Thay vì cùng hướng đến mục tiêu mua nhà càng sớm càng tốt như các thế hệ trước, thị trường hiện dần phân hóa thành ba nhóm người trẻ với những lựa chọn khác nhau. Xu hướng này được nhóm phân tích đánh giá không chỉ tác động đến thanh khoản thị trường mà còn đặt ra yêu cầu tái cấu trúc nguồn cung nhà ở trong những năm tới.

Giá nhà tăng 34 - 75%, thu nhập tăng 6 - 10% mỗi năm

“An cư lạc nghiệp” từng được xem là cột mốc quan trọng trong hành trình trưởng thành. Tuy nhiên, với nhiều người trẻ thuộc thế hệ Millennial và Gen Z, mua nhà đang trở thành quyết định phải cân nhắc kỹ hơn bao giờ hết.

Nguyên nhân lớn nhất nằm ở khoảng cách ngày càng xa giữa giá nhà và thu nhập. Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng tăng lần lượt khoảng 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng khoảng 6 - 10% mỗi năm. Theo ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025, giá nhà tại Việt Nam hiện cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm.

Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao trong năm 2026. Tại Hà Nội và TP HCM, giá bán căn hộ trung bình hiện dao động quanh ngưỡng 3.900 - 3.950 USD/m2. Trong khi đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất khỏi khu vực nội đô. Phần lớn dự án mở bán hiện tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang.

Điều này khiến nhiều người trẻ rơi vào tình trạng “không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không đủ khả năng mua nhà thương mại”.

Áp lực tài chính càng lớn hơn khi chi phí sinh hoạt liên tục gia tăng. Giá thuê nhà, điện nước và các chi phí đô thị tăng khiến khả năng tích lũy của người lao động trẻ bị thu hẹp đáng kể. Với nhiều người, việc dành dụm khoản tiền trả trước cho căn hộ ngày càng khó khăn.

Bên cạnh yếu tố tài chính, tư duy sở hữu của thế hệ trẻ cũng đang thay đổi. Một bộ phận Gen Z ưu tiên trải nghiệm sống, phát triển bản thân và tính linh hoạt hơn việc sở hữu tài sản cố định quá sớm.

Trong bối cảnh bất động sản tăng giá nhanh nhiều năm liên tiếp, nhiều người bắt đầu tính toán lại chi phí cơ hội của việc mua nhà: thay vì dồn phần lớn dòng tiền vào một tài sản dài hạn, họ ưu tiên phân bổ cho tiết kiệm, đầu tư, học tập hoặc nâng cao chất lượng sống.

Ba nhóm người trẻ trên thị trường nhà ở

Theo nhóm phân tích, thị trường hiện được chia làm ba nhóm chính. Nhóm chờ cơ hội vẫn có nhu cầu sở hữu nhà nhưng chủ động trì hoãn quyết định mua để giảm rủi ro tài chính. Họ theo dõi sát diễn biến lãi suất, chính sách tín dụng và xu hướng giá bán trước khi xuống tiền.

Với nhóm này, bài toán không còn nằm ở việc “có mua hay không” mà là “mua lúc nào để an toàn hơn”. Trong bối cảnh lãi vay mua nhà vẫn ở mức cao, nhiều người ưu tiên tích lũy thêm vốn tự có trước khi vay mua bất động sản. Không ít người đặt mục tiêu chuẩn bị tối thiểu 30% giá trị căn hộ nhằm giảm áp lực trả nợ dài hạn.

Xu hướng trì hoãn mua nhà không chỉ diễn ra tại Việt Nam. Tại Mỹ, độ tuổi trung bình của người mua nhà lần đầu đã tăng lên khoảng 40 tuổi trong năm 2025 do giá nhà và chi phí sống tăng nhanh hơn thu nhập.

Điều này cho thấy nhu cầu ở thực chưa biến mất, nhưng khả năng chuyển hóa thành giao dịch đang suy yếu đáng kể.

Khác với nhóm chờ đợi, nhóm chấp nhận đi xa để mua nhà cho rằng càng trì hoãn thì cơ hội sở hữu nhà càng thu hẹp. Họ chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm hoặc đô thị vệ tinh để tìm sản phẩm phù hợp khả năng tài chính.

Xu hướng này đang thúc đẩy nhu cầu tại các địa phương giáp ranh TP HCM và Hà Nội, nơi giá bán vẫn “mềm” hơn đáng kể so với khu vực nội đô. Nhiều người trẻ chấp nhận đánh đổi thời gian di chuyển để đổi lấy cơ hội sở hữu nhà.

Tuy nhiên, áp lực tài chính của nhóm này cũng không nhỏ. Phần lớn người mua phải vay tỷ lệ cao hoặc nhận hỗ trợ từ gia đình để đủ khả năng thanh toán. Điều đó đồng nghĩa với gánh nặng trả nợ kéo dài trong bối cảnh thu nhập vẫn đang ở giai đoạn đầu tích lũy.

Ngoài ra, người mua ở thực cũng phải cạnh tranh trực tiếp với nhóm đầu tư có dòng tiền mạnh và khả năng nắm giữ tài sản dài hạn.

Cuối cùng là nhóm lựa chọn thuê dài hạn, Một bộ phận người trẻ không còn xem việc sở hữu nhà là mục tiêu bắt buộc. Với họ, thuê nhà là lựa chọn tài chính hợp lý hơn trong bối cảnh hiện nay.

Xu hướng này gắn với thay đổi trong cấu trúc đô thị và lối sống: Kết hôn muộn hơn, quy mô hộ gia đình nhỏ hơn, công việc linh hoạt hơn và nhu cầu dịch chuyển cao hơn. Thuê nhà giúp họ duy trì tính cơ động và kiểm soát chi phí sinh hoạt tốt hơn.

Dữ liệu thị trường cho thấy nhu cầu thuê nhà đang tăng mạnh, đặc biệt ở nhóm tuổi 25 - 34. Nhiều người lựa chọn thuê vì không muốn gánh áp lực vay mua nhà kéo dài hoặc nhận thấy chi phí thuê hiện vẫn thấp hơn đáng kể so với chi phí sở hữu.

Đáng chú ý, quyết định thuê không hoàn toàn phản ánh hạn chế tài chính. Một bộ phận người trẻ xem đây là chiến lược tài chính chủ động để giữ dòng tiền linh hoạt cho các khoản đầu tư hoặc mục tiêu cá nhân khác.

Thị trường sẽ phải thay đổi theo nhu cầu mới

Theo nhóm phân tích, sự thay đổi trong hành vi của người trẻ đang buộc thị trường bất động sản điều chỉnh lại cấu trúc sản phẩm.

Trước hết, nhu cầu ở thực ngày càng trở nên chọn lọc hơn. Khi giá bán vượt xa khả năng chi trả, người mua sẽ ưu tiên những sản phẩm phù hợp với dòng tiền thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá. Điều này có thể khiến lực cầu đầu cơ suy giảm dần trong các năm tới.

Song song đó, các đô thị vệ tinh sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng hơn trong chu kỳ phát triển mới của thị trường. Khi người mua buộc phải đi xa để tìm nhà phù hợp túi tiền, hạ tầng giao thông và khả năng kết nối sẽ trở thành yếu tố quyết định.

Xu hướng này cũng phù hợp với định hướng quy hoạch hiện nay, khi nhiều đô thị lớn bắt đầu hạn chế phát triển thêm nhà ở mật độ cao trong khu vực trung tâm và thúc đẩy giãn dân ra vùng ven.

Thị trường nhà cho thuê cũng được dự báo tăng trưởng mạnh hơn trong thời gian tới. Tuy nhiên, phân khúc này hiện vẫn còn khá manh mún và thiếu tính chuyên nghiệp. Trong dài hạn, mô hình nhà ở cho thuê vận hành bài bản, giá hợp lý và có tiêu chuẩn dịch vụ rõ ràng có thể trở thành hướng phát triển đáng chú ý.

Ở góc độ chính sách, vấn đề lớn nhất hiện nay không chỉ nằm ở tín dụng mà còn ở cơ cấu nguồn cung. Nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp sẽ khó có động lực phát triển sản phẩm đại trà do biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài.

Bên cạnh đó, khung pháp lý cho thị trường thuê nhà cũng cần hoàn thiện hơn nhằm bảo vệ cả người thuê lẫn chủ sở hữu, đồng thời tạo nền tảng cho các mô hình thuê dài hạn phát triển chuyên nghiệp hơn.

Quyết định mua hay không mua nhà của người trẻ hiện không còn đơn thuần là lựa chọn cá nhân, mà phản ánh trực tiếp khả năng tiếp cận nhà ở của toàn thị trường.

Với dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao, nhu cầu nhà ở tại Việt Nam sẽ không biến mất mà tiếp tục bị dồn nén trong những năm tới. Tuy nhiên, thay vì chỉ tập trung vào kỳ vọng tăng giá, thị trường đang bước vào giai đoạn phải thích nghi nhiều hơn với khả năng chi trả thực tế và nhu cầu sống của thế hệ cư dân mới.