Mức giá khởi điểm thấp

Thời gian qua, nhiều phiên đấu giá tại vùng ven Hà Nội trúng giá cao gấp mấy chục lần so với giá khởi điểm. Ví dụ như huyện Hoài Đức tổ chức đấu giá 19 lô tại khu LK03 và LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên ngày 19/8. Mức giá trúng của các lô đất này dao động 91,3-133,3 triệu đồng/m2, gấp 12,5 đến hơn 18 lần so với giá khởi điểm. Giá khởi điểm các lô đất này chỉ là 7,3 triệu đồng/m2.

Hay như ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất, diện tích 60-85m2, tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, TP Hà Nội, với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2.

Kết quả phiên đấu giá đã "gây sốc" khi mức trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Trong đó, lô góc có giá trúng đấu giá cao nhất hơn 100,5 triệu đồng/m2. Phần lớn các lô đất khác có giá trúng đấu giá từ 80 đến 90 triệu đồng/m2, lô trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2.

Hết thời hạn nộp tiền, chỉ có 13 lô đất nộp đủ tiền, đều là những lô có mức giá trúng thấp. Riêng lô đất được trả giá cao nhất, hơn 100 triệu đồng/m2, người trúng đấu giá đã bỏ tiền đặt cọc. Tình trạng bỏ cọc xảy ra rất nhiều ở những phiên đấu giá khác và đa phần đều là những nhà đầu tư trúng đấu giá cao...

Theo các chuyên gia, sức hấp dẫn từ các phiên đấu giá đất tại Hà Nội thời gian qua một phần tới từ việc giá khởi điểm được xác định quá thấp so với giá thị trường. Điều này dẫn tới việc nhiều người thấy mức giá còn rẻ nên đăng ký tham gia.

Theo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai được Chính phủ ban hành ngày 3/4/2024, doanh nghiệp muốn tham gia đấu giá đất phải có khả năng huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và tổ chức, cá nhân khác để thực hiện dự án khi đấu giá thành công.

Hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá đất cũng phải nộp tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm của thửa đất; nếu đấu giá đất để thực hiện dự án đầu tư phải đáp ứng điều kiện tương tự như doanh nghiệp.

Về phương pháp xác định giá khởi điểm, trước đây quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Tuy nhiên từ tháng 2/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 12 đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định giá khởi điểm bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Trả lời truyền thông sau phiên đấu giá ngày 10/8 tại tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, ông Nguyễn Công Quảng - Giám đốc Trung tâm quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết, cách tính giá khởi điểm có sự thay đổi là do hưởng dẫn thi hành luật đất đai mới. Theo quy định cũ, cách tính giá khởi điểm trước đây được tính dựa trên đơn vị thuê tư vấn tham khảo, dựa trên các tài sản so sánh đưa ra. Tuy nhiên, Nghị định 12 (sau đó đến Nghị định 71) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Do bảng giá đất ban hành năm 2020 vẫn còn hiệu lực, nên trước đây TP Hà Nội đã uỷ quyền cho các huyện chủ động xác định hệ số điều chỉnh ở mức cao, điều này đã giúp việc xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường.

Tuy nhiên, từ tháng 6/2024 Chính phủ ban hành nghị định 71 để hướng dẫn thi hành Luật đất đai mới, TP Hà Nội đã dừng việc uỷ quyền này và làm theo hướng dẫn. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến việc xác định giá khởi điểm đấu giá đất thấp hơn giá trường thời gian qua.

Luật đất đai 2024 đã có hiệu lực, nhưng bảng giá đất mới chưa được ban hành và bảng giá đất cũ vẫn có hiệu lực đến 31/12/2025. Nếu không có sự điều chỉnh thì đây vẫn là cơ sở để xác định giá khởi điểm cho các cuộc đấu giá đất tiếp theo ở các địa phương.

 Ví dụ, các hộ cá nhân hay doanh nghiệp tham gia đấu giá đất tại Thanh Oai, Hoài Đức với lô đất có diện tích khoảng 80m2 thì sẽ phải đặt cọc trước là 116, triệu đồng (tương đương 20% mức giá khởi điểm của lô đất). Hơn 100 triệu đồng không phải số tiền quá lớn đối với nhiều nhà đầu tư khi tham gia đấu giá đất. Hay giá khởi điểm chỉ từ 3,3 triệu đồng - 4,8 triệu đồng/m2 như ở phiên đấu giá mới đây tại huyện Sóc Sơn, Thanh Oai. Hai phiên đấu giá này không thành công do nhiều người trả giá cao sau đó bỏ không trả giá vòng cuối cùng.

Nhận định về việc tình trạng trúng đấu giá đất rồi sẵn sàng bỏ cọc trong thời gian qua, Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, theo quy định của Luật Đất đai, việc đấu giá quyền sử dụng đất (đối với khu vực đã có hạ tầng) thì giá khởi điểm được xác định theo bảng giá đất của nhà nước. Tuy nhiên, bảng giá đất hiện nay mới chỉ phản ánh được 30-40% giá của thị trường.

Bên cạnh đó, quy định mức đặt trước khi đấu giá đất chỉ bằng 20% giá khởi điểm. Như vậy, giá khởi điểm thấp, mức đặt trước cũng thấp nên tạo ra tâm lý cạnh tranh đối với người tham gia đấu giá, cả những người có nhu cầu thực và người có nhu cầu đầu tư. Các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tham giá đấu giá với tâm lý có lợi nhuận tốt nếu trúng đấu giá với giá hợp lý.

Ông Đỉnh cho rằng, việc trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc không phải tội phạm, không phải hành vi phạm pháp. Nếu đấu giá đất vì một âm mưu thổi giá, gây lũng đoạn thị trường thì cơ quan điều tra sẽ xem xét hành vi cụ thể đó chứ không phải hành vi bỏ cọc

Giải pháp ngăn chặn trúng giá cao rồi bỏ cọc đấu giá đất

Dưới góc nhìn chuyên gia về pháp lý bất động sản, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, hiện tại, Luật Đấu giá tài sản có hiệu lực vào tháng 1/2025 có quy định về chế tài đối với trường hợp doanh nghiệp tham gia đấu giá trúng đấu giá nhưng bỏ cọc. Doanh nghiệp chịu chế tài cấm tham gia đấu giá trong 5 năm. Tuy nhiên, Luật mới chỉ có chế tài đối với chủ thể là doanh nghiệp, người kinh doanh. Với người dân tham gia đấu giá nếu không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định thì mới có quy định bị mất tiền đặt trước và lô đất sẽ được đấu giá lại.

Chuyên gia đánh giá, việc Hà Nội hạn chế tổ chức đấu giá để giao đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; ưu tiên việc đấu giá đất có thu tiền sử dụng, cho thuê đất với đối tượng là tổ chức để thực hiện dự án đầu tư là hợp lý. Bởi, đấu giá theo dự án mới đầu tư đồng bộ hạ tầng và khắc phục được hiện tượng đầu cơ, găm giữ đất. Thực tế người trúng đấu giá đất rất ít khi xây dựng nhà ở, có những lô đất 5 -10 chưa được xây dựng và nó trở thành công cụ đầu cơ.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, trong tương lai, cần đưa việc đấu giá đất nền về đúng bản chất của nó là nhà nước giao đất cho người dân trong khu vực có nhu cầu về nhà ở.

Về giải pháp lâu dài, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, giá bất động sản cao là do quy luật cung cầu, nhu cầu của người dân lớn nhưng nguồn cung hạn chế, đáp ứng được nguồn cung sẽ giải quyết được gốc rễ của vấn đề.

Nhà nước đấu giá để giao đất trực tiếp cho người dân hay giao cho doanh nghiệp thực hiện dự án dựa trên nền tảng là nhà nước phải ứng vốn ngân sách nhà nước để giải phóng mặt bằng, khi có đất sạch nhà nước mới tổ chức đấu giá được. Quá trình triển khai thực hiện đã được quy định trong luật Đất đai 2024. Một dự án khu đô thị không chỉ giải quyết vấn đề về đáp ứng nhu cầu về nhà ở mà còn có sự đồng bộ về hạ tầng, tạo động lực thúc đẩy. Dự án đấu giá quy mô rất nhỏ, không tạo ra động lực phát triển như các dự án đấu thầu.

 Để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc khi trúng đấu giá đất, hoặc cố tình trả giá cao để phá đầu giá đất như thời gian gần đây tại huyện Thanh Oai và huyện Sóc Sơn, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra nhận định trên báo Dân Việt. Ông Võ đề nghị cần nhanh chóng bịt các "kẽ hở" trong quy định đấu giá đất, không để những kẻ phá hoại, gây hệ lụy xấu tới thị trường bất động sản.

Theo ông Võ, các địa phương cần nhanh chóng triển khai những quy định của Luật Đất đai năm 2024. Trong đó, trọng tâm là việc điều chỉnh, cập nhật bảng giá đất theo mức giá thị trường ở từng khu vực, căn cứ vào đó để đưa ra mức giá khởi điểm phù hợp.

Khi bảng giá đất sát với giá thị trường, là căn cứ để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, sẽ hạn chế được tình trạng “thổi giá” của những người đầu cơ và ngăn chặn được tình trạng lũng đoạn, thao túng thị trường.

Trong trường hợp chưa thể cập nhật bảng giá đất, ông đề nghị cần gấp rút điều chỉnh tăng tiền cọc bằng cách lấy tổng diện tích thửa đất đưa ra đấu giá nhân với mức giá khởi điểm, kết quả ra bao nhiêu thì đó chính là tiền đặt cọc tối thiểu. Ví dụ: Thửa đất đưa ra đấu giá là 100 m2; giá khởi điểm được xác định 10 triệu đồng/m2, thì người tham gia cần đặt cọc tối thiểu 1 tỷ đồng mới được vào đấu giá.

Không những thế, ông Võ đề xuất hình thức đấu giá kín hoặc trực tuyến sẽ giảm thiểu nguy cơ thông đồng và thao túng giữa các đối tượng tham gia. Sau đó, xây dựng chế tài nghiêm khác, các đối tượng phá hoại cần bị xử phạt nặng: Như cấm tham gia các phiên đấu giá khác trong thời gian dài hoặc tịch thu toàn bộ tiền cọc.

Cũng theo ông Võ, việc định giá sát với thị trường, tăng tiền cọc, rút ngắn thời gian nộp tiền, hạn chế chuyển nhượng,.. sẽ tạo ra một "sân chơi" đấu giá đất minh bạch. Không những thế là đấu giá đất sẽ phát huy được tối đa ưu điểm, góp phần phát triển kinh tế bền vũng và đảm bảo nguồn lực đất đai.

Trước đó, cuối tháng 8, Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đã yêu cầu các tỉnh, thành phố điều chỉnh bảng giá đất sát với thực tế để tránh trục lợi trong đấu giá, gây nhiễu loạn thị trường. Trường hợp giá đất chưa phù hợp với thực tế thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh theo Luật Đất đai 2013, áp dụng đến hết ngày 31/12.