Kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các động thái của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá bán liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, trong 10 năm qua, giá nhà đã tăng hàng chục lần. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số, thậm chí gấp nhiều lần so với cùng kỳ. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh. Tuy nhiên, theo giới chuyên môn, cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

Bộ Xây dựng cho biết, với tốc độ gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Như vậy, với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, theo ước tính của VARS, mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình.

"Việc khan hiếm nguồn cung chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa. Tuy nhiên, sự thiếu hụt này không xảy ra ở tất cả các phân khúc, có nghĩa là không phải giá của tất cả loại hình bất động sản sẽ bị tác động theo cùng một cách", chuyên gia VARs nhận định.

Thực tế, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xảy ra ở một số khu vực, phân khúc nhất định. Theo đó, trong khi khu vực nông thôn, các vùng ven của các đô thị hàng đầu hoặc tại các đô thị loại III, IV đang có đủ, thậm chí dư thừa nguồn cung thì khu vực thành thị đang phải đối mặt với áp lực quá tải do nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn.

Trong khi nguồn cung bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp đang và nhiều khả năng sẽ tiếp tục thiếu hụt trong tương lai thì loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, giá trị lớn lại đang hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các ông lớn.

Đà tăng giá sẽ chậm hơn 

Các chuyên gia Hội Môi giới cho rằng giá bất động sản sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu. Tuy nhiên, giá nhà có thể sẽ không tăng nhiều vào năm 2024.

Bởi những giải pháp quyết liệt nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc hiện đã phát huy tác dụng. Phía cung của thị trường đã tiếp cận được dòng vốn tín dụng. Tuy nhiên, cho vay nhà ở lại đang có chiều hướng giảm dần trong bối cảnh kinh tế khó khăn.

Trong khi đó, nguồn cung hiện hữu trên thị trường cũng không phù hợp với nhu cầu, khả năng tài chính của số đông người dân. Đồng thời, điều kiện vay vốn ngặt nghèo, khó thỏa mãn cùng với môi trường đầu tư, kinh doanh rủi ro buộc nhà đầu tư phải thận trọng hơn, khiến lượng khách hàng tiềm năng tham gia thị trường cũng suy giảm.

Cũng theo VARs, khó khăn trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội bao gồm việc xử lý thủ tục đầu tư, tiếp cận vốn, bán hàng,... cũng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà. Bởi càng mất nhiều thời gian để khắc phục các vướng mắc đầu vào nói trên thì giá nhà càng có nguy cơ sẽ bị đẩy lên cao hơn.

Thời gian gần đây, rủi ro nợ xấu ngày càng gia tăng buộc ngân hàng phải liên tục rao bán hàng nghìn sản phẩm bất động sản để thu hồi nợ. Hàng triệu khoản vay với tài sản đảm bảo là bất động sản dự kiến sẽ đến hạn vào thời gian tới. Việc người vay chọn cách bán nhà hay bị phát mãi nhà đều sẽ khiến nguồn cung nhà tăng lên, qua đó làm chậm tốc độ tăng giá trên thị trường.

Đơn vị này dự báo, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng giá ổn định do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư. Đồng thời, phần lớn các dự án sắp ra mắt tại Hà Nội và TP HCM đều nằm ở các quận/huyện cách xa trung tâm, nơi quỹ đất vẫn dồi dào. Cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện sẽ tác động tới mặt bằng giá của các dự án này trong tương lai.

Để tăng khả năng tiếp cận nhà ở với giá hợp lý cho người dân trong bối cảnh gia tăng dân số và đô thị hóa, cần giải quyết được bài toán thiếu nguồn cung. Đồng thời cũng phải sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường phát triển thực chất.

Do đó, chuyên gia VARs cho rằng cần siết chặt việc lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch; cần xóa quy hoạch "treo", xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch. Bên cạnh đó cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế tiến phù hợp với tài sản bất động sản theo số lượng, quy mô để hạn chế tình trạng đầu cơ. Đồng thời có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản thứ 2, thứ 3...