Sau hơn một năm kể từ khi TP HCM hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, những thay đổi đầu tiên trên thị trường bất động sản đã bắt đầu trở nên rõ nét.

Chia sẻ tại một sự kiện mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đánh giá những tác động của việc mở rộng không gian TP HCM không chỉ dừng lại ở quy mô thị trường lớn hơn. Câu hỏi quan trọng hơn là trong khoảng ba năm tới, nguồn cung, mặt bằng giá và dòng vốn đầu tư sẽ tiếp tục thay đổi như thế nào.

Theo bà Dung, bất động sản công nghiệp và nhà ở để bán là hai mảng chịu tác động rõ nét nhất sau sáp nhập. Với thị trường nhà ở, xu hướng rất rõ trong hơn một năm qua là sự dịch chuyển của dòng vốn đầu tư, không chỉ từ các nhà đầu tư cá nhân mà cả từ những người mua để ở thực, từ khu vực lõi trung tâm TP HCM ra các khu vực vùng ven và rộng hơn là không gian của TP HCM mở rộng, kéo theo một mặt bằng giá mới và mở ra nhiều lựa chọn hơn cho người mua.

Nguồn cung mới có thể tăng từ 25.000 lên 48.000 căn

Giai đoạn 2023 - 2024 được bà Dung nhìn nhận là hai năm đặc biệt khó khăn của thị trường nhà ở. Trong thời gian này, cả thị trường căn hộ và nhà ở thấp tầng đều rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung. Các doanh nghiệp phát triển dự án gặp khó khăn, trong khi người mua để đầu tư, đầu cơ hay ở thực cũng có rất ít sản phẩm mới để lựa chọn.

Đến năm 2025, khi một số nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung bắt đầu trở lại. Bước sang năm 2026, một thay đổi lớn hơn xuất hiện khi thị trường không còn chỉ dựa vào nguồn hàng của khu vực TP HCM cũ.

Trong 6 tháng đầu năm 2026, khu vực Bình Dương cũ chiếm tới khoảng 80% tổng nguồn cung căn hộ mở bán trên toàn thị trường TP HCM mở rộng.

“Với việc thị trường được mở rộng hơn, nguồn cung trở nên dồi dào hơn và mặt bằng giá cũng được điều chỉnh về mức dễ tiếp cận hơn, chúng tôi nhận định rằng trong ba năm tới, thị trường sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn cung mới dồi dào đến từ việc mở rộng không gian thị trường”, bà Dương nhận định.

Theo dự báo của CBRE Việt Nam, năm 2026, thị trường có thể có khoảng 25.000 căn hộ mới được chào bán. Con số này dự kiến tăng lên khoảng 34.000 căn vào năm 2027 và đạt khoảng 48.000 căn vào năm 2028. Như vậy, chỉ trong ba năm, nguồn cung căn hộ mới dự kiến sẽ tăng gần gấp đôi.

Tốc độ tăng giá sẽ bắt đầu chậm lại

Một trong những thay đổi đáng chú ý khác là mặt bằng giá nhà. Theo số liệu bà Dung chia sẻ, giá chào bán căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực TP HCM cũ hiện ở mức khoảng 92 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi tính cả nguồn cung từ khu vực Bình Dương, mức giá trung bình của thị trường TP HCM mở rộng giảm xuống khoảng 76 triệu đồng/m2. Giá giao dịch trên thị trường thứ cấp của toàn TP HCM mở rộng hiện vào khoảng 62 triệu đồng/m2.

Theo bà Dung, việc nguồn cung dịch chuyển sang các khu vực có mặt bằng giá thấp hơn là một trong những nguyên nhân khiến tốc độ tăng giá của thị trường chậm lại. Trước đây, các dự án mới chủ yếu tập trung tại khu vực lõi TP HCM, đặc biệt là quận 2 và quận 9 cũ. Hiện nay, nguồn cung đã mở rộng sang các khu vực như Thuận An, thậm chí là Thủ Dầu Một.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất tương đối cao cũng khiến thanh khoản thị trường giảm phần nào, qua đó làm chậm tốc độ tăng giá, đặc biệt ở thị trường thứ cấp.

Bà Dung cho biết trong thời gian dài, giá nhà tại TP HCM có xu hướng tăng liên tục. Tuy nhiên, từ năm 2026, CBRE dự báo tốc độ tăng giá của cả thị trường sơ cấp và thứ cấp sẽ chậm lại ở cả phân khúc cao tầng và thấp tầng.

Đối với thị trường sơ cấp, mức giá trung bình hiện vào khoảng 68 triệu đồng/m2 và đến năm 2028 được dự báo ở mức khoảng 62 - 63 triệu đồng/m2. Giá trên thị trường thứ cấp cũng được dự báo chỉ tăng nhẹ.

“Lý do chính là thị trường sẽ tiếp tục đón nhận một nguồn cung rất lớn và đa dạng từ các khu vực mở rộng của TP HCM. Khi nguồn cung không còn tập trung chủ yếu ở khu vực lõi mà được bổ sung từ những thị trường có mặt bằng giá thấp hơn, mức giá bình quân của toàn thị trường sẽ có xu hướng ổn định hơn”,Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nói.

Cơ hội đi cùng rủi ro của những khoản đầu tư dựa trên kỳ vọng

Nếu ba năm tới là giai đoạn nguồn cung nhà ở tăng mạnh và mặt bằng giá có xu hướng ổn định hơn thì về dài hạn, những thay đổi của thị trường bất động sản sẽ gắn với mô hình phát triển mới của TP HCM.

TP HCM hiện có quy mô dân số hơn 13 triệu người nhưng GDP bình quân đầu người mới ở mức khoảng 8.000 USD. Trong khi đó, mục tiêu đến năm 2035 là GDP bình quân đầu người khoảng 25.000 USD, với quy mô dân số khoảng 17 - 18 triệu người. Đến năm 2050, thành phố đặt mục tiêu GDP bình quân đầu người khoảng 75.000 USD, với dân số khoảng 20 - 22 triệu người.

Bà Dung cho rằng những mục tiêu này đặt ra yêu cầu phải thay đổi mô hình phát triển của thành phố, từ mở rộng không gian đô thị đến xây dựng những động lực tăng trưởng mới. Điều này cũng có thể tạo ra những thay đổi tiếp theo đối với thị trường bất động sản.

Một mặt, khu vực trung tâm hiện hữu tiếp tục giữ vai trò lõi với các hoạt động tài chính, thương mại, ngân hàng và dịch vụ chuyên nghiệp. Mặt khác, các khu vực khác được định hướng theo những chức năng phát triển riêng.

Hướng Đông, bao gồm TP Thủ Đức và các khu vực giáp ranh Bình Dương sẽ gắn với tài chính, công nghệ cao và nghiên cứu khoa học. Hướng Nam, từ Nhà Bè, Cần Giờ và mở rộng về Bà Rịa - Vũng Tàu có thể phát triển gắn với cảng biển, trung chuyển quốc tế, đô thị sinh thái và du lịch. Hướng Bắc và Tây Bắc, bao gồm Củ Chi, Hóc Môn và Bắc Bình Dương được định hướng cho công nghiệp, công nghệ cao và y tế công nghệ cao.

Theo bà Dung, khi các trục phát triển này ngày càng rõ hơn, cơ hội đầu tư cũng sẽ được phân hóa theo từng khu vực. Nhà đầu tư không chỉ có lựa chọn ở thị trường nhà ở mà còn có thể tìm kiếm cơ hội ở logistics, cảng biển, khu công nghiệp, bất động sản thương mại, đô thị sinh thái hay kinh tế biển.

Bà Dung cũng lưu ý rằng cơ hội phát triển không đồng nghĩa mọi bất động sản nằm trên các trục quy hoạch hay gần các dự án hạ tầng đều sẽ tự động tăng giá. Ba yếu tố cần được đặc biệt lưu ý là hạ tầng, tín dụng và pháp lý.

Trong đó, hạ tầng là một trong những động lực quan trọng, thậm chí mang tính tiên quyết đối với quá trình phát triển thành phố và cơ hội của thị trường bất động sản. Nếu các dự án hạ tầng không được triển khai đồng bộ hoặc chậm hơn kế hoạch, những kỳ vọng về giá trị bất động sản có thể không trở thành hiện thực.

Trong khi đó, chi phí vốn là một rủi ro khác. Một nhà đầu tư có thể vay tiền với kỳ vọng hạ tầng sẽ hoàn thành trong vòng 3 - 5 năm và tạo ra lợi nhuận nhưng nếu tiến độ kéo dài trong khi áp lực trả lãi vẫn duy trì, khoản đầu tư có thể trở thành gánh nặng. Tương tự, những cơ chế và chính sách mới chỉ có thể tạo ra tác động khi được triển khai trên thực tế.

“Khi chúng ta đầu tư vào thị trường và đặc biệt khi chúng ta đầu tư dựa trên những kỳ vọng thì kỳ vọng ở đây có rất nhiều rủi ro", bà Dung lưu ý.