Giá chung cư đang cao bất thường

Giá  chung cư Hà Nội liên tiếp tăng trong hơn 1 năm qua trước bối cảnh nguồn cung trên thị trường khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn tiếp tục tăng mạnh. Chung cư giá rẻ Hà Nội gần như mất hút trên thị trường.

 Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, mặt bằng giá trung bình của một căn hộ chung cư điển hình tại Hà Nội hiện đang được rao bán ở mức 3,2 tỷ đồng/căn, giá trung bình khoảng 45 triệu đồng/m2, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2023. Mức độ quan tâm và tốc độ tăng giá sẽ có sự khác biệt theo từng khu vực.

Trước đó, giá chung cư Hà Nội thường đi ngang hoặc chỉ tăng nhẹ với biên độ 4-5%/năm ở những dự án mới, và thường đến từ việc tăng giá ở giai đoạn hoàn thiện so với giai đoạn mới mở bán, sau đó giá ổn định. Tuy nhiên, từ cuối năm 2022, nhiều dự án chung cư tại Hà Nội ghi nhận biến động giá thứ cấp tăng mạnh, có những dự án tăng 15-20% chỉ sau vài tháng.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, căn hộ 60m2 trong dự án Vinhome Smart City thuộc phân khu S, thời điểm cuối năm 2022 có giá khoảng 2,5 tỷ đồng, đến cuối năm 2023, giá tăng lên 2,9-3 tỷ đồng/căn, và vẫn chưa dừng lại. Đầu năm 2022, giá căn hộ diện tích tầm trung ở Hanoi Center Point khoảng 3,2 tỷ đồng/căn, đến cuối năm 2023, đầu năm nay đã tăng lên 3,8-4,1 tỷ đồng/căn. Hay tại dự án Anland Premium, căn hộ 66m2 tại đây có giá khoảng 2,3 tỷ đồng/căn vào năm 2022, đến giữa năm 2023 tăng lên 2,7-2,9 tỷ đồng, và gần đây được bán với giá 3,1-3,3 tỷ đồng.

 Hiện giá của những căn hộ chung cư này đều tăng gần như gấp đôi. Việc tìm được một căn chung cư giá 2 tỷ tại Hà Nội hiện cũng rất khó khăn, còn chung cư giá 1 tỷ ở Hà Nội gần như rất hiếm, nếu có thì cần kiểm tra kỹ tính pháp lý hoặc chất lượng căn hộ.

Xu hướng tăng giá chung cư Hà Nội vẫn tiếp diễn trong cả năm 2023, chỉ một khoảng thời gian ngắn chững lại rồi tăng tiếp. Diễn biến này khiến không ít người "ngỡ ngàng", thậm chí đặt nghi vấn, liệu có hay không việc chung cư Hà Nội bị thổi giá?

 Giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng? 

Nhận định về giá chung cư ở Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, khi một bộ phận khách hàng vẫn sẵn sàng mua với mức giá đó thì giá tăng vẫn chỉ phản ánh quan hệ cung – cầu, chưa thể quy kết là "ngáo giá".

Hơn nữa, theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, nhu cầu tìm kiếm chung cư Hà Nội vẫn đang tiếp tục tăng, đặc biệt từ năm 2023 và đạt đỉnh vào tháng 8/2023.

 Sau đó, lượng người bán ra chung cư rất lớn khiến lượng cầu giảm mạnh.  Theo ông Quốc Anh, tháng 12/2023, cả Hà Nội và TPHCM lượng tìm kiếm tăng rất mạnh. Đến tháng 2/2024 đã gần như quay về đỉnh của tháng 8/2023. Ở Hà Nội, cầu đang lớn hơn cung 5%. Cung chưa đủ đáp ứng cầu, điều đó giải thích vì sao giá tăng mạnh.

Từ dữ kiện trên, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo, giá chung cư Hà Nội nói riêng, giá nhà chung cư cả nước nói chung vẫn sẽ tăng trong thời gian tới vì đây là dòng sản phẩm hướng tới nhu cầu ở thực, vốn đang là điểm sáng của thị trường. Nguyên nhân đẩy mặt bằng giá chung cư tăng cao chủ yếu vẫn do thực trạng khan hiếm nguồn cung, trong khi tốc độ đô thị hóa vẫn tăng cao và nhu cầu sở hữu nhà ở của người lao động còn lớn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) nhận định, nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn ở mức cao khiến các  dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là tại hai đô thị đặc biệt. Giá căn hộ tại Hà Nội vẫn liên tục tăng, trong khi các dự án chung cư mới tại TP HCM cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần trên thị trường thứ cấp.

Chuyên gia dự báo, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp. Trong khi giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ.

Ông Đính kỳ vọng giữa năm 2025, khi các bộ Luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân chính thức có hiệu lực, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

 Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, giá nhà ở trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng bởi sự khan hiếm của nguồn cung. Vì vậy, để giải bài toán về nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị, cần có sự chung tay của tất cả các bên, từ Nhà nước, địa phương cho đến các doanh nghiệp bất động sản.

Theo ông Châu, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được thông qua mới đây đã có những quy định thuận lợi hơn cho việc phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Điều này sẽ khuyến khích hơn nhà đầu tư tham gia phát triển phân khúc này.