Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến hết tháng 3/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cuối năm 2024 và cao gấp 5 - 6 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống.

Việc dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao cũng làm dấy lên những lo ngại về rủi ro xảy ra đối với hệ thống ngân hàng.

Trong cuộc họp mới đây liên quan đến thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà cũng đã giao Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng và Bộ Công an phối hợp đánh giá nợ xấu liên quan đến bất động sản. Đồng thời phải có giải pháp xử lý phù hợp để bảo đảm an toàn cho hệ thống ngân hàng.

Đơn cử, đối với doanh nghiệp bất động sản không còn khả năng phục hồi thì cần tính đến phương án xử lý tài sản thế chấp, như bán lại, hoặc chuyển giao cho nhà đầu tư mới có năng lực, thậm chí chuyển thành dự án nhà ở xã hội.

Tại Hội thảo với chủ đề “ Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa?” do Báo Tiền Phong tổ chức sáng 27/5, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho biết tín dụng ngân hàng vẫn chủ yếu chảy vào doanh nghiệp bất động sản, trong khi người dân chưa mặn mà vay mua nhà do giá cao. Đáng chú ý, ttỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đang tăng nhanh.

Theo ông Thắng, các doanh nghiệp địa ốc đang gặp tình cảnh “nửa mừng, nửa lo”. Về thuận lợi, lãi suất vay đã giảm hơn 2% so với cuối 2023, giúp chi phí vốn thấp hơn. Cùng với đó là sự ra đời của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và các chính sách hỗ trợ tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước.

Tuy nhiên, không ít khó khăn vẫn đè nặng lên vai doanh nghiệp. Đơn cử như điều kiện vay vốn ngày càng khắt khe, đặc biệt trong bối cảnh báo cáo tài chính của nhiều công ty bộc lộ sự suy yếu. Ngân hàng ngày càng thận trọng vì lo ngại rủi ro nợ xấu, trong khi thủ tục vay vốn vẫn rườm rà, kéo dài. Thêm vào đó, nhiều ngân hàng chỉ chấp nhận tài sản đảm bảo là bất động sản, chưa linh hoạt với các tài sản khác như cổ phiếu hay quyền tài sản.

Cũng theo vị này, tình trạng “đứt gánh” dòng vốn vẫn đang là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hàng loạt dự án bất động sản ngừng trệ và tỷ lệ nợ xấu gia tăng.

Do đó, ông Thắng cho rằng cần cải thiện chính sách tín dụng, đảm bảo tính nhất quán trong điều kiện vay và quá trình giải ngân. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần chuẩn bị hồ sơ tài chính minh bạch từ đầu, công khai kế hoạch dòng tiền, đa dạng hóa nguồn vốn.

"Ở các nước phát triển như Mỹ, Đức hay Anh, quy trình thu giữ tài sản được thực hiện công khai, minh bạch và có sự giám sát độc lập nhằm đảm bảo công bằng giữa các bên. Tại Việt Nam, quyền thu giữ tài sản của ngân hàng từng được quy định trong Nghị quyết 42, và nay đã được luật hóa nhưng vẫn cần điều chỉnh thêm để phù hợp với thực tiễn", vị này nói.

Nợ xấu được xử lý, dòng tiền mới sẽ quay lại thị trường

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết tình trạng nợ xấu bất động sản đang ngày càng phức tạp, ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp. Nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục “đắp chiếu”, kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.

"Xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là cơ hội để phục hồi thị trường địa ốc. Chính phủ cần xem xét ban hành cơ chế đặc thù nhằm xử lý nợ xấu một cách quyết liệt, đồng bộ. Cần phải tiếp cận theo hướng thu hồi được nợ, khôi phục được dự án, cứu được doanh nghiệp và giữ được việc làm cho người lao động", vị này nhấn mạnh.

Theo Chủ tịch HoREA, một trong những vướng mắc lớn hiện nay là pháp lý đối với tài sản đảm bảo. Nhiều dự án có giá trị lớn đang bị kẹt trong vòng xoáy thủ tục, tranh chấp pháp lý, khiến ngân hàng không thể phát mãi, doanh nghiệp không thể tái cấu trúc. Vì vậy, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc xử lý tài sản đảm bảo theo hướng minh bạch, rút ngắn quy trình phát mãi, kể cả thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án.

"Chúng tôi đề xuất thành lập tổ công tác liên ngành cấp trung ương để rà soát, phân loại các dự án bất động sản đang bị ngưng trệ, từ đó có chính sách xử lý phù hợp từng nhóm nợ xấu, không nên dùng một cơ chế cứng nhắc cho tất cả", ông Châu nói.

Cũng theo vị này, cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp có dự án khả thi được tiếp cận nguồn vốn tín dụng với điều kiện linh hoạt hơn, qua đó phục hồi năng lực tài chính và hoàn thiện dự án, tạo dòng tiền thực để trả nợ.

"Khi nợ xấu được xử lý, dòng tiền mới sẽ quay lại thị trường, doanh nghiệp sống lại, ngân hàng lành mạnh, và Nhà nước mới thu được thuế. Đây là bài toán cần lời giải tổng thể, với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, chứ không thể chỉ trông chờ doanh nghiệp tự bơi trong khủng hoảng", ông Châu nêu quan điểm.

Liên quan đến Nghị quyết 42, đại diện HoREA cũng cho rằng quá trình luật hóa hiện nay vẫn chưa đầy đủ. Nếu chỉ luật hóa trong Luật các tổ chức tín dụng là chưa đủ, phải tiếp tục luật hóa trong cả Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi gốc rễ của xử lý nợ xấu, đặc biệt là các khoản nợ có tài sản đảm bảo là bất động sản chính là khơi thông dòng tiền, tạo điều kiện luân chuyển hàng hóa trên thị trường.