Chia sẻ tại Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025" diễn ra sáng 4/12, TS. Nguyễn Đức Kiên, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tiền tệ quốc gia, chỉ ra rằng tăng trưởng tín dụng năm nay ở mức rất cao, ước đạt khoảng 18 - 20%. Trong đó, tỷ lệ tăng trưởng tín dụng của ngành bất động sản cao đến 24%, thậm chí có ngân hàng tỷ lệ tăng trưởng cho vay bất động sản đã lên tới 28%.

"Để đảm bảo sự ổn định, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiến hành thanh tra, kiểm tra lại dư nợ tín dụng tại một số ngân hàng được chọn lọc từ nay đến cuối năm. Một số ngân hàng nhỏ tăng trưởng cho vay đến 28% là một dấu hiệu đáng bao động", ông Kiên cảnh báo.

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu cũng cùng quan điểm rằng tăng trưởng tín dụng trong 10 tháng đầu năm 2025 đã đạt khoảng 15% như vậy cả năm có thể đạt 18 - 20%. Trong đó, tăng trưởng tín dụng bất động sản cao, chiếm 24% trong tổng dư ngân hàng.

"Ở Mỹ, tăng trưởng tín dụng bất động sản khoảng 10 - 15%. Nếu tỷ lệ này lên đến 15% là các cơ quan quản lý đã phải lo lắng nhưng ở Việt Nam lại đang đạt tới 24%", ông Hiếu nói.

Theo ông, tín dụng toàn hệ thống/GDP của Việt Nam đã ở mức 137% - mức rất cao. Nhiều tổ chức quốc tế đã cảnh báo về tỷ lệ này.

Ngoài rủi ro tăng trưởng tín dụng nóng, hiện các ngân hàng Việt Nam còn đang gặp phải tình trạng dư nợ tín dụng cao hơn huy động nên họ phải huy động vốn nhiều hơn bằng việc tăng lãi suất.

Lãi suất huy động tăng dần, hiện lãi suất qua đêm đã lên tới 7%, trong khi ở Mỹ chỉ khoảng 4%. Khi lãi suất huy động tăng thì thời gian tới lãi suất cho vay cũng sẽ tăng theo. Việc các ngân hàng tăng lãi suất huy động sẽ khiến chi phí lãi suất, vốn cho người dân tăng.

Chuyên gia cũng chỉ ra thêm một vấn, trong khi các ngân hàng ở Mỹ đang chần chừ cho vay đất, bởi đất không phải tài sản sinh lời thì các ngân hàng ở Việt Nam lại cho vay để hỗ trợ đầu cơ đất.

"Vai trò ngân hàng trong giá đất tăng là có", ông Hiếu phân tích và kiến nghị chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh, đặc biệt là tín dụng cho vay bất động sản đất nền, giảm tỷ lệ tín dụng bất động sản xuống mức 20%.

Ngân hàng Nhà Nước cần hỗ trợ các ngân hàng để cho vay với lãi suất thấp hơn, người dân có nhu cầu mà không tiếp cận tín dụng bất động sản, hàng tồn kho tăng lên, bong bóng bất động sản có thể xảy ra.

Nhìn từ phía chính sách tiền tệ, nếu thị trường bất động sản đi vào tình trạng bong bóng, có khả năng nguồn cung tăng, hàng tồn kho tăng, người dân không tiếp cận được nhà ở. Trong khi đó, giá nhà trung bình cao gấp 20 - 30 lần thu nhập bình quân đầu người Việt Nam. Con số này ở Mỹ chỉ vào khoảng 4 - 5 lần, ông cho biết.

Số lượng giao dịch bất động sản đang giảm dần

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Việt Nam cũng chỉ ra một tín hiệu cần phải lưu ý là số giao dịch bất động sản trong quý III/2025 đã giảm 13%, riêng chung cư là 15%. Điều này cho thấy lượng hàng tồn kho đang tăng lên.

Theo ông, giá nhà tăng phi mã không chỉ là rào cản lớn quá sức của người mua nhà mà nó còn tiềm ẩn một nguy cơ chung của cả nền kinh tế, vì đa số các chủ đầu tư khi đầu tư dự án đều phần lớn phải dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng là chủ yếu.

Hiện nay, lượng vốn tín dụng đổ vào bất động sản đã lên tới chiếm 24% tổng dư nợ, lên tới trên 4 triệu tỷ đồng, một con số kỷ lục.

Nếu bất động sản phát triển lành mạnh, giá cả ổn định, sức mua tốt thì đó là một động lực cho phát triển kinh tế xã hội nhưng nếu giá nhà tăng phi mã quá cao không tiêu thụ được thì đây sẽ là mối nguy tiềm ẩn nhiều rủi ro của hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế, ông Hiệp nhìn nhận.

Ông cho rằng, các ngân hàng cần có những chính sách thực sự hỗ trợ cho các cá nhân mua nhà để ở, còn mua nhà để đầu tư, kinh doanh thì cần có những tiêu chí khác nhau.

Mặt khác đối với các khoản vay tín dụng phát triển dự án của các doanh nghiệp, ngân hàng cần đưa ra những tiêu chí cụ thể chặt chẽ hơn về hệ số an toàn vốn như tỷ lệ dư nợ/vốn chủ sở hữu.

Thậm chí, cả quy định về tiêu chí được phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng cần xem xét cẩn trọng hơn để các doanh nghiệp cũng phải cân nhắc thận trọng trước khi phát hành.

Đối với doanh nghiệp, ông Hiệp đề xuất nên có một cơ chế thuế cho các khoản “siêu lợi nhuận” từ địa tô.

Ông Hiệp đề xuất xem xét cơ chế thuế cho các khoản đối với "siêu lợi nhuận" từ địa tô. "Chẳng hạn, nếu lợi nhuận vượt 100% giá thành, có thể áp một loại thuế đặc biệt. Đây là vấn đề còn nhiều tranh luận, nhưng có thể góp phần ổn định thị trường", ông nói.