Kỳ vọng cải thiện nguồn cung căn hộ mới

Tại thị trường TP Hồ Chí Minh, số liệu của CBRE cho thấy nguồn cung căn hộ mới trong quý I/2022 giảm 48% so với cùng kỳ năm ngoái còn 884 căn, mức thấp nhất theo quý kể từ năm 2013. Điều này dẫn đến số căn hộ sơ cấp tiêu thụ trong quý I giảm mạnh 53% so với cùng kỳ năm ngoái còn 1.247 căn.

Trong khi đó, giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 7,7% trong quý I, tăng chậm lại so với mức 14,6% hồi quý I/2021 và 6,9% hồi quý IV/2021.

Trong phân khúc nhà đất, giá thứ cấp trung bình một số khu vực giảm khoảng 5% so với cùng kỳ trong quý I/2022. Củ Chi là khu vực duy nhất ghi nhận mức tăng đột biến 72,7% so với cùng kỳ do đề xuất được lên thành phố.

Tại thị trường Hà Nội, giá bán tăng ấn tượng nhưng nguồn cung mới lại sụt giảm. Cụ thể, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp trong quý I/2022 tại Hà Nội tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái lên 4.800 căn trong khi nguồn cung mới giảm 20,3% còn 3.525 căn.

Giá trung bình căn hộ sơ cấp quý I/2022 tăng ấn tượng 13,3% so với cùng kỳ lên 1.655 USD/m2. Nguồn cung mới nhà xây sẵn quý I/2022 cũng sụt giảm 24,7% so với cùng kỳ còn 296 căn. 

“Chúng tôi cho rằng đợt bùng phát dịch từ tháng 2 đến tháng 3/2022 tại Hà Nội đã ảnh hưởng các hoạt động xây dựng, bán hàng. Ở phân khúc nhà đất, giá thứ cấp của 12/15 quận, huyện tại Hà Nội ghi nhận giảm trong quý I/2022, trung bình giảm 7,7% so với quý trước, nhưng vẫn tăng 5,7% so với cùng kỳ”, báo cáo của VNDirect chỉ rõ.

Mặc dù nguồn cung ở thị trường TP Hồ Chí Minh và Hà Nội quý I giảm đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái, ở một góc nhìn tích cực, VNDirect dự báo thị trường bất động sản sẽ chứng kiến xu hướng phục hồi nguồn cung trong năm 2022 khi chủ đầu tư tập trung đẩy mạnh hoạt động bán hàng để cải thiện dòng tiền.

Điều này được thể hiện qua triển vọng doanh số ký bán của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết tăng trưởng mạnh mẽ trong 2022, với KDH (+14 lần so với cùng kỳ), DXG (+300% so với cùng kỳ), NLG (+105% so với cùng kỳ), với mức nền thấp năm 2021 và việc khôi phục các dự án bị ảnh hưởng tiến độ từ năm 2021 do dịch COVID-19.

Vẫn còn nhiều thách thức với triển vọng ngành

Nhận định chung về triển vọng ngành, VNDirect cho rằng thị trường bất động sản đang đối mặt với 3 thách thức lớn. Thứ nhất, lãi suất tăng ảnh hưởng đến quyết định mua nhà. Thứ hai, giá vật liệu tăng có thể làm tăng giá nhà ở. Cuối cùng, việc các cơ quan quản lý hướng tới thắt chặt các khoản vay ngân hàng vào lĩnh vực bất động sản và giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng tạo áp lực lớn.

“Các doanh nghiệp bất động sản có thể gặp khó khăn trong việc huy động vốn trong vài quý tới”, nhóm nghiên cứu VNDirect chỉ rõ.

Trong những năm qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã từng bước hướng dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực sản xuất, dịch vụ, nông nghiệp, ... và giảm tỷ lệ cho vay đối với lĩnh vực bất động sản. Thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ năm 2020 yêu cầu các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn xuống còn 34% từ tháng 10/2021 và 30% từ tháng 10/2022. Do đó, tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản đã chậm lại từ 26% năm 2018 xuống còn 12% năm 2021 và có thể giảm xuống 9-10% năm 2022. 

Đến tháng 4/2022, NHNN tiếp tục yêu cầu các ngân hàng giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực bất động sản và hạn chế tín dụng đối với đầu tư bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản. 

Chính phủ cũng yêu cầu giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp do rủi ro vi phạm phát hành và đấu giá quyền sử dụng đất. Về phía Bộ Tài chính, cơ quan này đang khẩn trương rà soát khung pháp lý với các điều kiện chặt chẽ hơn đối với các tổ chức phát hành, đặc biệt là phát hành riêng lẻ. 

Ngoài ra, NHNN cũng sẽ giám sát, kiểm tra các tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, cung cấp dịch vụ bảo lãnh phát hành chứng khoán, đầu tư, phân phối trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, kết quả kinh doanh âm và không có tài sản đảm bảo…

“Nhìn chung, chúng tôi cho rằng việc thắt chặt tín dụng và kiểm soát trái phiếu sẽ giúp thị trường bất động sản tăng trưởng ổn định trong dài hạn”, báo cáo của VNDirect khẳng định.