Tại Diễn đàn Tài chính 2026 với chủ đề “Khơi thông dòng vốn, kết nối đa kênh” diễn ra tại TP HCM vừa qua, câu chuyện phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng tiếp tục được xem là điểm nghẽn của thị trường bất động sản. 

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Trần Văn Hiếu, Tổng Giám đốc OBC Holding, cho rằng thị trường đang tồn tại nghịch lý khi nhiều dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực vẫn khó tiếp cận vốn do bị áp chung cơ chế tín dụng với các phân khúc đầu cơ hoặc bất động sản cao cấp. 

Theo ông Hiếu, bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có yêu cầu vốn lớn, trong khi doanh nghiệp phải bỏ ra từ 30 - 40% tổng mức đầu tư cho các khâu giải phóng mặt bằng, hoàn thiện pháp lý và thi công phần móng trước khi được phép huy động vốn từ khách hàng.

“Sau khi sử dụng gần hết vốn tự có cho giai đoạn chuẩn bị dự án, doanh nghiệp buộc phải vay ngân hàng để bù đắp phần vốn thiếu hụt. Nếu khó tiếp cận tín dụng hoặc phải vay với lãi suất cao, giá thành nhà ở chắc chắn bị đẩy lên”, ông Hiếu nhận định.

Lãnh đạo OBC Holding đề xuất Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng cơ chế phân loại tín dụng theo từng phân khúc bất động sản thay vì áp dụng mặt bằng chung như hiện nay.

Theo đó, các dự án nhà ở vừa túi tiền, nhà ở phục vụ nhu cầu thực cần được tiếp cận nguồn vốn với chi phí hợp lý hơn so với các phân khúc cao cấp hoặc nghỉ dưỡng. “Các doanh nghiệp phát triển nhà ở vừa túi tiền đang bị ‘nhốt chung’ trong một mặt bằng lãi suất với các phân khúc đầu cơ. Điều này làm tăng chi phí vốn, từ đó đẩy giá nhà đi ngược mục tiêu an sinh xã hội”, ông Hiếu nói.

Ông Hiếu cũng cho rằng khi doanh nghiệp chấp nhận mức lợi nhuận thấp để phát triển nhà ở phục vụ số đông, Nhà nước cần có cơ chế tín dụng tương xứng nhằm hỗ trợ thị trường phát triển bền vững.

Không chỉ doanh nghiệp, nhiều chuyên gia cũng nhìn nhận áp lực vốn đang trở thành bài toán nan giải của thị trường bất động sản trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt, còn các kênh huy động khác như trái phiếu doanh nghiệp hay thị trường chứng khoán chưa phục hồi hoàn toàn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết hiện cả nước có khoảng 4.500 dự án bất động sản gặp vướng mắc pháp lý với tổng vốn đầu tư hơn 2,5 triệu tỷ đồng.

Theo ông Châu, những điểm nghẽn pháp lý kéo dài không chỉ khiến nguồn cung sụt giảm mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng tới niềm tin của nhà đầu tư và khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp. 

Dù vậy, các chuyên gia cũng nhấn mạnh thị trường bất động sản không thể tiếp tục phụ thuộc hoàn toàn vào vốn ngân hàng như hiện nay. Để phát triển bền vững, cần sớm đa dạng hóa các kênh dẫn vốn trung và dài hạn. 

Ông Nguyễn Đức Thuận, Cố vấn HĐQT, Giám đốc Khối Đầu tư và Chiến lược HASCO Holdings, cho rằng kết nối giữa thị trường tài chính và bất động sản trong giai đoạn tới cần dựa trên bốn trụ cột gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và vốn quốc tế. 

Đối với tín dụng ngân hàng, ông Thuận cho rằng việc cấp vốn không nên chỉ dựa vào tài sản đảm bảo mà cần đánh giá toàn diện pháp lý dự án, năng lực triển khai, phương án bán hàng, dòng tiền và khả năng trả nợ thực tế của doanh nghiệp.

“Ngân hàng không chỉ đóng vai trò cấp vốn mà còn cần trở thành đơn vị giám sát dòng tiền, kiểm soát mục đích sử dụng vốn và hỗ trợ tái cấu trúc kỳ hạn nợ phù hợp với vòng đời dự án”, ông Thuận nói.

Với trái phiếu doanh nghiệp, chuyên gia này nhận định đây cần trở thành kênh dẫn vốn trung và dài hạn lành mạnh cho thị trường, đồng thời tạo áp lực buộc doanh nghiệp nâng cao tính minh bạch trong quản trị tài chính.

Bên cạnh đó, các mô hình quỹ đầu tư bất động sản như REIT cũng cần được thúc đẩy nhằm tạo thêm nguồn vốn dài hạn, chuyên nghiệp và minh bạch cho thị trường. 

Theo ông Thuận, dòng vốn quốc tế và hoạt động M&A sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng trong chu kỳ phát triển mới của bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, để thu hút nhà đầu tư ngoại, thị trường cần cải thiện tính minh bạch, chuẩn hóa pháp lý và nâng cao khả năng bảo vệ nhà đầu tư.

“Nhà đầu tư quốc tế không chỉ mang đến nguồn vốn mà còn mang theo kinh nghiệm quản trị, tiêu chuẩn vận hành và khả năng tái cấu trúc dự án”, ông Thuận nhận định.