Doanh nghiệp bất động sản "khát vốn"

Thông tin từ TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia tại Tọa đàm dựa trên khảo sát tại một số tập đoàn bất động sản lớn cho thấy cơ cấu vốn hoạt động cho lĩnh vực bất động sản (khác biệt không đáng kể) bao gồm: vốn tín dụng ngân hàng khoảng 40%, vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) khoảng 20%, vốn từ tiền trả trước của khách hàng khoảng 20%, và cuối cùng, vốn từ chiếm dụng của các nhà thầu khoảng 20%. Các loại hình vốn nói trên có lợi thế và rủi ro rất khác nhau.

Trong đó, ông Nghĩa nhận định tín dụng ngân hàng là nguồn vốn có mức độ rủi ro trung bình, lãi suất trung bình, điều kiện tín dụng rất chặt chẽ, kể cả quy trình tín dụng cho đến khế ước giải ngân, quản lý mục đích sử dụng vốn, quản lý nợ… và đặc biệt là phải có tài sản thế chấp và quản lý tài sản thế chấp.

Trong điều kiện giá cả thị trường bất động sản ổn định, nguồn vốn này có rủi ro khá thấp. Trái lại nếu thị trường biến động, cả theo chiều tăng giá hoặc giảm giá, hoặc biến động tăng giảm mạnh của lãi suất trong khi Việt Nam chưa có công cụ phái sinh lãi suất thì rủi ro có thể khá lớn cho cả ngân hàng và doanh nghiệp.

Tuy nhiên do nguồn vốn dài hạn của ngân hàng rất hạn chế nên kỳ hạn cho vay không đủ dài, lãi suất tương đối cao, cộng với các quy định chặt chẽ về mục đích sử dụng vốn, các khế ước giải ngân và giao dịch đảm bảo, khiến cho nhiều doanh nghiệp e ngại tiếp cận nguồn vốn này, nhất là trong điều kiện các thủ tục pháp lý về dự án chậm trễ và thời gian ân hạn của khoản vay không nhiều.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, TPDN là một kênh chủ chốt khác, được kỳ vọng là kênh dẫn vốn quan trọng trong trung và dài hạn của nền kinh tế. Theo TS. Nghĩa, phát hành TPDN là nguồn vốn có rủi ro cao hơn tín dụng ngân hàng và vì thế, lãi suất cũng cao hơn.

"Ưu thế của TPDN là quy trình đơn giản hơn, không bị kiểm soát mục đích sử dụng vốn và quản lý nợ chặt chẽ như tín dụng ngân hàng, và đặc biệt là có khả năng “đảo nợ” để kéo dài kỳ hạn trái phiếu, điều mà tín dụng ngân hàng không thể giải quyết được đối với các khoản vay lớn. Nếu doanh nghiệp có kế hoạch tài chính tốt, quản lý chặt chẽ tiến độ của dự án thì TPDN có thể trở thành nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng, nhất là đối với các doanh nghiệp bất động sản", theo TS. Lê Xuân Nghĩa.

"Giả sử dư nợ TPDN toàn nền kinh tế hiện tại là 1,4 triệu tỷ, với tốc độ tăng 35%/ năm (nghĩa là sau 2 năm tăng gấp đôi, sau 6 năm tăng gấp 8 lần), thì đến năm 2028 thị trường này sẽ có quy mô lên tới 11,2 triệu tỷ. Trong đó, 60% dùng cho bất động sản, đủ đáp ứng nhu cầu vốn phát triển dự án mà không cần tới tín dụng ngân hàng. Trong kịch bản này, tín dụng ngân hàng khi đó chỉ dành cho vay người mua nhà là chủ yếu", ông Nghĩa nhận định.

Tuy nhiên, thị trường phát hành TPDN, nhất là TPDN bất động sản đang có dấu hiệu chững lại gần đây sau các vụ việc đơn lẻ gần đây như vụ Tân Hoàng Minh. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, trong 7 tháng đầu năm, tổng khối lượng phát hành TPDN ước gần 200 nghìn tỷ, mà chủ yếu đối tượng phát hành là các ngân hàng (gần 105 nghìn tỷ, tương đương 52,5%). TPDN bất động sản ước chỉ khoảng gần 45 nghìn tỷ đồng, tương đương 22,5%. 

Trong khi đó, một nguồn vốn khác là vốn từ thị trường chứng khoán - được coi là nguồn cứu cánh của một số doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn đã lên sàn trong những năm qua - cũng đang giảm sút do giá cổ phiếu xuống thấp và thanh khoản thấp. TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định nếu thị trường chứng khoán chậm hồi phục cộng với thị trường TPDN đình trệ, giải ngân vốn đầu tư công chậm không đủ lan tỏa thì nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản sẽ gặp khó khăn lớn. 

Một số nguồn vốn khác như trả trước một phần của người mua nhà và  vốn chiếm dụng của nhà thầu cũng đang khó khăn, theo TS. Nghĩa. Cụ thể, vốn trước một phần của người mua nhà phần lớn xuất phát từ tín dụng ngân hàng, nhưng hiện tại ngân hàng đang cạn hạn mức cho vay; thêm vào đó giá bất động sản đang có dấu hiệu bị thổi lên khá cao khiến cho nhà đầu tư không dám đầu tư vào lúc này vì nguy cơ giảm giá và thua lỗ. Còn vốn chiếm dụng của nhà thầu nếu kéo dài có thể khiến nhiều nhà thầu thua lỗ, không có khả năng trả nợ ngân hàng. Việc dòng tiền âm kéo dài có nguy cơ gây ảnh hưởng toàn diện đến tiến độ dự án và hệ quả cuối cùng là nguồn cung bất động sản ra thị trường - vốn đang rất thấp - có nguy cơ tiếp tục thắt chặt.

Nhìn chung, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định "khát vốn" cùng với khung khổ pháp lý là những vấn đề cấp bách trên thị trường bất động sản hiện tại. Bởi đây là hai nguyên nhân chính dẫn đến lượng dự án dang dở lớn, nguồn cung thắt chặt. "Một số doanh nghiệp bất động sản kể cả tập đoàn lớn bất động sản ở Việt Nam đều gặp tình trạng dòng đầu tư tiền âm. Họ nhờ vào dòng tiền từ TTCK, dòng tiền dương để bù đắp tạo ra cân bằng tài chính nhưng rất mong manh. Đặc biệt là khi kênh trái phiếu doanh nghiệp chững lại", ông Nghĩa nói.

Trong khi một số vấn đề pháp lý như sửa luật đất đai… còn cần thời gian, TS. Nghĩa cho rằng một số nút thắt khác có thể làm nhanh để tăng nguồn vốn cho thị trường bất động sản, bao gồm: nhanh chóng sửa đổi Nghị định 153, khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành TPDN... Và quan trọng nhất, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần nhanh chóng đăng ký xếp hạng doanh nghiệp để tạo ra một tiền đề minh bạch và chuyên nghiệp, qua đó dễ dàng phát hành TPDN trong một vài năm tới...

 “Làm tài chính mà không có chuyện xếp hạng thì như sờ voi mà đoán, đi trong sương mù” 

Tại Tọa đàm, TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh sự cần thiết của việc xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp với hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp nói riêng và thị trường vốn nói chung. "Để minh bạch thị trường vốn, dứt khoát tất cả các ngân hàng thương mại phải xếp hạng các doanh nghiệp mình cho vay, dùng các chỉ tiêu tài chính và các chỉ tiêu phi tài chính để xếp hạng. Bản thân NHNN cũng có tiêu chí xếp hạng các ngân hàng thương mại rất khắt khe, gay gắt, chỉ cần một chi nhánh nhỏ của một ngân hàng thương mại bị thanh tra phát hiện sai phạm thì rất có thể xếp hạng tín nhiệm của cả ngân hàng bị ảnh hưởng, room tín dụng bị ảnh hưởng".

“Làm tài chính mà không có chuyện xếp hạng thì như sờ voi mà đoán, đi trong sương mù”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Trao đổi với Doanh nhân Việt Nam trước đó, ông Nghĩa cũng từng khẳng định rằng xây dựng hoàn thiện thị trường xếp hạng tín nhiệm là giải pháp căn cơ để lành mạnh hóa, phát triển bền vững trái phiếu doanh nghiệp như một kênh dẫn vốn quan trọng của nền kinh tế. Và trong lộ trình đó, Chính phủ cần có chính sách khuyến khích hoặc tài trợ vốn, hỗ trợ kỹ thuật cho các công ty đánh giá tín nhiệm. Ngoài ra, nếu cần thiết có thể đưa ra các yêu cầu ràng buộc cụ thể về việc phát hành TPDN dựa trên minh bạch tài chính và xếp hạng để thúc đẩy sự phát triển của thị trường 

Cũng nói về vấn đề xếp hạng tín nhiệm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cũng nhận định tại tọa đàm: "Chúng ta không quá quan trọng về số lượng của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm mà quan trọng hơn nữa là chất lượng, là đáp ứng được đầy đủ kịp thời… Và năng lực của các tổ chức xếp hạng tín nhiệm cực kỳ quan trọng”.