Đẩy giá bất động sản ăn theo bảng giá đất mới chỉ là chiêu trò

07:31 18/03/2021 Theo dõi Doanh Nhân Việt Nam trên Doanh Nhân Việt Nam trên Google news
Chia sẻ

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng mới đưa ra thông tin cảnh báo hiện tượng đẩy giá BĐS ăn theo bảng giá đất mới chỉ là chiêu trò.

Giới đầu cơ gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá"
 
Tờ Thanh niên trích dẫn nhận định của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS: Thời gian qua, giá BĐS ở nhiều địa phương tăng, sốt đất. Hiện tượng tăng giá BĐS tại các địa phương có nhiều nguyên nhân khác nhau như dân số tăng, kinh tế phát triển, công nghiệp hóa, đô thị hóa nhưng nguồn cung chưa kịp đáp ứng dẫn đến lệch pha cung cầu.
 
Bên cạnh đó, cũng có nguyên nhân do chuyển dịch dòng vốn đầu tư để đảm bảo an toàn khi các kênh đầu tư khác gặp khó khăn trong thời kỳ dịch bệnh… Giới đầu cơ BĐS lợi dụng các yếu tố như chuẩn bị quy hoạch đô thị, chuẩn bị xây dựng các công trình hạ tầng, mở rộng đô thị... gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" nhằm thu lợi bất chính...
 
Giá cả thị trường nguyên, nhiên, vật liệu và chi phí đầu vào dự án BĐS tăng cũng là nguyên nhân khiến giá thành sản phẩm BĐS tăng theo…
 
 
Đẩy giá bất động sản ăn theo bảng giá đất mới chỉ là chiêu trò - ảnh 1
Nhiều nhận định cho rằng giới đầu cơ gây nhiễu loạn thông tin để "thổi giá" đất
 
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, gần đây có thông tin cho rằng các địa phương ban hành bảng giá đất mới tăng so với trước đây cũng là nguyên nhân làm tăng giá BĐS, đặc biệt là BĐS nhà ở, gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng như cơ hội có chỗ ở cho người thu nhập thấp.
 
Phản đối quan điểm này, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho rằng, với một dự án BĐS thì chi phí về đất là một trong những chi phí đầu vào quan trọng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra của dự án.
 
Tuy nhiên, cơ cấu, tỷ trọng chi phí về đất trong giá thành BĐS rất khác nhau đối với mỗi dự án: bình quân, tại các khu vực đô thị tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 20 - 30% giá thành nhà liền kề thấp tầng; trên dưới 50% giá thành biệt thự (ở các khu vực ngoại thành, nông thôn với giá đất rất rẻ thì tỷ lệ này thấp hơn; ở các khu vực trung tâm đô thị với giá đất rất cao thì tiền sử dụng đất lại là chi phí chủ yếu trong giá thành).
 
Giá đất là một phần quan trọng trong giá thành sản phẩm BĐS, nhưng không phải là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng tăng giá BĐS thời gian quaBĐS tăng giá ăn theo bảng giá đất mới chỉ là chiêu trò.
 
Khi Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP ngày 19.12.2019 về khung giá đất, UBND các tỉnh, thành phố đã xây dựng và có quyết định ban hành bảng giá đất của địa phương áp dụng cho giai đoạn 2020 - 2024. Các địa phương cũng có quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng trong năm 2021. Theo đó, giá đất được các địa phương ban hành có mức tăng bình quân khoảng 15 - 20% so với bảng giá đất giai đoạn 5 năm trước.
 
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, chi phí về đất của một dự án BĐS được căn cứ trực tiếp từ giá đất trong bảng giá đất được ban hành thì việc tăng giá đất khoảng 15 - 20% của các địa phương cũng chỉ làm tăng giá thành BĐS nhà ở khoảng 1,5 - 5%.
 
Mặt khác, việc áp dụng khung giá đất, bảng giá đất mới tại các địa phương chưa lâu (sớm nhất là từ 1.1.2020). Nhưng các dự án được hoàn thành và có sản phẩm chào bán ra thị trường trong năm 2020 chủ yếu là dự án thực hiện và áp dụng giá đất theo khung giá, bảng giá đất trước đó.
 
Do vậy, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS khẳng định, hiện tượng tăng giá BĐS ở nhiều địa phương trong thời gian qua không phải là nguyên nhân chính do ban hành bảng giá đất mới tăng hơn trước.
 
“Bong bóng” BĐS quay lại
 
Đây là cảnh báo của giới chuyên gia được tờ Nông nghiệp Việt Nam đưa ra từ những ngày đầu năm 2021.
 
Theo đó, trước việc giá BĐS trong cả nước tăng cao một cách bất thường, các chuyên gia cảnh báo mức giá hiện nay không phản ánh đúng giá trị thật của thị trường.Từ Bắc vào Nam, nơi đâu cũng có hiện tượng giá BĐS (BĐS) tăng cao, bất chấp tình hình kinh tế khó khăn, nhiều doanh nghiệp giải thể, thu nhập của người lao động giảm.
 
Điển hình như thị trường BĐS Quảng Ninh, Hải Phòng. Từ đầu năm, dù xảy ra dịch COVID-19, giá nhà ở tại 2 địa phương này vẫn không hạ nhiệt. Tại Quảng Ninh, lực hấp thụ mạnh ở loại hình nhà chung cư, còn Hải Phòng là đất nền. Mới đây, các doanh nghiệp BĐS tại Vân Đồn (Quảng Ninh) đã khởi động lại một số dự án đô thị, khiến thị trường sôi động trở lại, giá đất tăng 3-5 triệu đồng/m2 so với thời điểm cuối năm 2019. 
 
 
Đẩy giá bất động sản ăn theo bảng giá đất mới chỉ là chiêu trò - ảnh 2
 Giới chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư nên thận trọng đầu cơ đất
 
Tại thị trường Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền hiện tăng mạnh so với 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam, giao dịch chủ yếu là hoạt động mua đi bán lại, lượng sản phẩm mới rất hạn chế. Có hiện tượng môi giới và một số nhà đầu tư "thổi giá, lướt sóng".
 
Riêng ở Hà Nội, mức giá tại các dự án tăng khoảng 5-7%. Nhiều dự án ở phía Tây có sự đột biến về giá, từ khoảng 30 triệu đồng/m2 hồi đầu năm lên 50-55 triệu đồng/m2 vào cuối quý III/2020.
 
Còn ở miền Đông Nam Bộ - những địa phương giáp ranh với TP.HCM, việc đầu tư sân bay Long Thành ở Đồng Nai cộng với hàng loạt cầu đường kết nối không gian phát triển các tỉnh miền Đông đã tạo nên làn sóng thực sự sôi động.
 
Giá đất tại khu vực Long Thành hồi năm 2019 dao động khoảng 12-14 triệu đồng/m2, thì ngay đầu năm 2020 được đẩy lên bình quân 22 triệu đồng/m2.
 
Đặc biệt, giá BĐS tại TP. HCM có mức tăng cao nhất cả nước. Dữ liệu cho thấy, nếu như ở quý I/2017, giá bán căn hộ trung bình tại khu vực quận 2, 9 và Thủ Đức vào khoảng 29 triệu đồng/m2, đã tăng lên 38 triệu đồng/m2 vào quý IV/2018 và tiệm cận 41 triệu đồng/m2 vào quý cuối năm 2019. Đối với đất nền, hồi đầu năm 2020, chủ đầu tư Tập đoàn Vạn Phúc bán sản phẩm shophouse có diện tích 140 m2 với giá từ 24 tỷ đồng/căn, thì đến đầu tháng 12/2020 đã điều chỉnh lên gần 33 tỷ đồng/căn.
 
Tại Bình Dương, giá căn hộ cũng bị đẩy lên cao, bình quân 25-30 triệu đồng/m2 vào năm 2019, đến quý III/2020 được đẩy lên 30-35 triệu đồng/m2.
 
Còn tại Cần Thơ, mặc dù bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nhưng thị trường BĐS vẫn rất sôi động. Các dự án gần trung tâm thành phố, gần lộ lớn có mức giá 40-60 triệu đồng/m2; dự án nằm tiếp giáp lộ nhỏ từ 19-30 triệu đồng/m2, tăng khoảng 7% so với năm 2019.
 
Một số chuyên gia BĐS cho rằng, việc giá nhà đất gần đây tăng cao thể hiện sự bất thường của thị trường. Trong khi nhu cầu giảm, thu nhập giảm, các chi phí tiết giảm thì giá nhà lại tăng. Việc hạn chế quỹ đất sạch tại các thành phố có thể nói lên sự “bất thường” về giá. Tuy nhiên tại các tỉnh, “đất rộng người thưa”, giá cũng tăng “phi mã” là điều không bình thường.
 
“Ngay bây giờ, cần phải siết chặt lại thị trường, ngăn chặn các hoạt động đầu cơ, "thổi giá" để thị trường có thể trở về đúng giá trị thực”, một chuyên gia khuyến cáo. 
 
Minh Hoa