Tiềm ẩn nhiều rủi ra từ chung cư mini

Khoảng hơn 23h ngày 12/9, đã xảy ra vụ cháy chung cư mini, số nhà 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ (phường Khương Đình, quận Thanh Xuân).

Theo báo cáo của cơ quan chức năng, khu nhà bị cháy có diện tích 200 m2, với khoảng 150 người dân sinh sống. Ngay sau khi nhận được thông tin về vụ cháy, lãnh đạo thành phố, lực lượng Công an thành phố, lãnh đạo quận Thanh Xuân đã ngay lập tức có mặt tại hiện trường và chỉ đạo, thực hiện các phương án cứu hộ, cứu nạn... Hậu quả của vụ cháy rất rất nghiêm trọng.

Tòa nhà chung cư mini tại số nhà 37 ngách 29/70 phố Khương Hạ chỉ được biết đến khi xảy ra hỏa hoạn, trong khi cùng trong ngõ, ngách đó cũng có nhiều nhà tương tự và có nhiều người thuê, mua ở... Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Khảo sát trên địa bàn Hà Nội hiện có hàng trăm khu nhà ở được gọi là chung cư mini đã đi vào hoạt động nhiều năm nay. Từ các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình, Tây Hồ, đến các quận xa hơn như Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông… đa phần các chung cư mini này là các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng trái phép.

Các chung cư mini trong ngõ nhỏ dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm các quy định về PCCC dẫn đến nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư, quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Loại hình nhà ở chung cư mini nở rộ trong một vài năm trở lại đây, được cho là phù hợp với người có thu nhập trung bình như giá cả hợp lý, diện tích nhỏ gọn...

Chung cư mini là những dự án nhỏ lẻ do chủ sở hữu tự đứng ra đầu tư, xây tòa nhà cao tầng trên diện tích đất tương đối nhỏ nhằm mục đích kinh doanh. Nhiều gia đình trẻ cũng lựa chọn mua hoặc thuê chung cư này để ở, khi giá mua dao động dưới 1 tỷ đồng hoặc thuê vài triệu đồng/tháng.

Theo Sở Xây dựng TP Hà Nội, chưa có thống kê nào về số lượng các chung cư mini trên địa bàn. Các căn hộ này thường ban đầu xin cấp phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ nhưng sau đó chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, ngăn chia thành các phòng khép kín cho thuê hoặc bán. Về mặt pháp lý, cũng chưa có một văn bản quy phạm pháp luật nào định nghĩa rõ về cụm từ này cũng như loại hình nhà này.

Mặt khác, do quá nhiều dự án chung cư mini không bảo đảm các yếu tố về thiết kế, mật độ xây dựng, PCCC… nên có rất ít căn hộ được cấp sổ hồng, rủi ro đối với người mua là rất lớn. Các căn hộ này có thể không bảo đảm an toàn khi sử dụng, không thể thực hiện các giao dịch mua bán, sang nhượng, thế chấp, thậm chí không thể thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế.

Trường hợp chủ đầu tư có làm được sổ hồng đồng sở hữu, nhưng chủ căn hộ sẽ gặp khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch, bởi liên quan đến quá nhiều chủ thể cùng sở hữu, khách hàng cần tìm hiểu kỹ thủ tục pháp lý dự án trước khi quyết định đặt cọc, ký hợp đồng mua bán căn hộ dạng chung cư mini.

Chia sẻ trên TTXVN, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết: Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa có quy định rõ ràng về loại hình chung cư mini, chỉ quy định điều chỉnh chung về nhà ở, công trình xây dựng nên loại hình nhà ở này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nếu có xảy ra tranh chấp, chắc chắn người mua sẽ chịu thiệt.

HoREA đã có văn bản kiến nghị lên Bộ Xây dựng về các vấn đề của chung cư mini. Theo HoREA, quy định cho tồn tại và cấp sổ hồng cho chung cư mini đã dẫn đến tình trạng "khoét lõm", xây dựng tràn lan các "chung cư mini" tại các đô thị lớn, từ đó, làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, đồng thời gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn PCCC cũng như thiếu các tiện ích, dịch vụ phục vụ cư dân.

HoREA đã kiến nghị sửa đổi khoản 2 điều 46 Luật Nhà ở 2014 theo hướng bỏ hẳn việc cấp sổ đỏ cho chung cư mini, chỉ cho phép kinh doanh cho thuê nhà. Trong trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai phòng ở trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi phòng ở theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chủ sở hữu được kinh doanh cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.

Bộ Xây dựng từng yêu cầu siết quản lý chung cư mini

Trước sự nở rộ của những tòa nhà chung cư mini, tháng 6/2020, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi các địa phương siết quản lý trước tình trạng xây dựng công trình nhà riêng lẻ, nhiều căn hộ trái quy định pháp luật.

Theo văn bản Bộ Xây dựng mới gửi đến UBND các tỉnh, thành, tại một số địa phương xuất hiện tình trạng lợi dụng sự buông lỏng quản lý của các cơ quan chức năng, các hộ gia đình, cá nhân đã tự ý xây dựng công trình nhà riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định của pháp luật như: xây dựng không phép, xây dựng sai phép, xây dựng sai quy hoạch, lấn chiếm không gian, chia nhỏ căn hộ, tự ý nâng tầng,... rồi tự do mua bán, chuyển nhượng.

Bộ Xây dựng cho rằng, nếu không siết chặt quản lý sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy như vi phạm quy định về phòng cháy chữa cháy, tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ cao trong cộng đồng dân cư; quá tải về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; không cấp được Giấy chứng nhận sở hữu cho người mua căn hộ do vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện giữa người mua và người bán.

Ngoài ra, theo Bộ Xây dựng, việc gia tăng mật độ dân số tại các khu vực này sẽ gây ách tắc giao thông, không bảo đảm vệ sinh môi trường, làm ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự của địa phương, phá vỡ quy hoạch, làm mất mỹ quan, thiết kế của đô thị.

Bộ Xây dựng cho biết, luật Xây dựng 2014, luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành 2 luật này đã tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh tương đối đầy đủ các hoạt động có liên quan trong lĩnh vực xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ, từ việc cấp giấy phép xây dựng, thi công, đến quản lý chất lượng, cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu công trình có nhà ở được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Để hạn chế tối đa tình trạng vi phạm trong hoạt động xây dựng, Bộ này đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khẩn trương chỉ đạo sở Xây dựng phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương tăng cường phổ biến luật pháp về xây dựng, nhà ở, nhất là các nội dung liên quan đến quy hoạch xây dựng, giấy phép xây dựng, quản lý chất lượng công trình xây dựng…

Bên cạnh đó, chỉ đạo, đôn đốc các cơ quan chức năng của địa phương, tổ chức, cá nhân trên địa bàn thực hiện đúng các quy định của pháp luật trong việc cấp giấy phép xây dựng, triển khai thi công, quản lý chất lượng xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo đúng quy hoạch được duyệt và nội dung giấy phép xây dựng đã được cấp, đặc biệt là đối với nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ ở kiểu khép kín.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị tăng cường kiểm tra, phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về trật tự xây dựng trên địa bàn, đặc biệt đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thiết kế nhiều tầng, nhiều căn hộ; chủ động giải quyết vướng mắc khiếu kiện, tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện các quy định pháp luật về xây dựng, nhà ở trên địa bàn.

Văn bản Bộ Xây dựng đã được đưa ra hơn 3 năm nay… Thế nhưng, khi chưa có một chế tài cũng như quy định cụ thể, việc quản lý vẫn còn nhiều khó khăn. Nhiều chung cư mini mới vẫn tiếp tục mọc lên.