Phát biểu "Nhà là để ở, không phải để kinh doanh hay tích lũy tài sản" của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đang được giới đầu tư và doanh nghiệp bất động sản đặc biệt quan tâm, bởi đây không chỉ là một thông điệp về an sinh xã hội mà còn phản ánh rõ nét định hướng điều hành đối với thị trường nhà ở trong giai đoạn tới.

Theo đánh giá của Chứng khoán Yuanta Việt Nam, phát biểu này tiếp tục củng cố xu hướng chính sách đang hình thành trong thời gian gần đây, khi trọng tâm điều hành dần chuyển từ hỗ trợ tăng trưởng thị trường bất động sản thương mại sang mục tiêu ổn định giá nhà, nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân và thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Nhìn lại giai đoạn 2024 - 2025, các cơ quan quản lý đã tập trung tháo gỡ hàng loạt nút thắt pháp lý nhằm khơi thông nguồn cung bất động sản. Kết quả là số lượng dự án được cấp phép bán hàng trong năm 2025 tăng tới 89% so với năm trước, cho thấy hoạt động phê duyệt và tái khởi động các dự án từng bị đình trệ đang phục hồi rõ rệt.

Cụ thể, theo Bộ Xây dựng, năm 2025 cả nước đã hoàn thành hơn 102.600 căn nhà ở xã hội. Đồng thời, gần 700 dự án đang được triển khai với quy mô hơn 657.000 căn, tương đương khoảng 62% mục tiêu của giai đoạn 2021 - 2030.

Động lực quan trọng đến từ việc đẩy mạnh thực thi quy định dành 20% quỹ đất tại các dự án nhà ở thương mại để phát triển NOXH, cùng những cải cách mới theo Nghị định 261/2025/NĐ-CP giúp đơn giản hóa các thủ tục liên quan đến nghĩa vụ quỹ đất và cơ chế thanh toán tương đương.

Tuy nhiên, theo Yuanta Việt Nam, dư địa chính sách tiền tệ đang bị hạn chế. Nguyên nhân đến từ việc thị trường vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, trong khi hệ thống ngân hàng đang chịu áp lực thanh khoản khi tốc độ tăng trưởng tín dụng liên tục vượt tăng trưởng huy động. Bên cạnh đó, quy mô dự trữ ngoại hối chưa thực sự dồi dào cũng khiến dư địa giảm thêm lãi suất của Ngân hàng Nhà nước không còn nhiều.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản nhà ở thương mại đang đối mặt với một số rủi ro đáng chú ý như khả năng xuất hiện các biện pháp kiểm soát đầu cơ và giá nhà, áp lực lãi suất đối với sức mua, chi phí phát triển dự án gia tăng cũng như xu hướng ưu tiên nguồn lực cho các chương trình an sinh xã hội.

Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong định hướng chính sách hiện nay là việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NOXH).

Chính phủ đặt mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn NOXH vào năm 2030. Điều này đồng nghĩa mỗi năm thị trường cần bổ sung khoảng 200.000 căn, gấp đôi số lượng khoảng 100.000 căn nhà ở thương mại được cấp phép bán hàng trong năm 2025.

Tại TP.HCM, kế hoạch phát triển NOXH đến năm 2030 lên tới gần 200.000 căn, tương đương khoảng 40.000 căn mỗi năm. Trong khi đó, Hà Nội đặt mục tiêu khoảng 120.000 căn, tương đương 24.000 căn mỗi năm. Quy mô này lớn hơn đáng kể so với nguồn cung nhà ở thương mại dự kiến hàng năm tại hai đô thị lớn nhất cả nước.

Ghi nhận những bước tiến đáng kể, nhưng thị trường NOXH vẫn còn không ít khó khăn. Theo nhận định ở của chứng khoán VBCS, tiến độ triển khai trên thực tế vẫn còn chậm do cơ chế lựa chọn chủ đầu tư phức tạp, thời gian chuẩn bị đầu tư kéo dài, thiếu quỹ đất sạch và việc bố trí quỹ đất dành cho NOXH chưa đồng bộ. Ngoài ra, hiệu quả tài chính của nhiều dự án chưa thực sự hấp dẫn khiến doanh nghiệp chưa mạnh dạn tham gia.

Ở khâu giao dịch, tình trạng môi giới thu tiền chênh lệch, mua bán suất nhà ở xã hội trái quy định vẫn xuất hiện tại một số địa phương, làm méo mó chính sách và ảnh hưởng tới nhóm đối tượng thụ hưởng thực sự.

Một vấn đề khác là tiêu chí thu nhập vẫn chưa phản ánh đầy đủ nhu cầu thực tế. Dù mức trần thu nhập đã được điều chỉnh tăng, nhiều lao động trẻ trong độ tuổi 28 - 40 có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp khi giá nhà thương mại liên tục leo thang.

Còn theo Yuanta Việt Nam, kịch bản cơ sở hiện nay là Chính phủ sẽ ưu tiên ổn định giá nhà thông qua việc tăng mạnh nguồn cung NOXH thay vì áp dụng các biện pháp siết chặt trên diện rộng đối với thị trường nhà ở thương mại trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, nếu giá nhà tiếp tục tăng nóng và vượt xa khả năng chi trả của người dân, các thông điệp chính sách gần đây hoàn toàn có thể được cụ thể hóa bằng những biện pháp quản lý mạnh tay hơn.

Nhiều chuyên gia cũng nhận thấy định hướng này có những nét tương đồng với thông điệp nổi tiếng của Trung Quốc năm 2016 khi Chủ tịch Tập Cận Bình khẳng định "nhà là để ở, không phải để đầu cơ". Dù thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn tiếp tục tăng trưởng trong những năm sau đó, nhưng việc chậm xử lý các rủi ro tích tụ đã dẫn tới cuộc khủng hoảng thanh khoản kéo dài khi Bắc Kinh buộc phải triển khai hàng loạt biện pháp kiểm soát mạnh như chính sách "Ba lằn ranh đỏ".

Yuanta cho rằng Việt Nam đang ở vị thế thuận lợi hơn để chủ động điều chỉnh chính sách từ sớm, tránh lặp lại những mất cân đối nghiêm trọng mà thị trường bất động sản Trung Quốc từng trải qua.