Bức tranh lợi nhuận phân hóa với nhiều gam màu tối

Thống kê 23 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) đại chúng đã công bố báo cáo tài chính cho thấy, có 10 doanh nghiệp ghi nhận lãi sau thuế tăng so với cùng kỳ (chiếm 43,5%), còn lại 12 doanh nghiệp ghi nhận lãi giảm và một doanh nghiệp là Bidico (BII) báo lỗ trong 6 tháng đầu năm.

Tổng lãi sau thuế mà 23 doanh nghiệp này ghi nhận là hơn 5.300 tỷ đồng, giảm 22% so với cùng kỳ năm 2022, cùng chiều giảm của doanh thu thuần. Biên lợi nhuận thuần cũng giảm từ mức 22% cùng kỳ còn gần 19%.

So sánh với tình hình kinh doanh sôi động của các doanh nghiệp bất động sản KCN nửa đầu năm ngoái với tổng lãi sau thuế tăng 68% so với cùng kỳ năm 2021, trong đó có 3 doanh nghiệp lãi vượt nghìn tỷ, có thể thấy, trong nửa đầu năm 2023, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp phần nào đã trầm lắng hơn.

Trong 10 doanh nghiệp có lợi nhuận tăng trưởng dương, có hai doanh nghiệp đạt tăng trưởng trên 100% là Kinh Bắc (KBC) (tăng 800%) và Sonadezi Giang Điền (SZG) (tăng 120%).

Kinh Bắc báo lãi 1.803 tỷ đồng, là mức lãi bán niên lớn nhất của doanh nghiệp kể từ khi niêm yết vào năm 2009 đến nay. Trong đó, doanh thu hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng tăng gấp 6 lần cùng kỳ. Biên lợi nhuận gộp của hoạt động này cũng tăng từ mức 47% cùng kỳ lên gần 73%.

Theo tiết lộ của lãnh đạo Kinh Bắc, các thỏa thuận thuê đất 107 ha tại KCN Quang Châu và KCN Nam Sơn - Hạp Lĩnh ký kết trong năm 2022 đã được chính thức ký hợp đồng thuê đất, thu được tiền trong đầu năm nay.

Về phần Sonadezi Giang Điền, công ty báo lãi nửa đầu năm nay đạt 103 tỷ đồng, trong đó riêng quý II đạt gần 70 tỷ đồng, cao gấp 3 lần cùng kỳ. Trong quý II, doanh thu tăng trưởng mạnh nhất tại mảng cho thuê nhà xưởng và chiếm tỷ trọng cao thứ hai trong cơ cấu doanh thu thuần của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, trong nửa đầu năm, CTCP Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG) lãi sau thuế 1,4 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ báo lỗ nhờ doanh thu kinh doanh bất động sản quý II cao gấp 3,5 lần cùng kỳ.

Theo giải trình của doanh nghiệp, quý vừa qua, công ty đã ghi nhận 10% giá trị còn lại của hợp đồng ký vào cuối tháng 12/2022 theo phương pháp hạch toán doanh thu một lần.

Đối với 12 doanh nghiệp giảm lãi, danh sách này có sự xuất hiện của nhiều cái tên lớn như Viglacera (giảm 46%), Becamex IDC (giảm 92%), IDICO (giảm 52%) hay Tổng công ty Sonadezi (giảm 8%),... phần lớn do hụt thu bất động sản.

Song, IDICO, Viglacera và Sonadezi vẫn nằm trong top 4 doanh nghiệp bất động sản KCN báo lãi cao nhất trong nửa đầu năm, chỉ sau khoản lãi kỷ lục của Kinh Bắc.

Bức tranh lợi nhuận phân hóa với nhiều gam màu tối, song, hơn phân nửa doanh nghiệp bất động sản KCN đã thực hiện được hơn 50% chỉ tiêu năm. Trong đó, có 3 doanh nghiệp đã tiệm cận chỉ tiêu với mức hoàn thành trên 70%, bao gồm Sonadezi Giang Điền (91%), Hiệp Phước (HPI) (70%) và Viglacera (85%).

Riêng Viglacera, theo cập nhật mới nhất, tháng 7 vừa qua, công ty đã nâng mức lãi lũy kế lên 1.321 tỷ đồng, vượt 9% kế hoạch lãi hợp nhất năm nay. Trong đó, lợi nhuận mảng bất động sản đã vượt 10% kế hoạch năm.

Điểm sáng từ cho thuê nhà xưởng, nhà kho

Trong cơ cấu doanh thu của 23 doanh nghiệp bất động sản KCN trên, tỷ lệ đóng góp của mảng cho thuê nhà xưởng, nhà kho còn khá nhỏ, song phần lớn có sự tăng trưởng đáng kể trong nửa đầu năm nay.

Đơn cử như Kinh Bắc ghi nhận tăng trưởng doanh thu cho thuê kho, nhà xưởng và văn phòng 90,4% so với cùng kỳ, đạt 47,6 tỷ đồng.

Hay các doanh nghiệp họ Sonadezi như Sonadezi Giang Điền, Sonadezi Long Thành, Sonadezi Long Bình trong quý II cũng ghi nhận tăng trưởng doanh thu nhà xưởng lần lượt là 49%, 11% và 25% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng đối với Sonadezi Giang Điền, tại thời điểm cuối quý II, công ty cũng bắt đầu ghi nhận doanh thu chưa thực hiện từ khách hàng trả trước tiền thuê nhà xưởng tại Khu công nghiệp Giang Điền, trong khi đầu năm không có khoản doanh thu này.

Đối với Long Hậu, trong quý II, cho thuê nhà xưởng, khu lưu trú, trung tâm thương mại là mảng đóng góp chính vào doanh thu của doanh nghiệp và tăng 6,4 tỷ đồng so với cùng kỳ, trong khi trụ cột doanh thu là mảng cho thuê KCN giảm hơn 99% trong quý.

Việc đẩy mạnh phát triển mảng kinh doanh này là một trong những chiến lược kinh doanh năm nay của nhiều doanh nghiệp bất động sản KCN, trong bối cảnh dòng vốn FDI vào Việt Nam đang chậm lại và thị trường thiếu nguồn cung mới do thủ tục phê duyệt bị trì hoãn.

Báo cáo của CBRE chỉ ra rằng, tính đến cuối tháng 5, tỷ lệ trống của bất động sản công nghiệp trên phạm vi cả nước đang ở mức tương đối thấp, với đất công nghiệp là 8% và nhà kho/nhà xưởng là 10%. Quỹ đất công nghiệp hạn chế có thể gây ra sự mất cân đối cung – cầu và thực trạng này thúc đẩy sự phát triển của mô hình nhà kho/nhà xưởng cao tầng, đặc biệt là trong giai đoạn lĩnh vực thương mại điện tử bùng nổ như hiện nay.

Cùng ý kiến trên, Chứng khoán VNDirect cho biết, nhà kho/nhà xưởng xây sẵn truyền thống (kho đơn giản) không còn đáp ứng được nhu cầu khi thương mại điện tử bùng nổ. Các loại hình kho đa dụng là một lựa chọn tốt hơn cho diện tích hạn chế tới từ việc chiếm ít diện tích đất hơn và gia tăng được diện tích lưu trữ hơn. Sự phát triển của thương mại điện tử và mong muốn giao hàng nhanh chóng, hiệu quả cho người tiêu dùng, sẽ phù hợp cho sự phát triển kho đa dụng.

Các dự án kho đa dụng nổi bật trong những năm tới hầu hết nằm trong các khu công nghiệp của các nhà phát triển lớn, như tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh của Kinh Bắc, tại KCN Yên Phong và Yên Phong mở rộng của Viglacera, hay tại KCN Long Hậu của Long Hậu,... phần lớn nằm tại hai tỉnh Bắc Ninh và Long An.

Bên cạnh đó, trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung mới, VNDirect cho biết các nhà đầu tư dần hướng sự chú ý tới thị trường cấp 2 như Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh,... tại miền Nam hay Bắc Giang, Hà Nam, Thái Bình,... tại miền Bắc, nơi có những lợi thế về chi phí cạnh tranh so với các thị trường cấp 1 và hạ tầng giao thông kết nối đang ngày càng cải thiện.

Các giao dịch thuê đất trên thị trường cấp 2 đang tăng lên, đồng thời có xu hướng đa dạng các lĩnh vực đầu tư. Trong đó, Bà Rịa - Vũng Tàu đang là điểm sáng, chiếm 66% tổng giao dịch thuê đất tại thị trường cấp 2 khu vực miền Nam, trong khi các giao dịch thuê đất tại thị trường cấp 2 miền Bắc có xu hướng trải rộng ra nhiều tỉnh khác nhau.