(DNVN) - Trong thời gian qua, số lượng DN thành lập trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) tăng khá nhanh. Tuy nhiên, có một tình trạng là việc đầu tư BĐS hiện nay đang theo phong trào mà thiếu kiến thức, kinh nghiệm cần thiết dẫn đến những thất bại.
Để hiểu hơn về thị trường BĐS cũng như giúp các nhà đầu tư định hướng được xu hướng đầu tư trong năm nay, phóng viên Tạp chí Doanh nhân Việt đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội xung quanhvấn đề này.
Thưa ông, BĐS có thể coi là một lĩnh vực kinh tế nhạy cảm thu hút sự quan tâm không chỉ của giới đầu tư mà mọi tầng lớp trong xã hội. Vậy ông đánh giá như thế nào về thị trường này trong những năm qua?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Kể từ thời điểm được phục hồi từ 2014 đến nay, thị trường BĐS đã phát triển mạnh trong 5 năm qua với phân khúc BĐS nhà ở truyền thống, phân khúc mới BĐS du lịch và gần đây là BĐS công nghiệp. Tại phân khúc BĐS nhà ở, việc khắc phục tình trạng BĐS tồn đọng gắn với nợ xấu vấn tiếp tục. Mặc khác, các dự án mới vẫn đang phát triển mạnh dựa trên quan hệ cung – cầu đối với từng nhóm BĐS được phân định theo giá. Nhóm BĐS nhà ở giá thấp, trong đó có nhà ở xã hội, đang gặp khó khăn về nguồn tín dụng ưu đãi sau khi gói 30 nghìn tỷ đã kết thúc. Nhóm BĐS nhà ở giá trung bình và giá cao thì đang có xu hướng tăng cung nhà ở giá trung bình và giảm cung nhà giá cao. Trên thực tế, các Hiệp định thương mại tự do đang triển khai và dòng đầu tư FDI đang hướng mạnh vào Việt Nam nhưng giao dịch nhà ở của người nước ngoài gần như không đáng kể.
Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội.
Tăng mạnh trong thị trường BĐS có thể nói là phân khúc BĐS du lịch, sau khi các nhà đầu tư tiếp thu rất sáng tạo loại hình BĐS đa dụng như condotel, shophouse, officetel… và giải quyết vốn đầu tư theo phương thức bán BĐS hình thành trong tương lai. Về phân khúc BĐS công nghiệp đã có những dấu hiệu khởi sắc trong khoảng 2 năm gần đây. Trong đó thời điểm cuối năm 2018 độ lấp đầy các khu công nghiệp đã tăng tới mức 73%, giá thuê đất khu công nghiệp tại vùng trọng điểm kinh tế Đông Nam bộ đã tăng 4,5% so với cuối năm 2017. Cầu phát triển công nghiệp đã tăng cao trong hoàn cảnh hộp nhập kinh tế mới.
Phân khúc BĐS nông nghiệp kém nhất hiện nay, chưa đáp ứng được việc thực hiện chủ trương lớn của Chính phủ về phát triển nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao…
Với tình hình như vậy, theo ông đầu tư BĐS năm nay nên theo xu hướng như thế nào?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Với kinh nghiệm của tôi thì đầu tư BĐS phải đặt ra câu hỏi ở đâu và đầu tư như thế nào… Tuy nhiên, việc đầu tư đó phải bảo đảm các yếu tố môi trường đầu tư minh bạch, ổn định phát triển thị trường và đem lại lợi ích cho các nhà đầu tư, cho khách hàng và đặc biệt cho các cơ quan quản lý Nhà nước đảm bảo các vấn đề an sinh xã hội.
Chúng ta thấy một trong những công thức đầu tư BĐS không bị thất bại đó chính là khách hàng phải lựa chọn được vị trí, tọa độ có những yếu tố “hội và tụ”. Ví như ở những nơi cửa khẩu, những “vùng băng” là những nơi còn ít người quan tâm hiện tại, nhưng trong tương lai thì tất cả những khu vực đó đều có những giá trị phái sinh rất lớn, mang lại lợi ích mà các khu đô thị chật chội không thể mang lại thì đó là nơi có thể đầu tư. Xu hướng 5-7 năm gần đây, đầu tư vào các khu vực ven đô, những BĐS có những cửa khẩu mua bán trao đổi giao thương sầm uất hoặc ở những vùng ít nhà đầu tư lớn (nhưng tương lai giá trị phái sinh lớn) đã cho thấy thực sự là kênh đầu tư hiệu quả.
Phát triển bất động sản phải gắn với môi trường. Ảnh minh họa.
Tuy nhiên, cũng cần để ý đến mặt trái của việc đầu tư vào những vùng như vậy đó là cơ sở hạ tầng. Nếu cơ sở hạ tầng quá tồi tàn, thì dù giá giao dịch ở đây rất hấp dẫn nhưng đầu tư nguy cơ thất bại rất cao. Ví dụ thế này, giả sử trên những trục đường lớn của Hà Nội, có những BĐS giá bán của chủ đầu tư phát ra chỉ 25-30 triệu đồng, rất nhiều người đổ xô vào mua và cho đây sẽ là đầu tư hiệu quả. Nhưng mọi người không nhìn thấy hết vấn đề của cơ sở hạ tầng như giao thông, cấp - thoát nước, điện, đặc biệt môi trường khói, bụi, tiếng động… Sẽ là thảm họa nếu không giải quyết các vấn đề này. Bởi chúng sẽ mang lại hệ lụy rất lớn cho xã hội và cho chất lượng sống của những người ở đó. Chủ đầu tư và cả các nhà đầu tư sẽ thất bại nếu đầu tư vào nơi như vậy. Cho nên để giúp cho bài toán đầu tư hiệu quả, theo tôi phải bắt đầu từ tầm nhìn xa của các chủ đầu tư, các nhà phát triển… Cơ bản phải đảm bảo được an sinh xã hội, đảm bảo được cho khách hàng dù mua để đầu tư thứ cấp, hay để ở về chất lượng sống bên cạnh giá trị thanh khoản phải nhanh.
Như vậy, nghĩa là xu hướng đầu tư vẫn phải trên nguyên tắc muôn thuở là “điện, đường, trường, trạm”, giao thương… chỉ thêm một yếu tố rất quan trọng trong thời buổi hiện này là môi trường phải không thưa ông?
Ông Nguyễn Hữu Cường: Đúng rồi. Xu hướng đầu tư như tôi đã nói nên là những nơi cửa khẩu, kinh tế, giao thông, thương mại đông đúc hoặc là những nơi trong tương lai cơ sở hạ tầng, các công trình công cộng xã hội… sẽ đáp ứng được chất lượng sống của các khách hàng thuộc khu vực đó.
Đây sẽ là xu hướng tất yếu của xã hội. Nhưng tôi cũng xin lưu ý về đất nền, không chỉ ở Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh mà những năm gần đầy ở nhiều khu vực, do các quỹ đất trong những khu đô thị lớn không còn trong khi những vùng ven, quỹ đất vẫn còn dư thừa, chưa sử dụng tới thì đó chính là những cơ hội để cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, lưu tâm cơ sở kết nối về hạ tầng.
