BĐS hút hơn 4,45 tỷ USD vốn FDI, phần lớn tại các dự án cấp mới ‏

‏Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính từ đầu năm đến ngày 20/12/2022, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đạt 27,72 tỷ USD (khoảng hơn 654.000 tỷ đồng), bằng 89% so với cùng kỳ năm ngoái. ‏

‏Vốn đầu tư đăng ký mới giảm, trong khi đó, số dự án đầu tư mới tăng, vốn đầu tư điều chỉnh cũng tăng so với cùng kỳ. ‏

‏Trong 19 ngành hút dòng vốn FDI, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỷ USD (khoảng hơn 105.000 tỷ đồng), chiếm 16,1% tổng vốn đầu tư đăng ký. Ngược chiều xu hướng giảm của thị trường chung, các con số này đã tăng so với mức tổng vốn 2,6 tỷ USD, tỷ trọng 9% tại thời điểm cùng kỳ năm 2021.

Trong cơ cấu tổng vốn đầu tư nước ngoài năm nay của ngành bất động sản, vốn đăng ký cấp mới là gần 1,82 tỷ USD với 75 dự án cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh là gần 1,06 tỷ USD và giá trị góp vốn, mua cổ phần là gần 1,58 tỷ USD.‏

‏Lũy kế đến ngày 20/12, các dự án vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản còn hiệu lực là 1.072 dự án. Tổng vốn đầu tư đăng ký các dự án này đạt gần 66,3 tỷ USD, chiếm 15,1% trong tổng vốn đầu tư đăng ký lũy kế tại các dự án còn hiệu lực. ‏

‏Dòng vốn đổ về các dự án nghìn tỷ ở nhiều phân khúc‏

‏Thương vụ nổi bật gần đây của các nhà đầu tư ngoại có thể kể đến bóng dáng ‏‏Gamuda Land (Malaysia)‏‏ tại Công ty TNHH MTV Xây dựng và Kinh doanh Nhà Trường Tín, chủ đầu tư dự án Khu chung cư cao tầng tại phường Trường Thạnh, TP Thủ Đức, TP HCM (quy mô gần 3 ha, tổng mức đầu tư khoảng 2.930 tỷ đồng).‏

‏Dự án được phê duyệt quy hoạch chi tiết từ tháng 4/2007. Theo báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM) mới đây (sau khi nhóm Gamuda Land gia nhập), dự án dự kiến hoàn thành và đi vào hoạt động vào năm 2026. ‏

‏Giữa tháng 9, Becamex TDC (mã: TDC, nhóm Becamex) công bố kế hoạch chuyển nhượng toàn bộ dự án Khu nhà ở thương mại dãy phố Ngân Hà (Uni Galaxy, quy mô 5,6 ha) tại Bình Dương cho một thành viên khác thuộc nhóm Gamuda Land là Công ty TNHH Gamuda Land Bình Dương. Tổng giá trị chuyển nhượng của dự án là gần 1.285 tỷ đồng.‏

‏Ngoài Gamuda Land, ‏‏CapitaLand (Singapore) ‏‏cũng hợp tác với nhóm Becamex đầu tư hơn 500 triệu USD ‏‏dự án phát triển Thành phố thông minh tại Bình Dương.‏

‏Ngày 22/4, UBND tỉnh đã có buổi làm việc với CapitaLand về dự án này, theo đó sẽ phát triển các khối nhà ở với tổng diện tích 18,9 ha tại khu Thành phố mới Bình Dương. Toàn dự án dự kiến hoàn thiện vào năm 2027.‏

‏Hay tại TP HCM, ‏‏Vivaland‏‏, doanh nghiệp do ‏‏Viva Land Viva Land Management Group Pte. Ltd. (Singapore) nắm 49% vốn điều lệ (tính tới ngày 16/8), đã tham gia hồi sinh‏‏ dự án IFC One Saigon (trước đây là Saigon One Tower) sau hơn một thập kỷ hoang hóa.

Đối với phân khúc bất động sản khu công nghiệp, ngoài việc thu hút dòng vốn FDI từ các khách thuê hạ tầng khu công nghiệp như Samsung, Foxconn, LG,..,. đầu năm nay, ‏‏Công ty Sri Avantika Contractor Limited (Ấn Độ)‏‏ cũng lựa chọn đầu tư dự án Công viên dược quốc tế tại Hải Dương. Đây là dự án có quy mô 960 ha, giá trị kinh phí đầu tư từ 10 đến 12 tỷ USD.‏

‏Đối với phân khúc bất động sản cho thuê, bán lẻ, ngày 1/12, ‏‏Becamex Tokyu‏‏ (liên doanh giữa Becamex IDC và doanh nghiệp Nhật Bản) đã cất nóc Trung tâm thương mại SORA Gardens SC tại Thành phố mới Bình Dương. ‏

‏Hay doanh nghiệp bán lẻ từ Thái Lan, ‏‏Central Retail ‏‏cũng lên kế hoạch rót 30 tỷ bath (tương đương hơn 19.330 tỷ đồng) vào Việt Nam trong giai đoạn 2022 - 2026 để mở rộng đối với lĩnh vực bất động sản (trung tâm thương mại) và phi thực phẩm. Đại diện công ty cho biết kế hoạch mở rộng mạng lưới các cửa hàng thực phẩm, các trung tâm thương mại GO! (thương hiệu mới của Big C).‏

Kênh vay vốn của các chủ đầu tư nội địa ‏

‏Bên cạnh việc đầu tư các dự án, nhà đầu tư ngoại cũng rót vốn vào thị trường bất động sản thông qua kênh vay vốn, mua trái phiếu của các chủ đầu tư trong nước. ‏

‏Đơn cử như‏‏ Nam Long (NLG) ‏‏trong giai đoạn cuối năm nay đã nhận giải ngân 500 tỷ đồng còn lại từ International Finance Corporation (IFC, thành viên thuộc World Bank), hoàn tất khoản vay 1.000 tỷ đồng thông qua trái phiếu với kỳ hạn 7 năm, lãi suất cố định. Số tiền thu được sẽ được công ty sử dụng cho giai đoạn 2 của dự án nhà ở Waterpoint tại tỉnh Long An. ‏

‏Hay ‏‏Novaland (NVL)‏‏ vào đầu tháng 8 đã công bố khoản vay 100 triệu USD (tương đương 2.350 tỷ đồng) từ Credit Opportunities III Pte. Limited, một quỹ đầu tư Singapore. Trước đó vào cuối tháng 5, công ty cũng huy động được 5.774 tỷ đồng trái phiếu từ hai nhà đầu tư nước ngoài Dallas Vietnam Gamma và Credit Suisse AG Singapore Branch. ‏

‏Ngoài ra, Novaland cũng nhận khoản đầu tư 250 triệu USD từ nhóm quỹ đầu tư do Warburg Pincus dẫn đầu. Khoản vốn này sẽ được Novaland phân bổ cho việc gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án hiện hữu ở miền Nam. Trong giao dịch này, Credit Suisse đóng vai trò là cố vấn tài chính cho Novaland. 

‏Một doanh nghiệp bất động sản khác,‏‏ An Gia (AGG)‏‏ vào cuối tháng 11 đã công bố kế hoạch vay khoản vay 10 triệu USD từ The Shanghai Commercial & Saving Bank, Ltd. – Offshore Banking Branch (SCSB – OBB) và vay tín dụng 10 triệu USD từ SCSB – chi nhánh Đồng Nai. ‏

‏Ngoài ra, An Gia dự kiến vay 18 triệu USD từ Hatra PTE Limited, kế hoạch đã được Hội đồng quản trị công ty thông qua vào tháng 11 vừa qua. ‏

‏Điểm sáng trong bối cảnh thị trường thiếu vốn‏

‏Theo Savills Việt Nam, trong bối cảnh tín dụng hạn chế và thiếu vốn sẵn có trên thị trường trong nước, sự quan tâm của các nhà đầu tư cũng như vốn nước ngoài vào thị trường Việt Nam là điều đang được kỳ vọng.‏

‏Chứng khoán Ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (SBSC) cũng nhận định các doanh nghiệp bất động sản hiện đang gặp khó khăn về dòng tiền khi các khoản vay ngân hàng thắt chặt, áp lực trái phiếu đáo hạn được dự báo vẫn duy trì ở mức đáng kể.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang hụt nguồn thu do không bán được hàng khi thị trường bước vào giai đoạn “đóng băng” trong nhiều phân khúc, đặc biệt khi cơn sốt đất những năm qua, đặc biệt vùng ven, đẩy mặt bằng giá lên cao, nhiều nơi giá tăng quá đà khiến thanh khoản giảm. ‏

‏Chia sẻ trong một sự kiện ngày 7/12, ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam nhìn nhận, nhìn về phía trước, bất chấp những khó khăn của nền kinh tế toàn cầu nói chung, các nhà đầu tư quốc tế vẫn quan tâm đến tất cả các phân khúc của thị trường và xu hướng này sẽ được duy trì. Điều đó cũng được phản ánh trong kết quả thu hút FDI trong năm 2022.‏

‏Cùng quan điểm này, theo TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tài chính Tiền tệ Quốc gia, khi các kênh dẫn vốn cho bất động sản trong nước đang gặp khó khăn thì lại là cơ hội cho các quỹ đầu tư nước ngoài. Chính các quỹ cũng nhận định rằng, đây chính là cơ hội vàng để họ giải ngân vào bất động sản Việt Nam, ông Lực cho biết.