Là quận trung tâm trong vùng nội đô lịch sử nên quận Ba Đình là địa bàn hoàn thiện về cơ sở hạ tầng bậc nhất Hà Nội. Quy hoạch Ba Đình những năm gần đây chú trọng mở rộng và cải tạo một số tuyến đường chính nối đến các khu vực thành phố lân cận như Giảng Võ, Liễu Giai, Kim Mã, Đào Tấn, Đê La Thành, đường Nguyễn Chí Thanh, Hoàng Hoa Thám, Đội Cấn,… Nhờ đó giúp thị trường bất động sản quận Ba Đình tăng trưởng ổn định nhiều năm.

Ngoài ra, với vị trí là trung tâm hành chính – chính trị của Thành phố và tình hình an ninh xã hội tốt, mặt bằng dân trí cao, hệ thống tiện ích dân sinh hoàn chỉnh như công viên, bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại… cũng khiến thị trường bất động sản Ba Đình thu hút cả người mua ở thực và nhà đầu tư có tiềm năng tài chính. Các loại hình bất động sản của quận khá đa dạng cả về phân khúc và mức giá, bao gồm cả nhà liền thổ, chung cư, nhà tập thể cũ, với giá trải dài từ tầm trung đến cao cấp.

Với thị trường chung cư, nguồn cung trên địa bàn khá ít ỏi do cạn kiệt quỹ đất. Cụ thể, theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trên địa bàn quận Ba Đình hiện chỉ có khoảng 12 dự án chung cư, tất cả đã bàn giao, chưa phát sinh thêm nguồn cung mới trong năm 2022-2023. Dự kiến trong những năm tới, khi các khu nhà tập thể cũ được di dời, cải tạo sẽ tạo thêm quỹ đất triển khai các dự án cao tầng, tăng thêm nguồn cung căn hộ cho quận Ba Đình. Ngoài ra là quy hoạch phân khu đô thị H1-2, tỷ lệ 1/2000 cũng góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở trên địa bàn quận.

Với số lượng dự án ít ỏi, trong số 14 phường, chỉ có 6 phường của quận Ba Đình có dự án chung cư. Trong đó, phường Giảng Võ hiện có nhiều chung cư nhất với 4 dự án, tiếp theo là phường Thành Công với 3 dự án. Giá chung cư phường Giảng Võ không quá cao, do không phát sinh thêm nguồn cung mới, hầu hết các dự án đã hoàn thiện bàn giao từ 5-15 năm trước. Giá chung cư phường Thành Công có mặt bằng thấp nhất hiện nay do các dự án đã bàn giao từ lâu, ngoại trừ dự án Diamond Park Plaza mới bàn giao năm 2022. Các phường Trúc Bạch, Kim Mã, Liễu Giai, Điện Biên chỉ có duy nhất 1 dự án.

Với quỹ đất cực kỳ khan hiếm, các chung cư trên địa bàn quận Ba Đình có mặt bằng giá ngày càng cao. Cụ thể, nếu những chung cư bàn giao khoảng hơn chục năm trước gồm Thành Công Tower (bàn giao 2006); Artex Building (bàn giao năm 2008); Chung cư 671 Hoàng Hoa Thám (bàn giao năm 2009) đều có mặt bằng giá khá "mềm", chỉ từ 41-45 triệu/m2, riêng Thành Công Tower có giá trung bình khoảng 37 triệu/m2 thì những chung cư bàn giao từ năm 2013-2018 giá đã tăng khoảng 80-90%. Cụ thể, chung cư Lancaster Hà Nội (bàn giao năm 2013) có giá từ 63-68 triệu/m2; chung cư Hà Nội Aqua Central (bàn giao năm 2018) có giá từ 85-90 triệu/m2)… Hai chung cư Discovery Central, Diamond Park Plaza bàn giao năm 2021-2022 đều có giá trên 90 triệu/m2.

Ngoài các chung cư mới, trên địa bàn quận Ba Đình hiện có 217 nhà chung cư cũ phân bố thành 4 khu tập thể tập trung. Trong số này có 5 nhà chung cư đã có kết quả kiểm định chất lượng đánh giá mức độ nguy hiểm cấp D gồm: nhà A Ngọc Khánh, nhà C8 Giảng Võ, nhà G6A Thành Công, Tập thể Bộ Tư pháp và nhà số 148-150 phố Sơn Tây. Những chung cư này nằm trong danh sách được thành phố ưu tiên triển khai cải tạo, xây dựng lại trong đợt 1. Tính đến cuối tháng 2/2023, UBND quận Ba Đình đã hoàn thành di dời toàn bộ các hộ dân tại 3 nhà và đang tích cực di dời các hộ dân tại 2 nhà còn lại.

Nhìn chung với vị trí đắc địa và cơ sở hạ tầng, tiện ích dân sinh hoàn chỉnh, giá chung cư tại quận Ba Đình ở ngưỡng cao, từ tầm trung trở lên, không có dự án giá rẻ. Một số chung cư triển khai chục năm trước đây tuy giá hiện dao động từ 41-45 triệu/m2, không quá cao so với vị trí trung tâm nhưng các căn hộ đều có diện tích lớn, từ trên 100m2/căn nên tổng giá trị các căn hộ từ 5-7 tỷ đồng trở lên.

Trên địa bàn gần như không thể tìm được các căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng. Mức giá này có thể tìm thấy được các căn hộ tập thể cũ, tuy nhiên hầu hết chung cư cũ tại quận Ba Đình đều đã xuống cấp, chờ thành phố có chính sách cải tạo, tái định cư.

Căn hộ thứ cấp giá đi ngang, không có nhiều giao dịch

Căn hộ chung cư Hà Nội trên thị trường thứ cấp từng liên tục tăng giá trong khoảng 3 năm qua, bắt đầu có sự sụt giảm vào thời điểm cuối năm ngoái và giá bán đi ngang trong quý I năm nay. Mối quan tâm của khách hàng với căn hộ chung cư vẫn lớn nhưng thanh khoản của thị trường ở phân khúc này lại đang trầm lắng.

Khoảng 3 năm qua, nguồn cung khan hiếm, khiến căn hộ chung cư trên thị trường thứ cấp Hà Nội từng liên tục nhảy giá bắt đầu chứng kiến đà suy thoái từ quý III/2022 khi lãi suất tăng, giải ngân cho vay bất động sản gặp khó. Từ mức tăng vài trăm triệu đồng trong thời gian ngắn, nhiều căn hộ quay đầu giảm nhẹ. Hiện mặt bằng giá căn hộ vẫn đi ngang, duy trì mức giá của cuối năm ngoái.

Ngoài quận Ba Đình giá chung cư khá đắt đỏ thì các quận khác tương đối mềm. Căn hộ chung cư quận Thanh Xuân thuộc trục đường Lê Văn Lương vẫn đang duy trì mức giá 3,4-3,8 tỷ đồng với căn phòng 2 ngủ có đồ, từ 4 tỷ đồng trở lên với căn hộ 3 phòng ngủ. Căn hộ đường Nguyễn Tuân, giá bán với căn hộ 2 ngủ vẫn dao động từ 3,1-3,5 tỷ đồng/căn, từ 3,6 tỷ đồng trở lên với căn 3 ngủ. Trục đường Lê Văn Thiêm, giá bán căn hộ 2 ngủ vẫn từ 3,3-3,7 tỷ đồng/căn, từ 4 tỷ đồng trở lên với căn 3 ngủ. Cũng thuộc quận này, căn hộ đường Nguyễn Huy Tưởng, giá căn hộ 2 phòng ngủ là từ 2,4-3,2 tỷ đồng/căn, các căn 3 ngủ có giá từ 3,4 tỷ đồng trở lên.

Căn hộ quận Cầu Giấy, mức giá bán hiện tại cũng không khác biệt so với thời điểm cuối năm 2022 khi chung cư đường Trung Kính duy trì mức giá từ 3,4-3,8 tỷ đồng với căn 2 ngủ 2 vệ sinh, các căn 3 ngủ có mức giá từ 4,2-5,5 tỷ đồng/căn trở lên. Các căn hộ đường Cầu Giấy có mức giá từ 2,7-3,6 tỷ đồng/căn 2 ngủ, căn 3 ngủ có mức giá từ 3-4,7 tỷ đồng/căn. Chung cư đường Trần Thái Tông, các căn 2 ngủ có mức giá từ 2,7-3,6 tỷ đồng/căn; căn 3 ngủ có mức giá từ 3,7-4,6 tỷ đồng/căn. Chung cư ở Nam Trung Yên, với các toà mới xây thì mức giá là từ 2,9-3,5 tỷ đồng/căn 2 ngủ, căn 3 phòng ngủ giá từ 4 tỷ đồng trở lên; các toà tái định cư, tuổi đời từ 15-20 năm, giá bán các căn hộ 2 phòng ngủ là 1,9-2,5 tỷ đồng/căn, các căn 3 ngủ có mức giá từ 3,2-3,7 tỷ đồng/căn.

Căn hộ quận Nam Từ Liêm cũng duy trì mặt bằng giá được chào bán từ cuối năm ngoái. Giá bán căn hộ khu vực Mỹ Đình, thuộc các toà nhà cũ dao động từ 2,7-3,2 tỷ đồng/căn 2 ngủ, các căn 3 phòng ngủ giá bán từ 3,6 tỷ đồng. Căn hộ đường Mễ Trì có giá từ 3,2-3,6 tỷ đồng/căn 2 ngủ, từ 4,1-4,8 tỷ đồng/căn 3 ngủ. Một dự án mới trên đường Lê Quang Đạo có giá từ 3,9 – 4,5tỷ/căn 2 ngủ, từ 6-8 tỷ đồng/căn 2 ngủ.