Theo thống kê báo cáo tài chính hợp nhất quý II và 6 tháng đầu năm của hơn 70 doanh nghiệp bất động sản, tổng dư nợ vay đạt gần 320.000 tỷ đồng, tăng 15% so với thời điểm đầu năm. Trong đó, tính riêng top 5 doanh nghiệp dẫn đầu đạt tổng dư nợ vay khoảng 212.500 tỷ đồng, chiếm 66,38%.

Đầu tiên là CTCP Vinhomes (mã: VHM) ghi nhận tổng nợ vay tài chính tăng 11,1% so với đầu năm lên 90.351 tỷ đồng, chiếm 21% tổng nợ; bao gồm 46.258 tỷ đồng vay ngắn hạn và 44.093 tỷ đồng vay dài hạn.

Trong đó, nợ vay trái phiếu của Vinhomes đạt 38.153 tỷ đồng, với 15.923 tỷ đồng là trái phiếu phát hành đến hạn trả và 22.230 tỷ đồng trái phiếu dài hạn. Ngoài ra, toàn bộ dư nợ trái phiếu của Vinhomes đều do TCBS thu xếp phát hành.

Nợ vay ngắn hạn ngân hàng đạt 29.062 tỷ đồng. Theo thuyết minh báo cáo tài chính của Vinhomes, khoản vay ngắn hạn ngân hàng gồm: VPBank (7.076 tỷ đồng), BIDV (4.742 tỷ đồng), Techcombank (4.000 tỷ đồng), VietinBank (2.063 tỷ đồng), HDBank (2.041 tỷ đồng),... Khoản vay có tài sản bảo đảm bằng VND chịu lãi suất 5,5 - 15%/năm và khoản vay không tài sản bảo đảm bằng USD chịu lãi suất 6,51 - 6,8%/năm.

Nợ vay dài hạn ngân hàng đạt 10.759 tỷ đồng. Trong đó, các khoản vay nợ bao gồm: Khoản vay hợp vốn bằng USD hơn 5.000 tỷ đồng; Vietcombank (4.806 tỷ đồng);... Khoản vay có tài sản bảo đảm bằng VND chịu lãi suất 7,8 - 16%/năm và khoản vay có tài sản bảo đảm bằng USD chịu lãi suất 12%/năm.

Về kết quả kinh doanh, Vinhomes báo lãi 8.348 tỷ đồng trong quý II/2025, giảm 22% so với cùng kỳ. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, Vinhomes ghi nhận 34.720 tỷ đồng doanh thu, giảm 5% so với 6 tháng đầu năm ngoái, trong đó doanh thu từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh và giao dịch bán lô lớn ghi nhận vào doanh thu tài chính đạt 44.964 tỷ đồng. Lợi nhuận hợp nhất sau thuế của công ty đạt 11.000 tỷ đồng, cũng giảm 5% so với cùng kỳ.

Tính đến cuối quý II/2025, hàng tồn kho của Vinhomes đạt hơn 80.210 tỷ đồng, tăng gần 46% so với đầu năm, phần lớn nằm ở các dự án bất động sản đang xây dựng như Vinhomes Ocean Park, Grand Park, Smart City...

Tiếp đến là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã: NVL) ghi nhận nợ vay tài chính đạt 61.831 tỷ đồng thời điểm cuối quý II/2025, bao gồm 32.321 tỷ đồng vay ngắn hạn và 29.510 tỷ đồng vay dài hạn.

Trong đó, trái phiếu chiếm tỷ trọng lớn với gần 49%, tương đương 30.290 tỷ đồng. Dư nợ trái phiếu của Novaland có nhiều tổ chức tham gia thu xếp như Chứng khoán Tân Việt (TVSI), Chứng khoán SSI, Chứng khoán Dầu khí (PSI), Chứng khoán BIDV (BSC), Chứng khoán MB (MBS), Chứng khoán VPS, Chứng khoán Kỹ Thương (TCBS), Chứng khoán Tiên Phong (TPS)… Novaland cũng lưu hành lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế với giá trị quy đổi hơn 8.400 tỷ đồng.

Chi tiết số nợ vay ngân hàng của Novaland đến ngày 30/6/2025 bao gồm: VPBank (6.600 tỷ đồng), MBBank (4.500 tỷ đồng), TPBank (4.000 tỷ đồng), VietinBank (1.500 tỷ đồng), MSB (1.867 tỷ đồng),... và các khoản vay bằng USD có tổng giá trị quy đổi khoảng 2.500 tỷ.

Kết quả kinh doanh của Novaland, luỹ kế 6 tháng đầu năm 2025 công ty ghi nhận tổng doanh thu hợp nhất đạt 3.715 tỷ đồng, tăng 62,5% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, doanh thu thuần từ bán hàng đạt gần 3.423 tỷ đồng, tăng 81% so với cùng kỳ năm ngoái, được ghi nhận từ việc bàn giao tại các dự án như: NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Sunrise Riverside, Palm City...; doanh thu thuần từ cung cấp dịch vụ đạt 291 tỷ đồng.

Trừ đi thuế phí, tập đoàn lỗ sau thuế 666 tỷ đồng, chủ yếu do lỗ chênh lệch tỷ giá và hoạt động khác, cải thiện đáng kể so với khoản lỗ 7.327 tỷ đồng của nửa đầu năm 2024.

Tính đến ngày 30/6/2025, tổng tài sản của Novaland đạt 238.619 tỷ đồng, tăng chưa tới 0,5% so với thời điểm đầu năm. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản của Novaland là 150.113 tỷ đồng hàng tồn kho, tăng nhẹ 2,4% so với đầu kỳ.

Tiếp đến là doanh nghiệp bất động sản mảng khu công nghiệp Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - mã: BCM). Doanh nghiệp này ghi nhận khoản vay nợ tài chính giảm 6%, về hơn 22.300 tỷ đồng và chiếm 62% tổng nợ, tính đến thời điểm cuối quý II/2025.

Vay ngắn hạn của BCM đạt 9.963 tỷ đồng, trong đó, vay ngắn hạn ngân hàng đạt 5.786 tỷ đồng, bao gồm: BIDV (3.711 tỷ đồng); VietinBank (1.824 tỷ đồng); VIB (250 tỷ đồng). BCM cũng có khoảng nợ trái phiếu thường dài hạn đến hạn phải trả khoảng 2.792 tỷ đồng.

Vay dài hạn của Becamex IDC đạt 12.369 tỷ đồng, trong đó, vay dài hạn ngân hàng đạt 3.091 tỷ đồng và trái phiếu thường dài hạn đạt 9.278 tỷ đồng.

Về tình hình kinh doanh, lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, doanh thu thuần của Becamex IDC đạt 4.363 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 1.833 tỷ đồng, tăng lần lượt 122% và 351% so với nửa đầu năm 2024, tương ứng hoàn thành 46% kế hoạch doanh thu và 74% chỉ tiêu lợi nhuận đề ra tại ĐHĐCĐ thường niên tổ chức ngày 15/5/2025.

Tính đến ngày 30/6/2025, tổng tài sản của Becamex IDC đạt 57.291 tỷ đồng, giảm nhẹ 1% so với thời điểm đầu năm. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản của Becamex IDC, là 21.264 tỷ đồng hàng tồn kho, gồm 19.074 tỷ đồng chi phí dở dang tại các dự án của công ty.

Hết quý II/2025, hàng tồn kho của Becamex IDC là 21.010 tỷ đồng đầu tư tài chính dài hạn, bao gồm 7.600 tỷ đồng tại Công ty Liên doanh TNHH Khu công nghiệp Việt Nam – Singapore (VSIP), 3.102 tỷ đồng tại Công ty TNHH Becamex Tokyu, 1.045,7 tỷ đồng tại CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật Becamex – Bình Phước, 3.582 tỷ đồng tại CTCP Phát triển Công nghiệp BW.

Doanh nghiệp tiếp theo có dư nợ vay lớn là Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (mã: KBC). Doanh nghiệp này ghi nhận nợ vay tài chính lên tới 26.074 tỷ đồng thời điểm cuối quý 2/2025, gấp 2,6 lần đầu năm và chiếm 59% tổng nợ, bao gồm 964,5 tỷ đồng vay ngắn hạn và 25.109,56 tỷ đồng vay dài hạn.

Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu nợ vay của Kinh Bắc, là 12.367 tỷ đồng khoản vay dài hạn tại Ngân hàng VPBank. Khoản vay có lãi suất 10,8%/năm, ngày trả nợ cuối cùng là 31/3/2033, được đảm bảo bởi quyền tài sản phát sinh từ dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát, cùng phần vốn góp tại công ty con.

Kết quả kinh doanh, lũy kế 6 tháng đầu năm 2025, doanh thu thuần của Kinh Bắc đạt 3.695,5 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 1.248 tỷ đồng, tăng lần lượt 254% và 537% so với nửa đầu năm 2024, tương ứng hoàn thành 37% kế hoạch doanh thu và 39% chỉ tiêu lợi nhuận đề ra tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2025.

Năm nay, Kinh Bắc đặt kế hoạch kinh doanh tham vọng với doanh thu 10.000 tỷ đồng, gấp 3,6 lần và lợi nhuận sau thuế dự kiến 3.200 tỷ đồng, gấp 7 lần kết quả thực hiện trong năm 2024.

Tính đến ngày 30/6/2025, tổng tài sản của Kinh Bắc đạt 70.302 tỷ đồng, tăng tới 57%, tương đương 25.572 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Hết quý II/2025, hàng tồn kho của Kinh Bắc đạt 23.761 tỷ đồng, tăng 71,6%, tương ứng gần 10.000 tỷ đồng so với đầu năm. Toàn bộ hàng tồn kho của Kinh Bắc đều tới từ chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của các dự án, với dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát tăng 87,5% lên 15.829 tỷ đồng, dự án khu công nghiệp Lộc Giang tăng 2.342% lên 1.426 tỷ đồng, dự án khu công nghiệp Tràng Duệ tăng 3.117% lên 628,68 tỷ đồng, dự án nhà ở xã hội thị trấn Nếnh tăng 29,8% lên 1.004 tỷ đồng.

Kinh Bắc còn có 128,66 tỷ đồng chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại dự án tổ hợp khách sạn, sân golf, trong khi đầu năm không ghi nhận khoản này.

Cuối cùng là CTCP Tập đoàn Sunshine (mã: KSF). Doanh nhiệp này ghi nhận dư nợ vay tài chính đạt khoảng 11.860 tỷ đồng, bao gồm: vay ngắn hạn đạt 3.055 tỷ đồng và 8.804 tỷ đồng. Với khoản vay dài hạn, có các khoản nợ ngân hàng bao gồm: VPBank (189 tỷ đồng); HDBank (94 tỷ đồng); MB (8.400 tỷ đồng),... Ngoài ra, doanh nghiệp có 283 tỷ đồng là khoản vay dài hạn đến hạn trả.

Về kết quả kinh doanh, Sunshine Group báo cáo doanh thu thuần hợp nhất 6 tháng đầu năm đạt 649 tỷ đồng, giảm 68% so với cùng kỳ năm ngoái và lợi nhuận trước thuế gần 122 tỷ đồng, giảm 83%.

Theo lý giải của Tập đoàn, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến kết quả kinh doanh hợp nhất suy giảm là do việc giảm doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản tại các công ty con. Cụ thể, doanh thu chuyển nhượng bất động sản và bất động sản đầu tư giảm hơn 1.100 tỷ đồng trong quý I (so với cùng kỳ năm ngoái) và tiếp tục giảm hơn 600 tỷ đồng trong quý II.

Năm nay, Tập đoàn đặt mục tiêu doanh thu 2025 đạt từ 50.000 - 60.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế từ 8.000 đến 12.000 tỷ đồng (tăng mạnh so với kết quả thực hiện năm 2024 lần lượt là 2.469 tỷ và 974 tỷ đồng). Sau nửa đầu năm, ước tính Tập đoàn đã hoàn thành khoảng 1,3% kế hoạch doanh thu và 1,5% kế hoạch lợi nhuận cả năm.

Tại thời điểm 30/6/2025, tổng tài sản của doanh nghiệp đạt 32.805 tỷ đồng, tăng mạnh khoảng 60% so với đầu năm. Trong khi tổng tài sản tại thời điểm kết thúc quý II tăng 60%, nợ phải trả của Sunshine Group cũng tăng gần gấp đôi lên 26.634 tỷ đồng từ mức 13.679 tỷ đồng hồi đầu năm; chủ yếu do vay và nợ thuê tài chính (ngắn và dài hạn) tăng hơn 12 lần lên 11.860 tỷ đồng, tương đương gần 45% nợ phải trả.

Ngân hàng đang cho vay bất động sản ra sao?

Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, nửa đầu năm nay, bất động sản là lĩnh vực đóng góp lớn vào tăng trưởng tín dụng của nhiều ngân hàng.

Đơn cử, tại Techcombank, 6 tháng đầu năm 2025, cho vay kinh doanh bất động sản (kể cả tín dụng và trái phiếu) chiếm tới 59% tổng dư nợ tín dụng. Tính cả khách hàng cá nhân, tỷ trọng cho vay bất động sản tại Techcombank lên tới hơn 64% tổng dư nợ toàn ngân hàng. Tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản (tính riêng tín dụng) hợp nhất của Techcombank đạt 21,5% so với cuối năm 2024 (tăng gần gấp đôi so với mức tăng trưởng cho vay 11,6% của ngân hàng này).

Tại nhiều ngân hàng thương mại khác, cho vay kinh doanh bất động sản trong nửa đầu năm cũng ghi nhận mức tăng rất mạnh. Cụ thể, tại HDBank, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt 83.125 tỷ đồng, tăng 22% so với đầu năm và chiếm tỷ trọng 16,4%. Tại SHB, dư nợ cho vay bất động sản đạt 163.754 tỷ đồng, tăng gần 28,4% so với đầu năm, chiếm tỷ lệ 27,5%, thay vì mức 24,5% cuối năm 2024. Tại MB, cho vay kinh doanh bất động sản đạt 85.834 tỷ đồng, tăng gần 34% so với đầu năm và chiếm tỷ trọng 9,72% (tăng so với mức 8,26% cuối năm ngoái).

Dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tính tới cuối tháng 6/2025 tại TPBank tăng 32%, tại PGBank tăng 30%, tại VietBank tăng 19%, tại MSB tăng 15%...

Tính đến ngày 30/6/2025, dư nợ tín dụng bất động sản ước đạt 3,18 triệu tỷ đồng, gấp 2,4 lần so với cuối năm 2024 và chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Không khó lý giải việc các ngân hàng ồ ạt cho vay bất động sản. Các chuyên gia phân tích của SSI Research cho rằng, trong bối cảnh thị trường toàn cầu còn bấp bênh liên quan đến chính sách thuế, động lực tăng trưởng tín dụng chủ yếu đến từ bất động sản và hạ tầng. Đây cũng là 2 lĩnh vực nhận được sự quan tâm chính sách ngày càng lớn, phù hợp với nỗ lực của Chính phủ nhằm kích thích nhu cầu trong nước và duy trì đà tăng trưởng kinh tế.