pháp tạo ra nguồn thu mới. Cuối cùng, tập trung cho đa dạng hóa sản phẩm, dịch vụ, mở rộng thị trường và mở rộng tệp khách hàng.