Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng nhận định, trong quý II /2023, mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên vẫn còn nhiều dự án bất động sản đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, liên quan đến điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu,… Ngoài ra, các dự án còn gặp khó về hạn chế vốn tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp.

Do vậy, lượng tồn kho được đánh giá tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước. Tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng, giá trị tồn kho bất động sản hiện nay lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.

Theo số liệu báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương (có 17/63 tỉnh), lượng tồn kho bất động sản trong quý II vào khoảng 16.688 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong đó, chung cư (1.714 căn), nhà ở riêng lẻ (7.4773 căn), đất nền (7.501 nền). Theo đó, có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Đây là số liệu thống kê chưa đầy đủ đến từ các địa phương. Còn trên báo cáo tài chính của các doanh nghiệp, giá trị bất động sản tồn kho tại các dự án lại là một con số khác.

Theo dữ liệu của WiChart, giá trị hàng tồn kho tại ngày 30/6/2023 của hơn 60 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực quản lý và phát triển bất động sản vào khoảng hơn 425.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 18 tỷ USD).

Trong đó, 10 doanh nghiệp (chủ yếu phát triển loại hình nhà ở, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp) là Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc, Phát Đạt, DIC Corp và An Gia chiếm gần 294.000 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm 2022 nhưng tăng gần 29% so với cuối năm 2021.

Tiếp tục dẫn đầu danh sách này là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) với giá trị hàng tồn kho trên 139.000 tỷ đồng (chiếm 54% tổng giá trị tài sản), tăng nhẹ so với cuối năm ngoái. Trong đó, chủ yếu là các bất động sản để bán đang xây dựng với 127.798 tỷ đồng, tăng 4% và bất động sản để bán đã hoàn thành hơn 11.102 tỷ đồng, giảm 5%.

Trong đó, giá trị hàng tồn kho đã được Novaland dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay trên 59.000 tỷ đồng. Còn các khoản phải thu chủ yếu là tiền đặt cọc mua cổ phần, nhận chuyển nhượng vốn góp, hợp tác đầu tư phát triển dự án.

Trong quý II, Novaland đã bàn giao sản phẩm tại các dự án NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram, Aqua City, Palm City, Saigon Royal và Victoria Village với doanh thu ghi nhận hơn 927 tỷ đồng.

Novaland cho biết trong 6 tháng cuối năm, doanh nghiệp sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu tại các dự án Saigon Royal Residence, The Grand Manhattan, Palm City, Aqua City, Aqua Riverside City, Aqua Waterfront City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram.

Tiếp theo là CTCP Vinhomes (Mã: VHM) với hơn 55.100 tỷ đồng (giảm 15% so với cuối năm 2022), chủ yếu nằm tại các bất động sản để bán đang xây dựng. Cụ thể gồm: Tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển) tại dự án KĐT sinh thái Dream City, KĐT Đại An, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, dự án Vinhomes Ocean Park và một số dự án khác.

Vinhomes cho biết, doanh thu bán bất động sản trong 6 tháng đầu năm của doanh nghiệp đạt 57.100 tỷ đồng, trong đó Vinhomes đã bàn giao 5.400 sản phẩm thấp tầng tại dự án Vinhomes Ocean Park 2 và ghi nhận doanh thu 53.700 tỷ đồng, Vinhomes Smart City đóng góp 2.800 tỷ đồng, Vinhomes Ocean Park đóng góp 475 tỷ đồng và Vinhomes Grand Park đóng góp 188 tỷ đồng.

Cùng thời điểm, Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - Mã: BCM) ghi nhận giá trị hàng tồn kho hơn 22.049 tỷ đồng (chiếm 45% tổng tài sản), tăng nhẹ so với cuối năm ngoái. Trong đó, chủ yếu là chi phí xây dựng cơ bản dở dang của các dự án.

Tương tự, tài sản của CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG) chủ yếu là hàng tồn kho với hơn 16.269 tỷ đồng, tăng 10% so với cuối năm 2022. Đây chủ yếu là các bất động sản dở dang tại các dự án như dự án Izumi (hơn 9.102 tỷ), Waterpoint giai đoạn 1 (hơn 3.601 tỷ), Waterpoint giai đoạn 2 (1.482 tỷ), Akari (819 tỷ), dự án Cần Thơ (699 tỷ),…

Chiếm 38% tổng tài sản của CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG) là hàng tồn kho với hơn 14.788 tỷ đồng, tăng 5% so với cuối năm 2022. Trong đó, chủ yếu là các bất động sản dở dang (gần 14.430 tỷ), bất động sản thành phẩm là 2.455 tỷ (tăng 53%).

Tổng giá trị bất động sản tồn kho của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) ghi nhận trên 12.170 tỷ đồng (không biến động nhiều so với cuối năm ngoái), tập trung tại các dự án The EverRich 2 (hay còn gọi là River City gần 3.598 tỷ đồng); Bình Dương Tower (2.360 tỷ đồng); Tropicana Bến Thành Long Hải (1.996 tỷ đồng); Phước Hải (1.521 tỷ đồng);…

Chiếm tới 57% tổng tài sản tại cuối quý II của CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Nhà Khang Điền – Mã: KDH) là gần 12.970 tỷ đồng hàng tồn kho, tập trung chủ yếu ở hai dự án Khang Phú- Khu dân cư Tân Tạo (hơn 5.646 tỷ) và dự án Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (hơn 3.344 tỷ).

Giá trị hàng tồn kho của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) tại thời điểm cuối quý II ghi nhận gần 12.000 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm 2022, toàn bộ là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án như: Khu công nghiệp và đô thị Tràng Cát (hơn 7.984 tỷ đồng), Khu công nghiệp Tân Phú Trung (gần 1.120 tỷ đồng), Khu đô thị Phúc Ninh (hơn 1.113 tỷ đồng), Khu công nghiệp Nam Sơn – Hạp Lĩnh (hơn 609 tỷ đồng),…

Thuộc nhóm có tồn kho dưới 10.000 tỷ có Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) với hơn 6.310 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại các dự án đang kinh doanh dở dang như Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (2.035 tỷ), Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (1.336 tỷ), Khu dân cư P4 Hậu Giang (836 tỷ), Khu du lịch Long Tân, Nhơn Trạch (hơn 557 tỷ),…

Cũng khoản mục này tại CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG) là hơn 3.353 tỷ đồng, giảm 10% so với cuối năm ngoái. Theo đó, dự án đang “chôn vốn” nhiều nhất là Westgate (gần 2.647 tỷ).