Theo Sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX), riêng tháng 9 sẽ là một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu lớn nhất trong cả năm 2023 với khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn.

Trong khi đó, danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán vẫn đang kéo dài thêm qua từng ngày. Tính đến ngày 24/8/2023, có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Khối phân tích của VNDirect ước tính, tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của các doanh nghiệp này vào khoảng 173.680 tỷ đồng, chiếm khoảng 15,9% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ toàn thị trường. Phần lớn trong số các tổ chức phát hành này là các doanh nghiệp thuộc nhóm bất động sản.

Cũng trong tháng 8, có 7 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với tổng giá trị lên tới 22.905 tỷ đồng. Con số này gần bằng với tổng giá trị phát hành của nhóm bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 (khoảng 62.512 tỷ đồng).

Lãi suất cao nhất thuộc về Công ty TNHH Đầu tư Nhà ở xã hội Thuận Thành (Công ty Thuận Thành) với lãi suất cho trái phiếu TTHCH2328001 kỳ đầu tiên tối thiểu 14%/năm. Lãi suất trái phiếu cho các kỳ tính lãi tiếp theo được điều chỉnh 3 tháng một lần và được xác định theo nguyên tắc lãi suất cơ sở tại thời điểm điều chỉnh cộng biên độ tối thiểu 3,5%/năm.

Đáng chú ý, doanh nghiệp này đã huy động thành công lô trái phiếu có giá trị 800 tỷ đồng - giá trị này cao gấp 4 lần vốn điều lệ của Công ty Thuận Thành hiện vào thời điểm hiện tại. Đây là loại hình trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản đảm bảo.

Mới đây, Công ty CP Bất động sản BIM (BIM Land) đã thông báo phát hành thành công lô trái phiếu BIMCH233001 với tổng giá trị 2.333 tỷ đồng. Ngày phát hành 31/8 và đáo hạn vào 15/7/2030 với mức lãi suất được công bố là 10,4%/năm. Lô trái phiếu sẽ được mua lại thành nhiều đợt vào các ngày thanh toán tiền lãi, tổ chức phát hành sẽ mua lại căn cứ vào tỷ lệ giá trị trái phiếu được mua lại theo mệnh giá trái phiếu trên tổng giá trị trái phiếu tương ứng…

Trong bối cảnh này, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngày 23/8/2023 ngưng hiệu lực thi hành một số nội dung của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng (đã được bổ sung tại Thông tư số 06/2023/TT-NHNN ngày 28/6/2023 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam)

Việc ngưng hiệu lực các điều khoản liên quan đến hoạt động cho vay tái cơ cấu nợ và hợp đồng hợp tác đầu tư được dư luận đánh giá cao bởi động thái này rất kịp thời và phần nào gỡ bỏ nút thắt của thị trường bằng việc cho phép các doanh nghiệp đang gặp khó khăn huy động nguồn vốn mới. Từ đó, giúp tăng khả năng phục hồi của nhóm ngành bất động sản nói riêng và toàn thị trường nói chung.

Tuy nhiên, các chuyên gia của Hội Mội giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận xét, thực tế này cho thấy, mấu chốt của vấn đề hiện nay là doanh nghiệp và ngân hàng vẫn khó gặp nhau. Trong bối cảnh thị trường trái phiếu chưa có nhiều tín hiệu khả quan, doanh nghiệp vẫn đang phải "xoay xở" bán hàng, còn nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin nên hầu hết doanh nghiệp bất động sản vẫn phải phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để duy trì hoạt động.

Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi... nhưng hai bên vẫn khó gặp nhau. Nhiều doanh nghiệp bất động sản không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của doanh nghiệp vốn đã suy yếu khi phải chịu nhiều khó khăn của thị trường.

"Nhóm doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn thì lại đang bị vướng mắc về pháp lý. Có nhóm doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao so với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp. Nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng…", VARS dẫn chứng.

Để doanh nghiệp bất động sản hấp thụ nguồn vốn mới, các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để. Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), VARS cho rằng, cần có cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác như Quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản... hay một số kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Cùng với việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, VARS kiến nghị, cơ quan chức năng cần có chính sách bảo vệ doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế; trong đó có bất động sản.