Chớ nên vội vừng

Trung Quốc có đủ nhà trống để bán cho mọi hộ gia đình ở California và New York. Gần đây, chính phủ đã quyết định xử lý lượng nhà trống này bằng một chương trình cấp vốn khổng lồ.

Song, các nhà đầu tư nên kiềm chế tâm trạng phấn khích của mình bởi nhiều nhà phân tích cho biết gói giải cứu của Bắc Kinh vẫn còn quá nhỏ để chấm dứt cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản.

Doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc đã giảm mạnh hơn trong những tháng gần đây, khi các hộ gia đình ngày càng thích mua nhà trên thị trường thứ cấp.

Điều đó đã kéo lượng đất trống và nhà chưa bán được lên mức cao nhất trong nhiều năm, khiến các nhà phát triển không muốn xây dựng dự án mới và đe doạ khiến nhiều công ty, bao gồm cả doanh nghiệp nhà nước, lâm vào cảnh vỡ nợ.

Hôm 17/5, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) thông báo sẽ triển khai một chương trình mới nhằm cấp 300 tỷ nhân dân tệ (tương đương 41,5 tỷ USD) vốn giá rẻ để các doanh nghiệp nhà nước mua lại những căn nhà chưa bán được.

Phó Thống đốc Tao Ling cho biết PBoC sẽ cấp vốn cho 21 đơn vị, bao gồm các ngân hàng chính sách, tổ chức cho vay thương mại và ngân hàng cổ phần với mức lãi suất 1,75%. Các khoản vay, có thời hạn một năm, sẽ được phép gia hạn 4 lần.

Theo vị phó thống đốc, 300 tỷ nhân dân tệ nguồn vốn của PBoC sẽ chuyển đổi thành khoảng 500 tỷ nhân dân tệ tín dụng.

Các nhà kinh tế bày tỏ lo ngại cả về quy mô của chương trình mới so với lượng nhà chưa bán được và nguy cơ kế hoạch không được triển khai một cách hoàn chỉnh.

Con số 500 tỷ nhân dân tệ mà PBoC đưa ra chỉ đủ để giải quyết một phần nhỏ những căn nhà bỏ trống ở Trung Quốc. Các nhà kinh tế ước tính giá trị của số nhà chưa bán được vào khoảng vài nghìn tỷ nhân dân tệ.

Chia sẻ với Bloomberg, ông Rory Green - nhà kinh tế cấp cao của TS Lombard - cho biết chương trình cấp vốn mới “quá nhỏ” so với số tiền cần thiết để giảm bớt căng thẳng tài chính của các nhà phát triển.

Theo kế hoạch, chính quyền địa phương sẽ chịu trách nhiệm biến các căn hộ bỏ trống thành nhà ở giá rẻ. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia vẫn nghi ngờ liệu các ngân hàng có tận dụng tối đa chương trình cấp vốn hay không.

Ông Green cho biết sự tham gia của các ngân hàng thương mại sẽ “hạn chế tốc độ và hiệu quả của việc triển khai chương trình cấp vốn”.

Các biện pháp cũ không hiệu quả

Trước đây, PBoC từng triển khai một chương trình cấp vốn tương tự cho các ngân hàng thương mại nhằm hỗ trợ các dự án nhà ở cho thuê có tỷ lệ tiếp nhận thấp. Theo Bloomberg, chỉ 2% số vốn được sử dụng.

Mặt khác, sáng kiến mới của PBoC đã được thử nghiệm ở 8 thành phố và có hiệu quả nhất ở những khu vực có đông dân cư - một điều kiện không phải đô thị nào cũng đáp ứng được.

Các nhà kinh tế của Goldman Sachs gần đây vừa viết một lưu ý, dẫn thông tin từ nghiên cứu trước đó rằng Trung Quốc cần khoảng 7.700 tỷ nhân dân tệ để đưa lượng tồn kho nhà ở quay về mức năm 2018.

Trong lưu ý, các chuyên gia nhấn mạnh: “Muốn giải cứu thị trường bất động sản thì bất kỳ biện pháp nào cũng đòi hỏi nhiều nguồn vốn hơn so với mức hiện tại”.

Một chương trình khác khuyến khích các chính quyền địa phương mua đất chưa sử dụng từ các nhà phát triển và kế hoạch này cũng đối mặt với không ít thách thức.

Nhiều khu vực đang gặp khó khăn về tài khoá và tại một cuộc họp báo hồi cuối tuần trước, các quan chức Bắc Kinh cảnh báo bất kỳ nỗ lực giải cứu nào cũng không nên làm tăng khối nợ của các chính quyền địa phương.

Chính quyền các khu vực sẽ được phép sử dụng một phần hạn ngạch phát hành trái phiếu hàng năm trị giá 3.900 tỷ nhân dân tệ cho chương trình mới - nhưng phần lớn số tiền đã được dùng cho các dự án cơ sở hạ tầng.

Ông Adam Wolfe, chuyên gia kinh tế về thị trường mới nổi tại Absolute Strategy Research, cho biết chúng ta vẫn chưa rõ liệu chính quyền các địa phương có sẵn sàng mua nhà ngang với mức chi phí mà các nhà phát triển đã bỏ ra hay không.

Theo ông Wolfe, nếu các doanh nghiệp địa ốc chịu lỗ thì họ có thể sẽ gặp một số rắc rối về khả năng thanh toán, chứ không chỉ vấn đề về dòng tiền.

Để tăng cường cấp vốn cho các nhà phát triển nhằm đảm bảo họ sẽ hoàn thành các dự án hiện tại, giới chức Trung Quốc đã thúc đẩy một “danh sách trắng” xác định những dự án xứng đáng nhận hỗ trợ.

Theo các quan chức, trong khuôn khổ kế hoạch trên, hơn 900 tỷ nhân dân tệ vốn vay đã được phê duyệt.

Song, nguồn vốn dường như không đến tay các công ty bất động sản. Dữ liệu từ Tổng cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho thấy các nhà phát triển đã huy động chưa đến 600 tỷ nhân dân tệ vốn trong 4 tháng đầu năm. Con số này giảm 9% so với cùng kỳ.

Chương trình “danh sách trắng” không phát huy hiệu quả một phần là do sự tham gia của các ngân hàng thương mại, vì họ lo lắng rằng lợi nhuận của mình sẽ bị ảnh hưởng nếu các nhà phát triển vỡ nợ.

Vấn đề tương tự cũng xảy ra với một chương trình cho phép các ngân hàng hạ lãi suất vay mua nhà và khoản thanh toán nhà trả trước. Các nhà băng đã hạ lãi suất xuống mức thấp lịch sử và có thể không muốn giảm hơn nữa.

Người dân cũng có thể tận dụng lãi suất thấp để mua bất động sản cũ thay vì dự án mới xây. Giá của các bất động sản cũ giảm mạnh hơn và người mua không cần phải lo lắng rằng doanh nghiệp không bàn giao nhà đúng hạn.

Nhà kinh tế Houze Song tại Viện Paulson cho biết việc cắt giảm lãi suất vay mua nhà có thể phát huy hiệu quả tại các thành phố lớn có nhu cầu nhà ở cao hơn.

“Các biện pháp giải cứu mới của Trung Quốc có thể chỉ kích thích doanh số bán nhà trong một vài tháng. Song, tôi e rằng chúng không đủ sức để chấm dứt cuộc khủng hoảng”, ông Song cảnh báo.