Sáng 31/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh  bất động sản (sửa đổi).

Quy định hiện hành (Luật Kinh doanh bất động sản 2014) không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn. Trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 (tháng 6/2023), Chính phủ đề xuất hai phương án, là mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai phải qua sàn, còn các giao dịch khác không bắt buộc.

Nhiều ý kiến đại biểu tại kỳ họp 5 không đồng tình bắt buộc, cho rằng chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn. Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đồng thuận với quan điểm này, và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau giải trình, tiếp thu đã bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Thay vào đó, Nhà nước khuyến khích mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất qua sàn bất động sản.

Cơ quan thường trực của Quốc hội giải thích, thực thi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho thấy, các sàn  giao dịch bất động sản hiện nay chưa đủ khả năng để bảo đảm an toàn pháp lý của giao dịch. Thậm chí, xuất hiện nhiều trường hợp sàn giao dịch bất động sản có hành vi làm nhiễu loạn thị trường.

"Việc bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng, không bảo đảm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững", Ủy ban Thường vụ Quốc hội nêu.

Ngoài ra, để đảm bảo chặt chẽ, dự thảo Luật sẽ bổ sung Điều 59 về quản lý hoạt động các sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, sẽ quy định rõ trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, thị trường bất động sản cấp tỉnh trong quản lý hoạt động các sàn.

Cũng theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các quy định về giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở, bất động sản trên giấy) nhận được nhiều góp ý của các đại biểu Quốc hội tại kỳ họp 5.

Theo đó, về đặt cọc khi mua bán bất động sản trên giấy, một số ý kiến đề nghị bổ sung quy định chỉ cho nhận đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Có ý kiến đề nghị, chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đầu tư, quyết định giao đất, cho thuê đất và được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 mới được nhận tiền đặt cọc của người mua.

Do còn nhiều ý kiến khác nhau, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề xuất hai phương án. Một là, chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo quy định.

Cơ quan thường trực của Quốc hội cho đây là phương án ít rủi ro với khách hàng - đối tượng yếu thế trong giao dịch bất động sản. Bởi, đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên ký kết hợp đồng, như vậy sẽ hạn chế phát sinh tranh chấp. Phương án này được Chính phủ và 38% ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Nhưng cách này cũng có hạn chế, là chủ đầu tư không có cơ hội nhận đặt cọc, ký hợp đồng với khách hàng tiềm năng.

Hai là, chủ đầu tư chỉ thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê, mua nhà ở, công trình xây dựng. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê.

Phương án này có điểm lợi là chủ đầu tư có thể huy động được vốn sớm, nhưng cũng rủi ro cho khách hàng vì phải nộp tiền khi công trình chưa khởi công xây dựng. Trường hợp các thủ tục cần thiết để công trình khởi công như giấy phép xây dựng, thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công bị chậm trễ, kéo dài sẽ gây thiệt thòi cho người mua, dẫn tới tranh chấp. Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ bổ sung nội dung đánh giá tác động với phương án này.

Trước ý kiến đề nghị không quy định kinh doanh bất động sản trên giấy, do gây ra nhiều hệ lụy, nhiễu loạn thị trường, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho rằng quy định về bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được kế thừa từ luật năm 2014. Các quy định tại dự thảo luật sửa đổi lần này cũng phù hợp với nguyên tắc, quy định chung của Bộ luật Dân sự về tài sản hình thành trong tương lai, quyền của tổ chức, cá nhân trong định đoạt, xác lập, thay đổi, chấm dứt giao dịch tài sản.

Việc huy động vốn của chủ đầu tư dự án và kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là hai loại hình giao dịch khác nhau. Bộ luật Dân sự đã quy định về giao dịch tài sản hình thành trong tương lai. Do đó, dự thảo luật quy định về bán nhà ở, công trình xây dựng trên giấy nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch.

Không nên ép mọi giao dịch bất động sản qua sàn

Trước đó, ngày 24/8, Ủy ban Thường vụ Quốc hội họp phiên 25, thảo luận dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sau khi tiếp thu, chỉnh lý đã bỏ nội dung các giao dịch bất động sản phải qua sàn. Việc này, theo Ủy ban Kinh tế, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư, khách hàng được tự chọn phương thức giao dịch. Nhưng luật sẽ bổ sung quy định về khuyến khích giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất qua sàn bất động sản.

Nêu ý kiến tại phiên họp 25 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội chiều 24/8, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nhắc lại các yêu cầu của Trung ương như xây dựng hệ thống thông tin bất động sản gắn với thông tin đất đai; hoàn thiện cơ sở pháp lý, tăng thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.

"Nếu thanh toán qua ngân hàng cả thì qua sàn hay không qua sàn vẫn minh bạch. Quan trọng là kiểm soát được dòng tiền, không phải ép người ta lên sàn hay không", ông Vương Đình Huệ nói.

Thêm nữa, ông cho rằng các tập đoàn bất động sản đều có công ty, hệ thống phân phối sản phẩm, nên không phải cứ giao dịch bất động sản qua sàn là tốt.

Giải trình tại phiên họp, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Xây dựng nói, Chính phủ mong muốn và đề xuất quy định mọi giao dịch bất động sản cần phải qua sàn. Ông cho rằng, luật hiện hành mới khuyến khích các giao dịch bất động sản qua sàn, và điều kiện hoạt động các sàn chưa rõ ràng nên dẫn tới nhiều hệ lụy ảnh hưởng tới người mua. Chủ đầu tư dự án cũng không công khai minh bạch giao dịch, ảnh hưởng tới thị trường.

"Do đó, Chính phủ đề xuất các hoạt động kinh doanh bất động sản qua sàn để đảm bảo công khai, kiểm soát, chống thất thu thuế. Giao dịch qua sàn sẽ bảo vệ người mua, nhất là bất động sản là tài sản lớn", ông Sinh nói.

Để giảm thiểu ảnh hưởng tới người mua, dự thảo luật sẽ bổ sung các điều kiện nguyên tắc để sàn giao dịch kinh doanh hiệu quả, nhằm đảm bảo quản lý Nhà nước, sàn giao dịch bất động sản lành mạnh.

Phó thủ tướng Trần Hồng Hà bổ sung, Chính phủ sẽ xây dựng sàn giao dịch quốc gia (theo hình thức doanh nghiệp hoặc đơn vị sự nghiệp), để kiểm soát toàn bộ dữ liệu, giao dịch. Sàn này do Bộ Xây dựng chủ trì, đưa ra các điều kiện bán tài sản công khai, dịch vụ cung cấp miễn phí. Các giao dịch trên đó sẽ đảm bảo pháp lý, thông tin, bảo vệ lợi ích người dân.

Theo ông, thị trường bất động sản vừa qua có nhiều tồn tại như giao dịch ngầm, đầu cơ, làm giá, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa hợp lý. Những bất cập trên chủ yếu xảy ra với sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai.

Vì thế, Phó thủ tướng kiến nghị chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn này, và đây là điều kiện tiên quyết để nắm được năng lực tài chính, kinh doanh của chủ đầu tư. "Nếu được Chủ tịch, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đồng ý, Chính phủ sẽ tiếp thu theo hướng này", Phó thủ tướng nói.

Kết luận nội dung này, Phó chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải nêu rõ với giao dịch bất động sản qua sàn, Ủy ban Thường vụ Quốc hội thống nhất theo đề xuất của Ủy ban Kinh tế, tức chỉ khuyến khích chứ không bắt buộc.