Thống kê chưa đầy đủ của Điện lực Hà Nội cho biết toàn thành phố Hà Nội có khoảng 2.000 chung cư mini, tập trung ở quận Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Đống Đa, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Tây Hồ, Hai Bà Trưng. Còn theo Công an TP HCM, địa bàn thành phố hiện có khoảng 42.200 nhà trọ cho thuê kiểu "chung cư mini".

Về pháp lý liên quan đến chung cư mini, khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/CP quy định: “Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại Khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó...Từ đó, chung cư mini mọc lên như nấm.

Nên quản, không nên cấm chung cư mini

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng vừa có văn bản gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Pháp luật và Bộ Xây dựng liên quan đến kiến nghị một số giải pháp để bảo đảm chất lượng công trình xây dựng và an toàn phòng cháy chữa cháy cho "nhà chung cư mini " (CCMN). Cũng như kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 57 Dự thảo Luật Nhà ở và một số quy định pháp luật liên quan để quản lý chặt chẽ "nhà ở riêng lẻ" của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành CCMN.

Trong văn bản, HoREA đề nghị chỉ "nên quản, không nên cấm nhà chung cư mini". Hiệp hội này đánh giá CCMN không phải là "sản phẩm lỗi" của giai đoạn thị trường bất động sản phát triển "nóng" trước đây như ý kiến của một số chuyên gia. Theo HoREA, CCMN có căn hộ để cho thuê hoặc để bán là sản phẩm nhà ở rất cần thiết cho xã hội trong 13 năm qua, hiện nay và có thể trong nhiều thập niên sắp tới. Bởi lẽ đây là loại căn hộ nhà ở có giá cho thuê, có giá bán vừa túi tiền, phù hợp với nhiều thành phần trong xã hội, đó là người thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, sinh viên, học sinh, người độc thân, người mới kết hôn, người nhập cư.

Cũng trong văn bản kiến nghị, HoREA dẫn thông tin: "Cả nước có hơn 10.000 chung cư mini. Chung cư mini đang được xây dựng nhiều, khá phổ biến tại các thành phố lớn để phục vụ nhu cầu nhà ở của một bộ phận dân cư, đặc biệt là những người có thu nhập thấp".

Đơn vị này nhận thấy, cho đến khi thực hiện được mục tiêu là đến năm 2045, nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao thì lúc đó nhu cầu CCMN vẫn tồn tại. Do trong xã hội lúc nào cũng còn tầng lớp người có thu nhập thấp đô thị, công nhân, lao động, người nhập cư, có nhu cầu mua, thuê loại nhà này, nhưng yêu cầu về chất lượng và tiện ích, dịch vụ sẽ ngày càng cao hơn. Ngay tại các nước công nghiệp phát triển hiện nay thì cũng vẫn có loại CCMN.

HoREA nhận định hiện nay là thời điểm rất thuận lợi để xây dựng các quy định pháp luật đầy đủ, đồng bộ, thống nhất để quản lý loại CCMN. Bởi tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XV vào tháng 10-11/2023 sẽ dự kiến xem xét, thông qua nhiều luật, trong đó có Dự thảo Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và một số luật liên quan để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất theo chủ trương của Nghị quyết 18.

Về các đề xuất cụ thể, HoREA đề nghị bổ sung quy định thật "chặt chẽ" đối với loại "nhà ở riêng lẻ" của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành CCMN. Đồng thời với sửa đổi một số quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật PCCC với nhận thức là rất cần thiết phải "luật hóa" loại "nhà ở riêng lẻ" của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành CCMN để tăng cường hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước, để CCMN phát triển an toàn, lành mạnh.

Nếu xây căn hộ để bán phải lập dự án, không phân biệt quy mô

Chia sẻ taị Tọa đàm “Chung cư mini biến tướng: Giải pháp nào an toàn cho người dân”  do Báo Tiền Phong tổ chức ngày 26/9 , ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, từ năm 2005, Luật Nhà ở đã quy định hai loại hình nhà ở là nhà riêng lẻ và chung cư. Tên gọi "chung cư mini" không có trong Luật. Luật Xây dựng quy định nhà dưới 7 tầng thì hộ gia đình cá nhân được cấp giấy phép xây dựng nhà riêng lẻ. Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quy định chặt chẽ các điều kiện, quy chuẩn, tiêu chuẩn về căn hộ.

Ở loại hình riêng lẻ nhiều tầng, trong thời gian dài đã đáp ứng nhu cầu một số đối tượng như học sinh, sinh viên, công nhân. Họ là những người chưa đủ tài chính để mua, thuê trong dự án chung cư vì diện tích, giá cả vừa phải.

Theo ông Khởi, năm 2015, Chính phủ có báo cáo đánh giá về loại hình căn hộ này gửi Quốc hội và sau đó đưa vào Luật Nhà ở 2015. Chính phủ ban hành Nghị định 99, để hướng dẫn thi hành. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà ở đã được quy định chặt chẽ. Nhà ở riêng lẻ dù xây phòng hay không đều phải đáp ứng tiêu chuẩn theo quy định. Vụ cháy vừa qua liên quan đến việc thực thi pháp luật.

"Như vậy, đến thời điểm hiện nay, các quy chuẩn, tiêu chuẩn đều đã có. Vấn đề là quy định đã đủ chưa hay cần bổ sung thêm một số quy định?", đại diện Bộ Xây dựng đặt vấn đề.

 Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng lấy ví dụ, chung cư theo quy định của Luật Nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có từ 2 căn hộ trở lên, được thiết kế xây dựng có phần sở hữu chung, riêng. Tuy nhiên, lâu nay nhiều người hiểu đây là nhà riêng lẻ nên bỏ qua khâu vận hành.

Ông Khởi cho biết Bộ Xây dựng được Chính phủ giao chủ trì xây dựng dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở. Trong đó, Bộ đề xuất, khi xây dựng căn hộ chung cư phải đáp ứng các tiêu chí, bao gồm PCCC; xây dựng phải có sở hữu chung, sở hữu riêng; bắt buộc phải có giấy phép xây dựng trong mọi tình huống; giao cho UBND cấp tỉnh quy định hệ thống hạ tầng giao thông để PCCC có thể vào được; được cấp giấy với từng căn hộ; nếu xây dựng từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án đầu tư, như một dự án bình thường.

Gần đây sau vụ cháy, có nhiều quan điểm trái chiều về căn hộ mini. Bộ Xây dựng cho rằng, nếu xây căn hộ để bán thì phải lập dự án để thể hiện trách nhiệm, không phân biệt quy mô, số căn. Khi bán thực hiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản. Cũng có ý kiến cho rằng nếu chỉ xây căn hộ cho thuê, trong đó từ 20 căn hộ trở lên phải lập dự án. Ngoài ra, trong hồ sơ, giấy phép xây dựng phải thể hiện rõ được xây bao nhiêu căn hộ, bao nhiêu tầng, mỗi tầng bao căn, mỗi căn bao nhiêu m2.

"Đây là những đề xuất, Bộ đang làm báo cáo Chính phủ để gửi sang Thường vụ Quốc hội”, ông Khởi cho hay.