Giảm giá thứ cấp xuất hiện cục bộ

Báo cáo mới đây của Avison Young chỉ ra giá bán cao cùng áp lực lãi vay khiến tỷ lệ hấp thụ căn hộ chung cư tiếp tục suy giảm. Dấu hiệu giảm giá thứ cấp xuất hiện cục bộ ở vài sản phẩm và phân khúc. Dòng tiền ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng cho thuê ổn định.

Trong quý II, thị trường TP HCM sau sáp nhập ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới. Trong khi giá sơ cấp trong trung tâm duy trì ngưỡng cao khoảng 3.500 - 5.900 USD/m2 (hơn 90 - 153 triệu đồng/m2), giá bán thứ cấp giảm 5 - 8% xuống còn 4.450 USD/m2 (hơn 115 triệu đồng/m2).

Tỷ lệ hấp thụ có sự phân hóa giữa các phân khúc, phản ánh xu hướng người mua ưu tiên các sản phẩm có mức giá phù hợp hơn. Trong khi nhiều dự án cao cấp ghi nhận tỷ lệ hấp thụ dưới 30%, các dự án trung cấp đạt khoảng 28 - 35%, tùy từng dự án.

Đơn vị này dự báo trong giai đoạn 2027 - 2030, thị trường TP HCM sẽ đón hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm.

Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn mở bán trong quý phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp ở khu vực phía Tây và Đông dao động khoảng 3.250 - 4.400 USD/m2 (hơn 80 - 115 triệu đồng/m2), trong khi giá trong nội đô đạt trung bình khoảng 5.400 - 9.500 USD/m2 (140 - 245 triệu đồng/m2), tăng nhẹ 2% so với quý trước.

Theo chuyên gia Avison Young, mặt bằng giá neo ở mức cao vượt quá khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng khiến lực cầu suy giảm đáng kể, kèm theo làn sóng giảm giá thứ cấp cục bộ lên tới 12%.

Thanh khoản chậm, tâm lý thận trọng kéo dài và hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất cho thấy thị trường Hà Nội đang trải qua những điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung cầu. Đồng thời, nỗ lực gia tăng nguồn cung nhà ở có giá phù hợp sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân Thủ đô.

Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng cho thấy sức hấp thụ của thị trường chung cư đang chững lại. Tổng số căn bán được tại Hà Nội trong quý II đạt hơn 5.800 căn, tương ứng 68% tổng nguồn cung mở bán mới. Tỷ lệ này tương đương với quý I và thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024 - 2025 (thường xuyên vượt 90%, thậm chí vượt tổng số căn mở bán mới trong kỳ).

Áp lực lãi suất cho vay ở mức cao tiếp tục khiến người mua có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng hơn về dòng tiền và thời điểm vào thị trường, đặc biệt với các sản phẩm yêu cầu đòn bẩy tài chính lớn.

Xét về giá bán, trong quý thị trường tiếp tục không ghi nhận sản phẩm mới có giá bán dưới 60 triệu đồng/m2. Riêng hai phân khúc nổi bật nhất là 80 - 110 triệu đồng/m2 và trên 120 triệu đồng/m2, lần lượt chiếm 30% và 35% tổng nguồn cung mới.

Trong đó, chỉ tính riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m2, thị trường căn hộ Hà Nội quý này đã ghi nhận hơn 3.000 căn được mở bán từ 4 dự án tại Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.

Thị trường dần cân bằng hơn

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết sau giai đoạn tăng trưởng rất mạnh trong các năm 2024 - 2025, thị trường chung cư đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn.

"Nếu như giai đoạn trước giá căn hộ thứ cấp tăng khoảng 24 - 25% mỗi năm thì đến giữa năm 2026 mức tăng chỉ còn khoảng 13% so với cùng kỳ. Chúng tôi kỳ vọng cả năm mức tăng sẽ dao động khoảng 10 - 13%. Đây vẫn là mức tăng hai chữ số nhưng đã thấp hơn đáng kể so với giai đoạn tăng nóng", bà An nói.

Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, thanh khoản cũng giảm rõ rệt. Trước đây, tỷ lệ hấp thụ tại các đợt mở bán thường đạt 90 - 95% số căn đưa ra thị trường nhưng đến quý II/2026 chỉ còn dưới 70%, đồng thời tốc độ giao dịch cũng chậm hơn đáng kể.

Một trong những nguyên nhân chính được chuyên gia chỉ ra là mặt bằng lãi suất đã tăng từ cuối năm 2025, khiến chi phí vốn của người mua tăng theo. Phần lớn người mua bất động sản vẫn sử dụng một phần vốn vay ngân hàng, vì vậy khi chi phí tài chính cao hơn, sức mua sẽ có xu hướng giảm.

Bên cạnh đó, sau hai năm tăng trưởng rất mạnh, mặt bằng giá hiện đã ở mức khá cao, khiến dư địa tăng giá trong ngắn hạn thu hẹp. Đồng thời, nguồn cung tiếp tục được bổ sung mạnh, đặc biệt là nhiều đại đô thị sẽ lần lượt ra mắt, tạo áp lực cạnh tranh ngày càng lớn giữa các chủ đầu tư.

Trong khi đó, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhìn nhận những biến động như mặt bằng lãi suất tăng, thanh khoản chậm lại hay tâm lý thận trọng kéo dài nên được xem là "liều thuốc” cần thiết để điều chỉnh thị trường tái cân bằng và hướng tới chu kỳ phát triển bền vững hơn.

Ở góc độ vĩ mô, vốn FDI giải ngân cao cộng với hoạt động M&A tăng tiếp tục phản ánh niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường. Cùng với đó, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đang được đẩy mạnh triển khai sẽ hình thành mạng lưới liên kết vùng và các cực tăng trưởng mới.

"Trong bối cảnh đó, năng lực cạnh tranh của dự án sẽ không còn được quyết định bởi quy mô nguồn cung, mà bởi khả năng đáp ứng nhu cầu thực của người sử dụng cuối và giá trị khai thác dòng tiền bền vững", vị này nói.