Những năm gần đây, hoạt động đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đang ngày càng sôi nổi, nhờ sự đổi mới về những chính sách ưu đãi đầu tư cho các dự án đầu tư đủ điều kiện, và những lợi ích liên quan đến kinh tế - thị trường, xuất nhập cảnh… dành cho nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.

Để hỗ trợ khung pháp lý an toàn và hiệu quả cho nhà đầu tư nước ngoài thâm nhập thị trường Việt Nam, chúng tôi sẽ đưa ra những quy định pháp luật Việt Nam nổi bật, cần lưu ý dành cho các nhà đầu tư nước ngoài từ ngày 1/1/2021.

1. Quy định về điều kiện nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế

Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam.

Từ ngày 01/01/2021, nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế phải đáp ứng các quy định, điều kiện tại khoản 2 Điều 24 Luật Đầu tư 2020 và khoản 4 Điều 65 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, gồm:

a) Các điều kiện về tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài khi góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp trong tổ chức kinh tế đã thành lập tại Việt Nam theo quy định tại khoản 3 Điều 9 của Luật Đầu tư và các Điều 15, 16 và 17 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

b) Điều kiện về bảo đảm quốc phòng, an ninh và điều kiện sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp trong trường hợp tổ chức kinh tế đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đảo, xã, phường, thị trấn biên giới và xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, trừ tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế được thành lập theo quy định của Chính phủ.

Khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh là khu vực được xác định theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh và bao gồm các khu vực theo khoản 8 Điều 2 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, gồm:

 “a) Khu vực có công trình quốc phòng, an ninh, khu quân sự, khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của công trình quốc phòng và khu quân sự theo pháp luật về bảo vệ công trình quốc phòng và khu quân sự;

b) Khu vực giáp ranh các mục tiêu quan trọng về chính trị, kinh tế, ngoại giao, khoa học - kỹ thuật, văn hóa, xã hội do lực lượng Cảnh sát nhân dân có trách nhiệm vũ trang canh gác bảo vệ theo pháp luật về cảnh vệ;

c) Công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia và hành lang bảo vệ công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia theo pháp luật về bảo vệ công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia;

d) Khu kinh tế - quốc phòng theo quy định của Chính phủ về kết hợp quốc phòng với kinh tế - xã hội và kinh tế - xã hội với quốc phòng;

đ) Khu vực có giá trị về phòng thủ quân sự, quốc phòng theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt quy hoạch tổng thể bố trí quốc phòng kết hợp phát triển kinh tế - xã hội;

e) Khu vực không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở để bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật về nhà ở.”

Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, vốn góp của tổ chức kinh tế có GCNQSD đất tại khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh thì khi thực hiện thủ tục, cơ quan đăng ký đầu tư lấy ý kiến của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an về việc có đáp ứng điều kiện này hay không. Trong thời hạn 07 ngày làm việc, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an phải có ý kiến về việc có đáp ứng hay không, nếu quá thời hạn này mà không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý về việc đáp ứng điều kiện bảo đảm quốc phòng, an ninh đối với tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, vốn góp.

2. Quy định về tỷ lệ vốn nước ngoài trong các tổ chức kinh tế để áp dụng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài

Theo Khoản 1, Điều 23 và điểm b, Khoản 2, Điều 26 của Luật Đầu tư 2020, tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đăng ký đầu tư như đối với nhà đầu tư nước ngoài nếu có tổng vốn đầu tư nước ngoài là 50%. Cụ thể:

“Tổ chức kinh tế phải đáp ứng điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư thành lập tổ chức kinh tế khác; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế khác; đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC nếu tổ chức kinh tế đó thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Có nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài đối với tổ chức kinh tế là công ty hợp danh;

b) Có tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ;

c) Có nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế quy định tại điểm a khoản này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ.”

Bên cạnh đó, việc góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của các nhà đầu tư nước ngoài đối với các tổ chức kinh tế được quy định cụ thể tại Điểm b, Khoản 2, Điều 26 của Luật Đầu tư 2020 như sau:

“Nhà đầu tư nước ngoài thực hiện thủ tục đăng ký góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp của tổ chức kinh tế trước khi thay đổi thành viên, cổ đông nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

…

b) Việc góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp dẫn đến việc nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 23 của Luật này nắm giữ trên 50% vốn điều lệ của tổ chức kinh tế trong các trường hợp: tăng tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài từ dưới hoặc bằng 50% lên trên 50%; tăng tỷ lệ sở hữu vốn điều lệ của nhà đầu tư nước ngoài khi nhà đầu tư nước ngoài đã sở hữu trên 50% vốn điều lệ trong tổ chức kinh tế;”

3. Quy định về tiếp cận thị trường, các ngành nghề cấm, hạn chế đầu tư

Trước khi thực hiện việc đầu tư vào Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài cần tìm hiểu kỹ lưỡng về quy định tiếp cận thị trường, mở dự án đầu tư mới theo quy định tại Luật Đầu tư 2020 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Theo đó, Điều kiện đầu tư kinh doanh là điều kiện cá nhân, tổ chức phải đáp ứng khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh trong ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài là điều kiện nhà đầu tư nước ngoài phải đáp ứng để đầu tư trong các ngành, nghề thuộc Danh mục ngành, nghề hạn chế tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật Đầu tư 2020, cụ thể là các ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường hoặc tiếp cận thị trường có điều kiện.

Nguyên tắc, danh mục ngành, nghề chưa được tiếp cận thị trường và có điều kiện tiếp cận thị trường được hướng dẫn bởi Mục 2, Chương II, Nghị định 31/2021/NĐ-CP về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.

Các ngành, nghề cấm đầu tư được liệt kê tại Điều 6 Luật Đầu tư 2020 gồm: Kinh doanh các chất ma túy; Kinh doanh các loại hóa chất, khoáng vật; Kinh doanh mẫu vật các loại thực vật, động vật hoang dã theo quy định tại Phụ lục 1 của Công ước về buôn bán quốc tế các loài thực vật, động vật hoang dã nguy cấp; mẫu vật các loại động vật, thực vật hoang dã nguy cấp, quý hiếm Nhóm I có nguồn gốc từ tự nhiên; Kinh doanh mại dâm; Mua, bán người, mô, bộ phận cơ thể người; Hoạt động kinh doanh liên quan đến sinh sản vô tính trên người; Kinh doanh pháo nổ, Kinh doanh là mua bán xác người, bào thai người và Kinh doanh dịch vụ đòi nợ.

4. Lưu ý về vốn đầu tư để tránh bị từ chối cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Vốn đầu tư là tiền và tài sản khác theo quy định của pháp luật về dân sự và điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh[1]. Vốn đầu tư là những yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần xem xét trước khi quyết định đầu tư vào Việt Nam, vì nó liên quan đến việc chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô dự án đầu tư, ngành, nghề đầu tư, các chính sách ưu đãi đầu tư và thậm chí là các ưu đãi về giấy phép lao động, thị thực, tạm trú của các nhà đầu tư là cá nhân hoặc đại diện của nhà đầu tư là tổ chức.

Đối với một số ngành, nghề nhất định, pháp luật chuyên ngành quy định về vốn pháp định, ví dụ như các ngành, nghề trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng… Bên cạnh đó, một số cơ quan quản lý và phê duyệt các dự án đầu tư vẫn lựa chọn vốn đầu tư như một tiêu chí để xem xét tính khả thi, khả năng sinh lợi và duy trì hoạt động của dự án đầu tư, cũng như quy mô của dự án và sự ảnh hưởng của dự án đến kinh tế, xã hội địa phương.

Cụ thể, khi đầu tư vào những ngành, nghề tuy không yêu cầu về vốn đầu tư theo quy định pháp luật, nhà đầu tư nước ngoài vẫn sẽ đối mặt với nguy cơ từ chối cấp phép từ cơ quan có thẩm quyền. Cơ quan cấp phép sẽ tính toán các chi phí đầu vào khi thành lập dự án như: thuê địa điểm, mua sắm trang thiết bị (nếu có), tuyển dụng và sử dụng lao động, trả lương… và khả năng duy trì dự án đầu tư trong một thời gian nhất định.

Vì vậy, trước khi đầu tư vào Việt Nam, nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị về vốn hoặc kế hoạch huy động vốn. Vốn đầu tư cũng như khả năng tài chính, khả năng huy động vốn của nhà đầu tư hoặc cam kết bảo lãnh về tài chính của công ty mẹ, tổ chức tài chính… sẽ được chứng minh ngay khi nhà đầu tư nộp hồ sơ Chấp thuận chủ trương đầu tư và/hoặc xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư[2]. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư nước ngoài cần tính toán và dự trù các chi phí phù hợp dựa theo ngành, nghề, mục đích và quy mô cũng như tiến độ thực hiện dự án.

5. Ưu đãi về đầu tư:

5.1. Hình thức ưu đãi đầu tư:

Luật Đầu tư 2020 quy định các ưu đãi đầu tư cụ thể như sau: ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp; miễn thuế, giảm thuế; miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định; nguyên liệu, vật tư, linh kiện nhập khẩu để sản xuất theo quy định của pháp luật về thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất; khấu hao nhanh, tăng mức chi phí được trừ khi tính thu nhập chịu thuế[3].

5.2. Đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư:

Các đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư được cụ thể hóa trong Khoản 2, Điều 15 của Luật Đầu tư 2020 có thể liệt kê như:

- Dự án đầu tư có quy mô vốn từ 6.000 tỷ đồng trở lên, thực hiện giải ngân tối thiểu 6.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời có một trong các tiêu chí sau: có tổng doanh thu tối thiểu đạt 10.000 tỷ đồng mỗi năm trong thời gian chậm nhất sau 03 năm kể từ năm có doanh thu hoặc sử dụng trên 3.000 lao động;

- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

- Dự án đầu tư sử dụng lao động là người khuyết tật theo quy định của pháp luật về người khuyết tật;

- Dự án có chuyển giao công nghệ thuộc Danh mục công nghệ khuyến khích chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ; cơ sở ươm tạo công nghệ, cơ sở ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ theo quy định của pháp luật về công nghệ cao, pháp luật về khoa học và công nghệ; doanh nghiệp sản xuất, cung cấp công nghệ, thiết bị, sản phẩm và dịch vụ phục vụ các yêu cầu về bảo vệ môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường;

- Dự án đầu tư khởi nghiệp sáng tạo, trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển;

- Đầu tư kinh doanh chuỗi phân phối sản phẩm của doanh nghiệp nhỏ và vừa; đầu tư kinh doanh cơ sở kỹ thuật hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa, cơ sở ươm tạo doanh nghiệp nhỏ và vừa; đầu tư kinh doanh khu làm việc chung hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa khởi nghiệp sáng tạo theo quy định của pháp luật về hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa….

5.3. Nguyên tắc và điều kiện được ưu đãi:

Luật Đầu tư 2020 đưa ra các điều kiện cụ thể để dự án được hưởng ưu đãi đầu tư theo hướng có chọn lọc, đúng đối tượng, hợp lý, tối đa hóa lợi ích cho nhà đầu tư nhưng phải phù hợp với các chính sách xã hội, kinh tế của Nhà nước. Theo quy định tại Khoản 6 và Khoản 7 Điều 15 của Luật Đầu tư 2020, ưu đãi đầu tư được thực hiện theo nguyên tắc sau:

- Ưu đãi đầu tư được áp dụng có thời hạn và trên cơ sở kết quả thực hiện dự án của nhà đầu tư. Nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện hưởng ưu đãi theo quy định của pháp luật trong thời gian hưởng ưu đãi đầu tư.

- Dự án đầu tư đáp ứng điều kiện hưởng các mức ưu đãi đầu tư khác nhau, bao gồm cả ưu đãi đầu tư đặc biệt thì được áp dụng mức ưu đãi đầu tư cao nhất.

5.4. Ưu đãi đầu tư đặc biệt:

Ưu đãi đầu tư đặc biệt là quy định mới mẻ nhằm mục đích khuyến khích đầu tư với quy mô lớn, có sức ảnh hưởng đến kinh tế – xã hội Việt Nam, khuyến khích các dự án đặc biệt quan trọng hoặc đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt. Cụ thể, tại Điều 20 và Khoản 4, Điều 75 của Luật Đầu tư 2020, ưu đãi đầu tư đặc biệt áp dụng cho các dự án sau:

- Dự án đầu tư thành lập mới (bao gồm cả việc mở rộng dự án thành lập mới đó) các trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển có tổng vốn đầu tư từ 3.000 tỷ đồng trở lên, thực hiện giải ngân tối thiểu 1.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; trung tâm đổi mới sáng tạo quốc gia được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

- Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư có quy mô vốn đầu tư từ 30.000 tỷ đồng trở lên, thực hiện giải ngân tối thiểu 10.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.

5.5. Cần lưu ý về phương pháp hỗ trợ đầu tư:

Luật Đầu tư 2020 đặt ra phương pháp hỗ trợ đầu tư và thời hạn hưởng ưu đãi đặc biệt theo tình hình thực tế của các dự án và hiệu quả của hoạt động đầu tư. Cụ thể, Khoản 4, Điều 75 của Luật Đầu tư 2020 quy định: Đối với các dự án đầu tư được hưởng ưu đãi đầu tư đặc biệt thì:

- Đối với thuế suất: áp dụng thuế suất ưu đãi giảm không quá 50% so với thuế suất ưu đãi, thời gian áp dụng thuế suất ưu đãi không quá 1,5 lần so với thời gian áp dụng thuế suất ưu đãi và được kéo dài thêm không quá 15 năm và không vượt quá thời hạn của dự án đầu tư;

- Đối với thời gian miễn, giảm thuế: áp dụng miễn thuế tối đa không quá 06 năm và giảm 50% số thuế phải nộp tối đa không quá 13 năm tiếp theo.

6. Quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư:

Theo Khoản 1, Điều 3 của Luật Đầu tư 2020, “Chấp thuận chủ trương đầu tư là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn thực hiện dự án; nhà đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt (nếu có) để thực hiện dự án đầu tư.” Theo đó, việc chấp thuận chủ trương đầu tư được quy định dựa trên các tiêu chí phân quyền của Quốc hội, Thủ tướng chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, dựa trên mức độ ảnh hưởng của dự án đối với kinh tế – xã hội, ngành, nghề hoạt động đầu tư của dự án, và quy mô dự án về vốn đầu tư, diện tích thực hiện đầu tư.

Cụ thể:

Quốc hội chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư sau đây:

1. Dự án đầu tư ảnh hưởng lớn đến môi trường hoặc tiềm ẩn khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến môi trường, bao gồm: a) Nhà máy điện hạt nhân; b) Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đầu nguồn, rừng phòng hộ biên giới từ 50 ha trở lên; rừng phòng hộ chắn gió, chắn cát bay và rừng phòng hộ chắn sóng, lấn biển từ 500 ha trở lên; rừng sản xuất từ 1.000 ha trở lên;

2. Dự án đầu tư có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa nước từ 02 vụ trở lên với quy mô từ 500 ha trở lên;

3. Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 20.000 người trở lên ở miền núi, từ 50.000 người trở lên ở vùng khác;

4. Dự án đầu tư có yêu cầu áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt cần được Quốc hội quyết định.

Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư sau đây:

1. Dự án đầu tư có yêu cầu di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác;

2. Dự án đầu tư xây dựng mới: cảng hàng không, sân bay; đường cất hạ cánh của cảng hàng không, sân bay; nhà ga hành khách của cảng hàng không quốc tế; nhà ga hàng hóa của cảng hàng không, sân bay có công suất từ 01 triệu tấn/năm trở lên;

3. Dự án đầu tư mới kinh doanh vận chuyển hành khách bằng đường hàng không;

4. Dự án đầu tư xây dựng mới: bến cảng, khu bến cảng thuộc cảng biển đặc biệt; bến cảng, khu bến cảng có quy mô vốn đầu tư từ 2.300 tỷ đồng trở lên thuộc cảng biển loại I;

5. Dự án đầu tư chế biến dầu khí;

6. Dự án đầu tư có kinh doanh đặt cược, ca-si-nô (casino), trừ kinh doanh trò chơi điện tử có thưởng dành cho người nước ngoài;

7. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng quy mô dân số từ 15.000 người trở lên tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng quy mô dân số từ 10.000 người trở lên tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi bảo vệ của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt;

8. Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất;

9. Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí;

10 Dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của từ 02 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên;

11. Dự án đầu tư khác thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ theo quy định của pháp luật.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư sau đây:

1. Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai;

2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị trong các trường hợp: dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 50 ha và có quy mô dân số dưới 15.000 người tại khu vực đô thị; dự án đầu tư có quy mô sử dụng đất dưới 100 ha và có quy mô dân số dưới 10.000 người tại khu vực không phải là đô thị; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt;

3. Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf);

4. Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.

7. Lựa chọn nhà đầu tư:

Quy định về “Lựa chọn nhà đầu tư” là quy định lần đầu được đưa vào lĩnh vực đầu tư tư, được quy định cụ thể tại Khoản 1, Điều 29, Luật Đầu tư 2020, lựa chọn nhà đầu tư được tiến hành thông qua một trong các hình thức sau đây:

1. Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

2. Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu;

3. Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định sau:

- Trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

- Đối với dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu.

Cần lưu ý rằng, chỉ những dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương mới áp dụng lựa chọn nhà đầu tư, và thực hiện lựa chọn nhà đầu tư sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương[4].

8. Quy định về đảm bảo môi trường trong quá trình thực hiện dự án đầu tư:

Theo Khoản 3, Điều 75 của Luật Đầu tư 2020, các dự án thuộc đối tượng phải báo cáo đánh giá tác động môi trường theo Điều 18 của Luật Bảo vệ môi trường 2014 (được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 35/2018/QH14 và Luật số 39/2019/QH14) phải thực hiện“đánh giá sơ bộ tác động môi trường”. Cụ thể, đối với các dự án này, đánh giá sơ bộ tác động môi trường là bắt buộc và là cơ sở để chấp thuận chủ trương đầu tư. Sau khi báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt thì nhà đầu tư mới được thực hiện dự án.

Những dự án buộc phải thực hiện báo cáo đánh giá sơ bộ tác động môi trường theo quy định tại Điều 18 của Luật Bảo vệ môi trường 2014 (được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 35/2018/QH14 và Luật số 39/2019/QH14) như sau:

- Dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ;

- Dự án có sử dụng đất của khu bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu di tích lịch sử - văn hóa, khu di sản thế giới, khu dự trữ sinh quyển, khu danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng;

- Dự án có nguy cơ tác động xấu đến môi trường.

9. Quy định về nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

Theo quy định tại Điểm b, Điểm e, Điểm g, Điều h, Điểm k, Khoản 1, Điều 169 Luật Đất đai 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất của doanh nghiệp đang sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà giá trị quyền sử dụng đất đã được vốn hóa vào doanh nghiệp, trừ trường hợp chuyển nhượng vốn đầu tư là quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp.

- Doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

- Thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

- Theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thé chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, Điểm đ, Khoản 2, Điều 174 của Luật Đất đai 2013 cũng quy định: “Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có quyền thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, thu tiền thuê đất một lần cho suốt thời gian thuê có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cũng như cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo đúng quy định của pháp luật”.

Như vậy, ngoài các quyền góp vốn hay chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm b, Điểm e, Điểm g, Điều h, Điểm k, Khoản 1, Điều 169 Luật Đất đai 2013, thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có thể thuê đất từ nhà nước, với thời hạn thuê tối đa không quá 50 năm, theo Khoản 3, Điều 126, Luật Đất đai 2013.

10. Quy định về Giấy phép lao động, miễn Giấy phép lao động đối với nhà đầu tư nước ngoài

Theo quy định của Bộ luật Lao động 2019, có hiệu lực từ 01/01/2021 và Nghị định 152/2020/ND-CP có hiệu lực từ 15/02/2021, nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam có thể được cấp Giấy phép lao động hoặc Giấy chứng nhận không thuộc diện cấp Giấy phép lao động, phụ thuộc vào giá trị góp vốn của nhà đầu tư tại dự án.

Cụ thể, Người lao động nước ngoài làm việc tại Việt Nam là người có quốc tịch nước ngoài phải đáp ứng một số điều kiện quy định tại Bộ luật lao động 2019, trong đó có quy định về việc cấp Giấy phép lao động. Cần nói thêm rằng, khái niệm “người lao động nước ngoài” theo quy định của pháp luật lao động Việt Nam bao gồm những người có quốc tịch nước ngoài vào làm việc tại Việt Nam. Theo Khoản 1, Điều 151 của Bộ luật Lao động 2019, các đối tượng sau đây buộc phải đáp ứng các điều kiện sau, bao gồm cả nhà đầu tư nước ngoài:

- Đủ 18 tuổi trở lên và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Có trình độ chuyên môn, kỹ thuật, tay nghề, kinh nghiệm làm việc; có đủ sức khỏe theo quy định của Bộ trưởng Bộ Y tế;

- Không phải là người đang trong thời gian chấp hành hình phạt hoặc chưa được xóa án tích hoặc đang trong thời gian bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật nước ngoài hoặc pháp luật Việt Nam;

- Có giấy phép lao động do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp, trừ trường hợp không thuộc diện cấp Giấy phép lao động.

Như vậy, người nước ngoài làm việc tại Việt Nam không thuộc đối tượng được miễn Giấy phép lao động buộc phải được cấp Giấy phép lao động. Nhà đầu tư là cá nhân nước ngoài hoặc đại diện cho nhà đầu tư là tổ chức nước ngoài đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 154 của Bộ luật Lao động 2019, được hướng dẫn bởi Mục 2 Chương II, Nghị định 152/2020/NĐ-CP thuộc đối tượng không thuộc diện cấp giấy phép lao động, cụ thể như sau:

- Là chủ sở hữu hoặc thành viên góp vốn của công ty trách nhiệm hữu hạn có giá trị góp vốn từ 3 tỷ đồng trở lên.

- Là Chủ tịch Hội đồng quản trị hoặc thành viên Hội đồng quản trị của công ty cổ phần có giá trị góp vốn từ 3 tỷ đồng trở lên.

11. Quy định về thị thực, thẻ tạm trú đối với nhà đầu tư nước ngoài

Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014, sửa đổi và bổ sung năm 2019 quy định 04 loại thị thực dành cho các nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể như sau:

- ĐT1 - Cấp cho nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và người đại diện cho tổ chức nước ngoài đầu tư tại Việt Nam có vốn góp giá trị từ 100 tỷ đồng trở lên hoặc đầu tư vào ngành, nghề ưu đãi đầu tư, địa bàn ưu đãi đầu tư do Chính phủ quyết định. Thời hạn của thị thực này là tối đa 05 năm.

- ĐT2 - Cấp cho nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và người đại diện cho tổ chức nước ngoài đầu tư tại Việt Nam có vốn góp giá trị từ 50 tỷ đồng đến dưới 100 tỷ đồng hoặc đầu tư vào ngành, nghề khuyến khích đầu tư phát triển do Chính phủ quyết định. Thời hạn của thị thực này là tối đa 05 năm.

- ĐT3 - Cấp cho nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và người đại diện cho tổ chức nước ngoài đầu tư tại Việt Nam có vốn góp giá trị từ 03 tỷ đồng đến dưới 50 tỷ đồng. Thời hạn của thị thực này là tối đa 03 năm.

- ĐT4 - Cấp cho nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam và người đại diện cho tổ chức nước ngoài đầu tư tại Việt Nam có vốn góp giá trị dưới 03 tỷ đồng. Thời hạn của thị thực này là tối đa 01 năm.

Trong đó, nhà đầu tư nhập cảnh Việt Nam bằng thị thực ký hiệu ĐT1, ĐT2, ĐT3 thuộc trường hợp được cấp thẻ tạm trú có thời hạn tương đương.

Như vậy, đối với các nhà đầu tư có giá trị góp vốn dưới 03 tỷ đồng, nhà đầu tư phải xin cấp Giấy phép lao động và được cấp thị thực ĐT4 có thời hạn không quá 12 tháng. Thị thực này không thuộc trường hợp được cấp đổi sang thẻ tạm trú.

Trên đây là những quy định pháp luật cần nắm rõ đối với các nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư vào Việt Nam. Mặc dù quy định pháp luật Việt Nam tương đối chặt chẽ và rõ ràng trong việc điều chỉnh các quan hệ đầu tư, kinh doanh tại Việt Nam, nhưng cũng có nhiều quy định pháp luật còn bỏ ngõ và chưa hoàn thiện, gây vướng mắc trong quá trình các nhà đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. Vì vậy, để đảm bảo thực hiện dự án đầu tư đúng quy định pháp luật và tránh các rủi ro về mặt pháp lý, thiết nghĩ, các nhà đầu tư nên có một đội ngũ tư vấn pháp lý vững mạnh để đảm bảo hoạt động suôn sẻ ngay từ ban đầu.

Luật sư Bùi Trần Thùy Vy – Công ty Luật FDVN