Thị trường bất động sản trong nước đang hồi phục nhưng chậm

Nhận định về thị trường bất động sản Việt Nam tại Hội nghị Ban Chấp hành, Ban Thường vụ và Gặp mặt Hội viên Thường niên 2025 do VNREA tổ chức ngày 9/5, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ nhận định, thị trường bất động sản cũng đang từng bước phục hồi nhưng tốc độ còn chậm.

Theo ông Lực, trong năm 2024, GDP ngành kinh doanh bất động sản tăng 3,34%, cải thiện hơn so với mức 0,24% của năm 2023 nhưng chưa thực sự đột phá; lĩnh vực xây dựng tăng trưởng 7,87%, cao hơn mức 7,06% của năm trước đó, nhưng không quá lớn. Sang quý I/2025, đà phục hồi tiếp tục được duy trì nhưng chưa thực sự diễn ra mạnh mẽ.

Nguồn cung nhà ở thương mại mới trong quý I/2025 tăng gấp 3 lần so với cùng kỳ năm 2024, dù vậy vẫn chỉ bằng 50% so với quý liền trước. Giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền cũng ghi nhận khởi sắc khi số lượng giao dịch tăng gấp đôi cùng kỳ, song quy mô giao dịch chỉ bằng một nửa quý IV/2024. Đặc biệt, dù nguồn cung có xu hướng cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thị trường.

"Các động lực mới từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Nghị định 35/2022/NĐ-CP về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, cùng với việc đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh, đang mở ra kỳ vọng mới cho thị trường.

Dù vậy, thị trường cũng đối diện với không ít thách thức. Trong năm 2024, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm 1,7%, giá cổ phiếu giảm 2%, chủ yếu do chi phí hoạt động tăng mạnh (tăng 31,1%).

Quý I/2025, mặc dù lợi nhuận sau thuế của nhóm doanh nghiệp này tăng 63% so với cùng kỳ năm ngoái nhờ kết quả đột biến từ một số doanh nghiệp lớn, nhưng vẫn giảm 58,8% so với quý trước. Giá cổ phiếu tăng 17,7% so với cuối năm 2024, cho thấy thị trường đang phục hồi, song tốc độ vẫn còn chậm và thiếu đồng đều", TS. Cấn Văn Lực phân tích.

Tình trạng tăng giá BĐS vẫn còn tiếp diễn

Nhận định về giá bất động sản hiện nay tại Việt Nam, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, tình trạng tăng giá bất động sản vẫn tiếp tục tiếp diễn. Theo dữ liệu từ batdongsan.com, trong giai đoạn 2019 - 2024, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 59%, cao hơn cả Mỹ (+54%), Úc (+49%), Nhật Bản (+41%) và Singapore (+37%).

"Với đà tăng giá như hiện tại, công chức bình thường phải mất gần 26 năm mới mua được chung cư", ông Lực nói và cảnh báo, Việt Nam ngày càng tụt hạng về mức độ tiếp cận nhà ở. Giải thích về đà tăng giá này, TS. Cấn Văn Lực thẳng thắn chỉ rõ 6 nguyên nhân chính gồm:

Những vướng mắc pháp lý kéo dài cùng với tâm lý e ngại trách nhiệm từ phía các cơ quan chức năng khiến quá trình phê duyệt dự án chậm trễ, dẫn đến nguồn cung nhà ở khan hiếm;

Chi phí đầu vào của các dự án bất động sản ngày càng tăng, bao gồm tiền thuê đất hoặc sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, giá vật liệu xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng…;

Sự mất cân đối cung cầu thể hiện rõ ở việc nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp (biên lợi nhuận cao) trong khi nguồn cung nhà ở trung cấp và vừa túi tiền, bao gồm cả nhà ở xã hội, lại thiếu hụt;

Tình trạng "thổi giá", "làm giá" hay "té nước theo mưa" vẫn còn tồn tại trên thị trường, khiến giá bị đẩy lên mức không phản ánh đúng giá trị thực, điển hình là các vụ đấu giá đất bất thường và hiện tượng cò mồi thao túng thị trường nhà ở xã hội; Hoạt động đầu cơ vẫn phổ biến;

Việc Việt Nam chưa áp dụng thuế tài sản (thuế sở hữu bất động sản) trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê ở mức khá thấp cũng góp phần khiến dòng tiền đổ vào thị trường này dễ dàng hơn, đẩy giá lên cao nhưng thiếu tính bền vững.

Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho biết thêm rằng, vẫn còn một số vướng mắc khác cũng đang cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Các vướng mắc trong công tác tính tiền sử dụng đất đang tạo ra những phản ứng trái chiều trong dư luận, đặc biệt tại các địa phương chưa công bố bảng giá đất mới và công tác truyền thông về vấn đề này còn hạn chế.

Bên cạnh đó, việc chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật và nghị quyết mới cũng gây ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ triển khai các dự án. Công tác giải phóng mặt bằng vẫn là một bài toán nan giải, nhất là đối với các nhà đầu tư phải tự thỏa thuận đền bù cho người dân ở các dự án quy mô vừa và nhỏ. Hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn do chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước đó.

Tình trạng đấu giá tiền sử dụng đất còn tồn tại nhiều bất cập, từ giá khởi điểm chưa phù hợp, năng lực của bên tham gia đấu giá đến chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh. Vấn đề nhà ở xã hội vẫn chưa có hướng đi và cách làm rõ ràng, đồng thời nguồn vốn bền vững cho phân khúc này vẫn là một thách thức lớn…

Giải pháp để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững

Tại Hội nghị, TS. Cấn Văn Lực cũng nêu một số giải pháp để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững. Theo ông Lực, để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản cần triển khai nhiều giải pháp đồng bộ từ phía Nhà nước và bản thân các doanh nghiệp. Trong đó, nhiệm vụ quan trọng nhất là Nhà nước cần tiếp tục gỡ các vướng mắc pháp lý, hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản, đặc biệt là việc ban hành Nghị quyết về nhà ở xã hội.

Về phía Nhà nước, việc tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, xây dựng và bất động sản là then chốt, trong đó Nghị quyết về nhà ở xã hội cần sớm được ban hành. Đặc biệt, khâu tổ chức thực hiện các luật và nghị quyết đã ban hành, đảm bảo tính dễ hiểu, khả thi, nhất quán và ổn định, đồng thời nâng cao hiệu quả phối hợp giữa các bên liên quan, kịp thời giải quyết vướng mắc, can thiệp thị trường khi cần thiết và có chế tài nghiêm minh với các hành vi vi phạm.

Bên cạnh đó, cần có những phương án và biện pháp cụ thể, khả thi để ổn định và giảm mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là nhà ở, tập trung giải quyết những bất cập hiện hữu. Đa dạng hóa nguồn vốn và phát triển tài chính bất động sản thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thành lập Quỹ nhà ở quốc gia, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thúc đẩy thanh toán không dùng tiền mặt và có lộ trình đánh thuế bất động sản phù hợp cũng là những giải pháp cần được triển khai…

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, cần tiếp tục tái cấu trúc hoạt động, đặc biệt chú trọng kiểm soát rủi ro dòng tiền và nợ đáo hạn là ưu tiên hàng đầu. Các doanh nghiệp cần chủ động tìm hiểu và tiếp cận các chương trình, gói hỗ trợ của Nhà nước, nhất là các chương trình về nhà ở xã hội và đầu tư cơ sở hạ tầng, cũng như các nghị quyết mới của Trung ương, Quốc hội và Chính phủ. Đa dạng hóa nguồn vốn và sản phẩm, đồng thời điều chỉnh giá bất động sản về mức hợp lý hơn là yếu tố then chốt để kích cầu thị trường.

Chủ động chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong xây dựng và bất động sản không chỉ là xu hướng mà còn là yêu cầu tất yếu. Nâng cao năng lực quản trị doanh nghiệp, văn hóa doanh nghiệp, chuẩn hóa quy trình, sản phẩm và nhân sự theo các luật mới có hiệu lực (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi) sẽ giúp doanh nghiệp thích ứng và phát triển bền vững.