Sau hội nghị về thị trường bất động sản ngày 17/2, dự thảo Nghị quyết tháo gỡ khó khăn đang hướng tới cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, trong đó ưu tiên nhà ở xã hội. Bên cạnh việc nới các điều kiện, chính sách để tăng cung loại nhà ở hướng tới nhu cầu thật này, nhiều giải pháp về vốn được cân nhắc thực hiện.

Cụ thể, Chính phủ sẽ đề xuất Quốc hội dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng (khoảng 10% nhu cầu vốn giai đoạn 2022-2030) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho vay dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân theo hình thức tái cấp vốn. Hình thức này tương tự gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện trong giai đoạn 2013-2016 trước đây. Chủ đầu tư dự án được vay ưu đãi 50% của gói tín dụng trên, tương đương 55.000 tỷ đồng, còn lại sẽ cho người mua nhà vay.

Trong khi đó, một gói tín dụng riêng cho nhà ở xã hội cũng được Ngân hàng Nhà nước cân nhắc. 4 ngân hàng thương mại Nhà nước đã thống nhất dành 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, lãi suất cho vay thấp hơn 1,5-2% lãi suất bình quân thị trường với người xây dựng và người mua nhà.

Nhận định về hai gói tín dụng trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết gói tín dụng dành cho nhà ở xã hội là tín hiệu tích cực. Nếu được triển khai nhanh, nó có thể góp phần rút ngắn chênh lệch cung cầu nhà ở. Ông cho hay, thời gian qua, thị trường địa ốc khan hiếm nhà ở bình dân còn gọi là nhà giá rẻ vừa túi tiền đến mức hai năm gần đây không có sản phẩm nào được mở bán mới, trong khi nguồn cung nhà ở xã hội cũng thiếu hụt.

Trong các năm 2021-2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng một m2 đã dần biến mất khỏi thị trường TP HCM. Còn theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2022, Hà Nội đã không còn chung cư có mức giá 25 triệu đồng một m2. Nhà ở xã hội có một số chính sách hỗ trợ, còn nhiều khó khăn, nhưng vẫn có nguồn cung mới nhỏ giọt.

Trong 12 tháng qua, tình trạng lệch pha thừa nhà giá cao thiếu nhà giá thấp đã lên đến đỉnh điểm khi nhà cao cấp có tỷ trọng ngày càng tăng cao, gây mất cân bằng cho thị trường và đe dọa sự phát triển bền vững.

Chủ tịch HoREA nhìn nhận, các dự thảo Nghị quyết tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đề xuất nhiều cơ chế chính sách ưu đãi phát triển nhà ở xã hội sẽ thúc đẩy các doanh nghiệp quan tâm đến phân khúc này. Tác động tích cực nằm ở khía cạnh tạo ra cú hích, giúp khởi động cơ chế tái cấu trúc lại nhóm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền phù hợp với nhu cầu thật hơn thay vì chỉ tập trung làm nhà cao cấp, hạng sang.

Tuy nhiên, theo ông Châu, bên cạnh các gói hỗ trợ tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, cần xem xét cho người mua nhà để ở, người mua căn nhà đầu tiên được vay với lãi suất hợp lý để mua nhà ở thương mại có mức giá đề xuất không quá 1,8 tỷ đồng một căn. Bởi lẽ, nhà ở xã hội chỉ bán giới hạn cho một số đối tượng được hưởng chính sách, những người không nằm trong diện được mua nhà ở xã hội có thể tiếp cận nhà ở thương mại giá rẻ để an cư lạc nghiệp, giúp mở rộng lực cầu cho thị trường.

Theo ông Châu, cả nhà ở xã hội và nhà thương mại giá rẻ đều là phân khúc có nguồn cầu rất lớn, phục vụ nhu cầu thật và ít bị rủi ro về thanh khoản do giá trị một căn nhà ở mức vừa phải, thuộc dòng sản phẩm có khả năng vượt khó khi thị trường địa ốc khó khăn, khủng hoảng.

Cần tìm đúng đối tượng hưởng thụ

Với gói tín dụng và hạ lãi suất cho vay ưu đãi không chỉ làm giảm áp lực nguồn vốn cho doanh nghiệp còn tạo thêm nguồn vay mua nhà cho người dân. Từ đó, thị trường nhà ở xã hội, nhà ở bình dân có xu hướng tích cực hơn. Tuy nhiên, các chính sách sách này cũng cần đến đúng đối tượng mới có thể phát huy hiệu quả.

Ông Hoàng Liên Sơn - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Môi giới Bất động sản Alpha nhận định trên VTV.vn: "Nhà ở xã hội giúp các doanh nghiệp có thêm được một phân khúc bất động sản mới trong thời gian tới để cùng tháo gỡ khó khăn cho đầu ra thay vì quá nhiều ở phân khúc trung và cao cấp như hiện nay. Bây giờ san sẻ bớt qua phân khúc nhà ở xã hội, đây là nhu cầu thực tế cho những người lao động chúng ta đang cần".

Còn Tiến sĩ Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng nhấn mạnh gói 120.000 tỷ cần tập trung hỗ trợ các đối tượng là công nhân, người lao động…

Hiện lãi suất cho vay các ngân hàng thương mại đang áp dụng trên dưới 13%/năm. Theo cách tính cơ học, nếu giảm từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay hiện nay thì lãi vay gói tín dụng vẫn trên 10%/năm. Các chuyên gia nhận định, con số này vẫn còn rất cao so với mức khoảng 6% mà gói 30.000 tỷ đồng đã triển khai thành công trước đây.

"Ví dụ như giảm 10% hoặc 11% sau đó mới hỗ trợ cho người mua nhà ở xã hội với lãi suất giảm bớt 1,5 - 2%. Tức là người vay chỉ vay ở mức 8,5% thì rất tuyệt vời chứ không phải mức 13% hiện nay mà giảm 1,5 - 2% là chưa hợp lý", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề xuất.

Giới chuyên gia nhận định, gói vay cần đưa ra các hướng dẫn, tiêu chí cụ thể để ngân hàng giải ngân kịp thời, đúng đối tượng. Bên cạnh đó, thêm nhiều chính sách ưu đãi như đơn giản thủ tục pháp lý, giảm chi phí thủ tục hành chính và tạo thêm quỹ đất… để doanh nghiệp sớm đưa ra sản phẩm.

Bên cạnh các vấn đề chính sách, pháp lý… giá bán một căn nhà ở xã hội, do được hưởng các ưu đãi về đất, về thuế, nên thường rẻ hơn 1/3, thậm chí là 1/2 so với các căn hộ khác cùng vị trí. Cho nên, có thể xuất hiện tình huống phát sinh khi dự án mở bán. Theo các chuyên gia, các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần tính đến các giải pháp cụ thể, để gói hỗ trợ nếu được thông qua, sẽ đến đúng và trúng đối tượng.

Nên chia gói tín dụng cho vay 40/60

Về đề xuất dành gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân của Bộ Xây dựng, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia chia sẻ trên Reatimes: Có thể thấy, nếu đề xuất này được phê duyệt, nhiều người có thu nhập trung bình và thấp đã có thể mua được nhà ở.

Từ đó, có thể hy vọng thúc đẩy phân khúc nhà ở xã hội trong thời gian tới, qua đó sẽ lan tỏa và giúp thị trường bất động sản dần hồi phục trở lại. Tuy nhiên, khả năng hấp thụ của gói 110.000 tỷ đồng lần này đến đâu còn là một dấu hỏi.

Để đề xuất này thực sự đạt hiệu quả và đến đúng đối tượng, Chính phủ cần phải xây dựng một đề án căn cơ, bài bản, lớp lang và nghiên cứu kinh nghiệm từ mô hình phát triển nhà ở xã hội của Singapore, Hàn Quốc và rút kinh nghiệm từ những bất cập khi triển khai gói 30.000 tỷ đồng trước đây.

Đối với cấu trúc gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, TS. Cấn Văn Lực cho biết: Về cấu trúc tín dụng thì cần phải nghiên cứu kỹ thêm nhưng trước mắt thì nên cho chủ đầu tư, doanh nghiệp vay nhiều hơn so với gói 30.000 tỷ đồng trước đây. Một bên là tài trợ cung, một bên là tài trợ cầu. Về mặt lý thuyết thì cầu là dành cho người mua nhà, cung là những doanh nghiệp phát triển dự án.

Theo đó, tài trợ phía cung sẽ là vô cùng vì doanh nghiệp bất động sản luôn thiếu vốn và muốn triển khai nhiều dự án khác nhau. Từ trước tới nay, những chính sách của Nhà nước đang có sự ưu tiên đối với những người có nhu cầu thực, có thu nhập thấp và có thể thấy những chính sách này của Nhà nước mang tính nhân văn cao. Chính vì thế, tôi nghĩ, ở gói tín dụng này, phương án 40% cho doanh nghiệp vay và 60% cho người mua nhà vay có lẽ phù hợp hơn.

Tuy nhiên, để cán cân cung - cầu nhà ở xã hội được cân bằng thì cần đồng thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về thủ tục, quỹ đất, đẩy nhanh xây dựng quy hoạch, thực hiện nghiêm quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch kịp thời và điều chỉnh các dự án trên địa bàn phù hợp điều kiện, tình hình của từng địa phương.

Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn từ giữa năm 2022 đã đăng ký triển khai xây dựng nhà ở xã hội. Đến nay, do vướng mắc về thủ tục pháp lý, quỹ đất và thiếu hụt dòng vốn, nhiều dự án vẫn chưa thể khởi công. Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng, đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng sẽ góp phần giải quyết các ách tắc cho các dự án bất động sản nói chung và nhà ở xã hội nói riêng về mặt nguồn vốn, nhưng vấn đề pháp lý, quỹ đất sạch, quy hoạch, hạ tầng giao thông và giá bán phù hợp mới là quan trọng và cần được tháo gỡ song song thì mới có thể phát huy tác dụng.