Thật vậy. Những con số thống kê từ Bộ Xây dựng và dẫn chứng từ các chuyên gia kinh tế phần nào phản ánh sự lệch pha cung cầu cũng như hiện trạng giá BĐS tăng rất cao trong thời gian qua. 

Góc nhìn chuyên gia: Giá BĐS tại Việt Nam đang cao như thế nào?

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, giá bất động sản nhà ở, đất nền năm 2022 liên tục tăng trong quý I và quý II; quý III chững lại; quý IV có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều.

Đơn cử, tại Hà Nội, theo Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Dương Đức Tuấn, giá BĐS năm 2022 bình quân tăng trên 10%, tuy nhiên thị trường khá trầm lắng. Lượng sản phẩm được chào bán trên thị trường tập trung chủ yếu vào các dự án đầu tư ở các quận, huyện vùng ven do ưu thế về quỹ đất; phân khúc căn hộ chung cư trung và cao cấp chiếm số đa số nhưng giá rất cao, lượng, giao dịch thấp, ước chỉ đạt khoảng 10% lượng sản phẩm chào bán ra thị trường, còn căn hộ thu nhập thấp, nhà ở xã hội thấp.

Tại TP HCM, Phó Chủ tịch TP HCM Bùi Xuân Cường cũng thừa nhận cần giải quyết sự lệch pha cung cầu, do hiện đang có xu hướng lệch về phân khúc trung cấp.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV cho rằng hiện nay, giá BĐS tại Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân. Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ; cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm)....

Nguyên nhân chủ yếu là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao …

Thực tế, số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy năm 2022, nguồn cung bất động sản khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung - cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu.

Cụ thể, cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so với năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so với năm 2021).

Chỉ có 9 dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới trên cả nước trong năm qua với quy mô 5.526 căn hộ; ngoài ra có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng và có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với nhà ở công nhân, trên cả nước chỉ có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

So sánh với thời điểm khủng hoảng BĐS hồi năm 2010-2012, chuyên gia kinh tế - TS. Hoàng Văn Cường chỉ ra khó khăn của thị trường BĐS hiện nay hoàn toàn khác so với tình trạng cách đây một thập kỷ.

Cụ thể, thời kỳ 2010-2012 là thời kỳ thị trường tồn kho do thừa cung BĐS nên giá BĐS giảm rất sâu nhưng hàng hóa BĐS vẫn không bán được. Trái lại, hiện nay, thị trường BĐS đình trệ nhưng giá các loại BĐS có thể đưa vào sử dụng ngay như căn hộ chung cư giá vẫn tăng, và trên thị trường không có hàng bán do lượng cung ở hầu khắp các phân khúc đều sụt giảm mạnh, như báo cáo của Bộ Xây dựng.

Tương tự ý kiến của hai chuyên gia, từ góc độ đại diện cho tổ chức tín dụng, Tổng giám đốc Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng cũng chỉ ra rằng trong mối tương quan với các nước trong khu vực, giá nhà đất tại Việt Nam hiện đang ở mức cao so với thu nhập của phần đông người dân, chưa phù hợp với phần đông người mua cuối cùng để ở. 

“Việc lựa chọn phân khúc để đầu tư chưa hợp lý dẫn đến dư cung tại các phân khúc cao cấp nhưng thiếu đối với phân khúc bình dân; tồn tại hiện tượng đầu cơ lướt sóng BĐS... ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường BĐS nói chung và hoạt động cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS nói riêng”, ông Tùng nêu rõ.

Đi từ góc độ dòng chảy tín dụng, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho hay tín dụng trong những năm qua vào lĩnh vực BĐS nói chung và phân khúc cao cấp nói riêng khá lớn. 

“Hiện nay với những dự án vừa chưa có cơ sở pháp lý, vừa do giá nhà chưa phù hợp nên khách hàng chưa quyết định mua. Vì vậy phân khúc này cần hoàn thiện thủ tục pháp lý, đã xây xong nhà phải có sổ hồng, sổ đỏ thì người dân mới mua và lưu ý về giá cả như Thủ tướng nói. Nếu hai điều này được cân nhắc và có sự điều chỉnh thì sẽ kích thích nhu cầu mua nhà đối với phân khúc cao cấp này. Với phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng… Phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với doanh nghiệp xây dựng phân khúc này, từ đó, thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường BĐS”, bà Hồng cho hay.

Chuyên gia hiến kế "buộc doanh nghiệp BĐS hạ giá bán"

Thị trường BĐS có đóng góp quan trọng trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế và có tác động lan tỏa đến sự phát triển của nhiều ngành, nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế. Do vậy, một hệ quả rõ ràng là khi thị trường BĐS bị ngưng trệ, sẽ có nguy cơ kéo theo hàng loạt các hoạt động kinh tế bị đình trệ, gây rủi ro đình trệ tăng trưởng, thậm chí dẫn đến suy thoái.

Riêng với ngành ngân hàng, thị trường BĐS còn là một kênh hấp thụ và chiếm giữ vốn rất lớn. Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ BĐS hiện đang chiểm khoảng 21,2% tổng dự nợ tín dụng, cộng thêm với dự nợ trái phiếu doanh nghiệp mà các doanh nghiệp BĐS đã phát hành thì tổng dự nợ BĐS hiện đang bằng khoảng 36% GDP, tương đương với tỷ lệ dư nợ BĐS trên GDP năm 2012 cũng khoảng 36-40% GDP).

Do vậy, các chuyên gia cho rằng việc tìm các giải pháp tháo gỡ khó khăn, ách tắc của thị trường BĐS không chỉ là giải cứu bất động sản mà đó chính là tháo gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực cho nền kinh tế phát triển, đồng thời là giải pháp để giải phóng các khoản nợ của hệ thống tài chính đang nằm trong các dự án BĐS dở dang.

Mà hai nút thắt chính cần tháo gỡ, theo chuyên gia kinh tế Hoàng Văn Cường, dựa trên báo cáo của Bộ Xây dựng, là vấn đề (1) thiếu nguồn lực tài trợ tài chính, trong bối cảnh dư nợ tín dụng cao và các khoản nợ trái phiếu DN đến hạn thanh toán và (2) vướng mắc về pháp lý đối với các dự án BĐS không được triển khai, thậm chí nhiều dự án đang triển khai phải dừng, có những dự án gần hoàn thành nhưng không đủ căn cứ pháp lý để đưa ra tiêu thụ hoặc đưa ra tiêu thụ nhưng không được công nhận quyền tài sản.

Để gỡ nút thắt này, một trong những đề xuất đáng chú ý của ông Cường là ngân hàng cần kiểm soát không cho vay mua BĐS núp bóng tiêu dùng dân cư đối với các BĐS không phải là nhà ở thu nhập thấp, từ đó buộc các doanh nghiệp phải hạ giá bán, thu hút những người có sẵn tiền mua chờ tăng giá; ngân hàng không tài trợ vốn cho các hành vi mua BĐS đầu cơ.

Lý giải về đề xuất này, ông Cường dẫn chứng đối với các BĐS đã hoàn thành, nhiều DN BĐS đang chuyển dư nợ của của mình sang thành dư nợ tiêu dùng dân cư thông qua phương thức bán hàng kèm theo gói tài trợ vốn vay của ngân hàng lên đến 70% giá trị BĐS với lãi suất bằng không. Nhiều trường hợp các khoản vay lên đến 70% giá trị của những BĐS giá cao nhiều tỷ đồng thì người vay chấp nhận trả lãi hàng tháng nhiều chục triệu đồng sẽ không phải để ở mà để đầu cơ chờ tăng giá. 

Còn đối với các dự án đang triển khai dở dang, vị chuyên gia cho rằng nếu hoàn thành sẽ có khả năng đưa vào sử dụng, có khả năng thanh khoản ngay. Ngân hàng nên khoanh các khoản nợ cũ của doanh nghiệp và tiếp tục tài trợ vốn để hoàn thành dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. Đồng thời phải kiểm soát dòng vốn vay giải ngân vào đúng các hoạt động hoàn thiện dự án và quản lý dòng tiền bán hàng để thu hồi các khoản nợ ngân hàng đã tài trợ. Tuy nhiên, cần kiểm soát chặt chẽ, không để dòng vốn tín dụng đổ vào các dự án không có khả năng hoàn thành, khó tiêu thụ, hoặc đảo nợ các khoản vay cũ đến hạn.

Cũng đề cập đến giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, TS. Cấn Văn Lực cho rằng bản thân doanh nghiệp cần tìm cách đa dạng hóa nguồn vốn cũng như xem xét có phương án cụ thể, quyết liệt để giải quyết căng thẳng thanh khoản khi các trái phiếu đáo hạn. Trong đó đề cập đến một số phương án như: doanh nghiệp có thể phải bán tài sản, kể cả chấp nhận mức chiết khấu cao, thậm chí 30-40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ....

Từ góc độ tổ chức tín dụng, TGĐ Vietcombank Nguyễn Thanh Tùng cũng cho rằng DN BĐS cần tiết giảm chi phí, đưa mặt bằng giá về mức phù hợp với thị trường. Cần thực hiện tái cấu trúc, tái cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu thực, các phân khúc nhà ở thương mại bình dân, nhà ở thu nhập thấp để phát triển lành mạnh, bền vững hơn. 

Các bộ ngành, địa phương cũng cần tìm cách đẩy nhanh tiến độ cấp phép cho các dự án, có các giải pháp hỗ trợ khơi thông các vướng mắc pháp lý, thủ tục hành chính và khuyến khích phát triển sản phẩm tiếp cận người mua thực có mức giá bán hợp lý. Từ đó góp phần ổn định thị trường BĐS, cải thiện niềm tin của các chủ thể tham gia (doanh nghiệp phát triển dự án, người mua nhà...) cũng như giảm thiểu các rủi ro, khó khăn vướng mắc trong hoạt động cấp tín dụng lĩnh vực BĐS. 

Theo đó, VCB định hướng duy trì tài trợ đối với dự án đầu tư thuộc phân khúc BĐS đất ở, nhà ở đã đáp ứng đầy đủ các thủ tục pháp lý và có mức giá phù hợp với nhu cầu thực của đại đa số người dân.

Về phía NHNN, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho hay đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án BĐS đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; tiết kiệm chi phí hoạt động để cho vay với lãi suất thấp hơn. Theo đó, quan điểm chung là để phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững thì cần phải hướng tới phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu thực về nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi.

Về định hướng tín dụng, năm nay, NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14-15%, cao hơn mức 14,17% của năm ngoái. NHNN cũng khẳng định không có room kiểm soát riêng tín dụng về BĐS.

Còn từ phía Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đề xuất giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội:thông qua xây dựng và trình Quốc hội xem xét, ban hành "Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội"; cùng đó thực hiện có hiệu quả Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất khoảng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".

Đại diện Bộ Xây dựng đề xuất Chính phủ bố trí gói tín dụng khoảng 110.000 tỷ đồng theo phương thức tái cấp vốn (giống gói 30.000 tỷ đồng đã thực hiện rất tốt trong giai đoạn 2013-2016 trước đây) cấp cho các ngân hàng thương mại để cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay, qua đó tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ phù hợp với thu nhập người dân.

Đi tìm điểm cân bằng, để giá cả không triệt tiêu sự phát triển

Trước những ý kiến từ các chuyên gia, doanh nghiệp và đại diện bộ ngành, trong khuôn khổ Hội nghị, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính một lần nữa nhấn mạnh hai trong số những vấn đề nổi cộm nhất trên thị trường BĐS là: Thứ nhất, cơ cấu cung cầu lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp. Thứ hai, giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân đầu người.

Thủ tướng khẳng định điểm cân bằng, dung hòa của cung cầu thể hiện ở giá cả bất động sản, giá cả phải là động lực để thúc đẩy sự phát triển, chứ không phải triệt tiêu sự phát triển.