Nhìn lại thị trường bất động sản thời gian qua, có thể thấy số lượng các doanh nghiệp BĐS, chủ đầu tư dự án dính vào tranh chấp, kiện cáo căng thẳng với chính khách hàng của mình ngày càng tăng. Hàng loạt các doanh nghiệp không có vốn nhưng đi vay ngân hàng, huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, bằng cách “lách” dưới dạng các hình thức đặt cọc, đặt chỗ, thoả thuận đặt mua, hợp đồng góp vốn… đã đặt chính khách hàng của mình vào rủi ro.

 

Ở góc độ pháp lý, trả lời trên báo chí, luật sư Trương Anh Tú - Công ty Luật TAT Law firm phân tích: Điều 68 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở như sau: “Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý”.

 

 

Bên cạnh đó, việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật nhà ở như sau: “Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại Khoản 3 Điều này. Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

 

Cũng tại khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã nghiêm cấm hành vi: “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”.

 

“Căn cứ vào các quy định đã nêu thì nhà đầu tư, người tham gia góp vốn không được nhận lợi nhuận bằng sản phẩm nhà ở mà chỉ có thể sử dụng phần lợi nhuận đó để mua nhà. Không thể phân chia lợi nhuận của hoạt động góp vốn bằng sản phẩm nhà được”, luật sư Tú chỉ rõ.

 

Ngoài ra, các chủ đầu tư chỉ được ký kết các Hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh khi đảm bảo các điều kiện: “Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt; Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án; Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở”.

 

Nhưng trên thực tế, việc các chủ đầu tư dự án BĐS chưa hoàn thành thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng, thậm chí là chưa được triển khai nhưng đã quảng cáo rầm rộ và rao bán trên thị trường đang diễn ra rất phổ biến. Nguyên nhân có thể do thiếu năng lực tài chính nên chủ đầu tư buộc phải lách luật mở bán dự án khi chưa đủ điều kiện nhằm huy động vốn. Chiêu trò mà các chủ đầu tư thực hiện để huy động vốn trái phép là đưa ra những lời quảng cáo “có cánh”, hứa hẹn những khoản lợi nhuận khổng lồ khi tham gia mua nhà, góp vốn rồi quảng cáo rầm rộ, công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nhiều khách hàng vì hám lợi và thiếu hiểu biết đã đầu tư số tiền lớn tham gia dự án để rồi nhận lấy rủi ro về mình. Những vụ việc này, khi người dân tố giác, các cơ quan báo chí phản ánh, nhưng cơ quan chức năng thường chỉ xử phạt ở mức rất thấp, thậm chí chỉ là văn bản nhắc nhở.

 

Theo luật sư Lê Văn Lên, Giám đốc Hãng luật Capital, Đoàn Luật sư TP Hồ Chí Minh: Về chế tài xử phạt hành vi huy động vốn trái phép tại các dự án BĐS, theo Điểm a, Khoản 3, Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh BĐS, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, với hành vi vi phạm trên, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng. Theo đó, cần phải có những chế tài nghiêm minh hơn nữa dành cho chủ đầu tư vi phạm. Bởi, mức phạt hiện tại là quá thấp so với số tiền mà chủ đầu tư huy động được từ việc rao bán căn hộ. Có tình trạng doanh nghiệp sẵn sàng “nhờn luật” nhằm đạt được mục đích, đẩy mọi rủi ro cho khách hàng gánh chịu.

 

TS, chuyên gia kinh tế Nguyễn Chí Hiếu cũng đưa ra lời khuyên: “Các nhà đầu tư khi tham gia góp vốn tại dự án BĐS cần tuân thủ những nguyên tắc nhất định. Thứ nhất, tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư và yếu tố pháp lý của dự án. Thứ hai, tìm hiểu về thông tin quy hoạch, kiểm tra chéo thông tin dự án. Thứ ba, theo dõi biến động chính sách quản lý nhà nước… Tất cả thông tin đó nhà đầu tư có thể tham khảo qua các chuyên gia về BĐS, cơ quan chức năng tại địa phương. Cùng với đó, các cơ quan truyền thông, báo chí phải là những đơn vị tiên phong trong việc vạch trần các công ty lừa đảo, những "dự án ma" đang tồn tại để người dân cùng nắm rõ, tránh xa những đơn vị đó".

 

Có thể thấy, tình trạng “bán lúa non”, huy động vốn trái phép tại các dự án BĐS đã không còn là chuyện mới. Bên cạnh sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng thì khách hàng cần rất tỉnh táo khi tham gia mua nhà tại các dự án BĐS để tránh rơi vào tình trạng "tiền mất, tật mang".

 

 

Xem thêm: Cục Cạnh tranh cảnh báo Dự án Hoàng Gia huy động vốn đa cấp