Tại “Diễn đàn phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức, hầu hết các chuyên gia đều chung nhận định,  thị trường bất động sản hiện đang ở giai đoạn suy giảm và khó đoán định. Tuy nhiên, năm 2023 được kỳ vọng sẽ mang tới nhiều diễn biến tích cực hơn cho thị trường.

Mới đây, PGS. TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đã chỉ ra những thách thức, rủi ro cho thị trường bất động sản năm tới.

Theo ông Chung, thị trường bất động sản đang đối mặt nhiều khó khăn. Hiện nguồn cung trên thị trường giảm mạnh do các dự án đầu tư vướng thủ tục pháp lý chưa triển khai thực hiện hoặc dừng thi công. Số liệu đến hết quý III/2022 cho thấy, cả nước có 104 dự án đang triển khai. Con số này chỉ bằng 51% cùng kỳ so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung sụt giảm mạnh nhưng nguồn cung hiện hữu lại đang có cơ cấu mất cân đối, chưa phù hợp nhu cầu thị trường khi áp đảo là nhà ở cao cấp. Các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội với mức giá trung bình, phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân lại hạn chế.

Các căn hộ có khoảng giá dưới 35 triệu đồng/m2, tổng giá trị dưới 2 tỷ đồng/căn - dòng nhà ở giá rẻ phù hợp với túi tiền người dân gần như biến mất khỏi thị trường.

Vì lẽ đó, ông Chung cho rằng, trong ngắn hạn, thị trường sẽ điều chỉnh theo hướng đi xuống. Nếu không có chính sách nào đặc biệt, thị trường sẽ tiếp tục điều chỉnh xuống cho tương ứng với khoản tài chính bị rút khỏi hiện trường do các doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn.

Phần khác, do năm 2019-2021, thị trường quá bùng phát, do đó, một phần lớn tài chính cần thu hút để thanh quyết toán các giao dịch sẽ cần đến trong năm 2022-2023 nhưng hiện nay nguồn tài chính này không những không như kỳ vọng mà còn bị sụt giảm. Hệ quả là thị trường sẽ tiếp tục bị thu hẹp.

Bên cạnh rủi ro về kinh tế quốc tế sẽ ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam, vị chuyên gia này còn đề cập đến rủi ro kinh tế vĩ mô, cụ thể là các vấn đề về lạm phát, lãi suất và tỷ giá; tín dụng đối với thị trường bất động sản; giải ngân vốn đầu tư công; đầu tư nước ngoài; xuất nhập khẩu...

Ngoài những rủi ro trên, ông Chung cho rằng hiện nay còn xuất hiện thêm rủi ro phái sinh là một số doanh nghiệp bị phong tỏa tài sản do liên quan đến các doanh nghiệp đang gặp các vấn đề pháp lý. Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp khác đang có những diễn biến tài chính khó khăn.

Ngoài ra, các vấn đề liên quan đến chính sách tín dụng, lãi suất, tỷ giá,… theo chuyên gia nếu thay đổi theo hướng tăng cao hơn nữa sẽ tác động đến thị trường bất động sản. Trong năm 2023, Luật Đất đai, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được thông qua. Trong đó, thuế nhà đất (hoặc thuế tài sản) sẽ được đưa ra và thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng. Chính sách đầu tư, nhất là đầu tư tư nhân có định hướng hỗ trợ mạnh cho thị trường hay không,…

Do đó, PGS. TS Trần Kim Chung cho rằng, trong năm 2023 và giai đoạn đến 2030, nhiệm vụ rất quan trọng của các tổ chức tài chính là phát triển đa dạng, đầy đủ các nguồn tài chính cho thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi

Mới đây (5/12), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có quyết định nới room tín dụng năm 2022 thêm 1,5 - 2%. Theo nhận định của các chuyên gia, quyết định này đã giúp cải thiện tâm lý đầu tư, giúp thị trường "đỡ hơn”. Tuy nhiên, câu hỏi nhiều nhà đầu tư quan tâm là khi nào thị trường bất động sản sẽ khởi sắc phục hồi trở lại?

Trả lời câu hỏi này tại talkshow Landshow số mới đây của VTV24, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tài chính Tiền tệ Quốc gia cho biết, thời điểm quý II, III/2022, chuyên gia dự báo thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào khoảng cuối năm. Tuy nhiên, từ tháng 10 vừa qua đã xuất hiện một vài vụ việc vi phạm khiến cho tâm lý, niềm tin nhà đầu tư và doanh nghiệp ảnh hưởng khá nặng nề. Đó là những biến số nằm ngoài tính toán, dự báo của tất cả các chuyên gia.

Đến thời điểm hiện nay, chuyên gia đánh giá thị trường sẽ có khả năng hồi phục trong năm 2023, cụ thể là giai đoạn quý III, IV của năm.

Theo chuyên gia, trong những quý đầu của năm 2023, ngân hàng trung ương của các quốc gia sẽ vẫn tiếp tục tăng lãi suất. Dự đoán tình trạng này sẽ kéo dài ít nhất đến hết quý I, do đó áp lực của lãi suất, tỷ giá lên thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung sẽ còn kéo dài đến hết khoảng thời gian này.

Bên cạnh đó, còn có độ trễ nhất định giữa các khu vực trên thế giới. Khu vực châu Á, châu Âu có thể còn tăng lãi suất đến hết quý II/2023. “Chúng ta hy vọng Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ điều hành cân bằng bài toán tỷ giá và lãi suất. Để ổn định được mặt bằng lãi suất cũng đã là một thành công”, theo TS. Cấn Văn Lực.

Vị chuyên gia kinh tế cho biết, các dự báo gần đây thể hiện một số quốc gia sẽ suy thoái ngắn hạn trong năm tới, thời gian khoảng 10 - 12 tháng. Tới khoảng quý IV/2023 hoặc chậm nhất đầu quý I/2024 kinh tế thế giới sẽ quay trở lại quỹ đạo phục hồi.

Chuyên gia kết luận, do các thị trường như chứng khoán và bất động sản luôn "đi trước" nên khả năng cao bất động sản sẽ bắt đầu phục hồi từ quý III/2023.

Chia sẻ về thời điểm thị trường bất động sản có thể phục hồi, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn đưa ra những phân tích dựa trên bài học từ giai đoạn khủng hoảng nhà đất 2008 - 2012. Theo đó, nhìn lại chu kỳ của thị trường BĐS Việt Nam, tính từ thời điểm 2008-2009 khi lạm phát tăng cao, tín dụng bị siết chặt với mức trần lãi suất cho vay tăng lên đến 21%. Đây là thời điểm thanh khoản thị trường lao dốc, BĐS rất khó bán và lượng hàng tồn kho tăng gấp 3 lần so với năm 2007.

Tình hình này kéo dài trong suốt các năm 2010 – 2012, khi ngân hàng trung ương bắt đầu điều chỉnh giảm mạnh lãi suất, giá bán nhà đất lao dốc 30-40%, xuất hiện động thái bán tháo, cắt lỗ, tồn kho nhà đất tăng 85% so với cùng kỳ, nhiều dự án bị bỏ hoang. Bước sang giai đoạn nửa cuối 2013 và đầu năm 2014, khi Luật đất đai được thông qua, chính sách tín dụng dần nới lỏng và sự xuất hiện của gói tài chính 30.000 tỷ đồng, thị trường BĐS mới bắt được những tín hiệu phục hồi bước đầu, tồn kho giảm dần từ 15-20%, giá bán BĐS điều chỉnh về sát với nhu cầu người mua thực.

“Như vậy, nếu theo chu kỳ từng diễn ra trước đây, tính từ thời điểm khi Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường BĐS bắt đầu đảo chiều và có bước phục hồi là phải mất 1,5 năm. Vì vậy, nếu chỉ dựa trên chỉ báo lãi suất, xét theo bối cảnh hiện nay, với kịch bản tích cực nhất thì trần lãi suất có thể sẽ được điều chỉnh vào quý I/2023. Như vậy, phải đến quý II hay quý III/2024, BĐS mới có thể đảo chiều”, ông Nguyễn Quốc Anh nhấn mạnh.