Giá chung cư biến động ra sao trong 5 năm qua?

Theo số liệu thống kê từ Batdongsan.com.vn, giá chung cư tại Hà Nội đã có sự tăng mạnh, đặc biệt những năm gần đây do thị trường khan hiếm nguồn cung... cao nhất trong vòng 5 năm qua là quận Cầu Giấy, quận Thanh Xuân (Quận Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ chưa thống kê - PV).

Quận Hoàng Mai: Là quận mới của Hà Nội có tốc độ phát triển hạ tầng nhanh chóng trong khoảng 5 năm trở lại đây, mặt bằng giá bán bất động sản quận Hoàng Mai ghi nhận mức tăng tiệm cận một số quận phát triển trước đó như Hà Đông, Nam Từ Liêm…

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, từ năm 2018-2022, giá chung cư từ mốc trung bình 22 triệu/m2 lên 32 triệu/m2, tăng trung bình 9%/năm. Chung cư tuy có biến động giá không mạnh nhưng đây lại là loại hình bất động sản đáng chú ý tại quận Hoàng Mai với nguồn cung dồi dào và nhu cầu lớn. Có thể nói Hoàng Mai là quận dẫn đầu về số lượng dự án chung cư tại Hà Nội hiện nay, theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn là khoảng 64 dự án, tập trung tại các phường Hoàng Liệt, Định Công, Yên Sở, Đại Kim, Tương Mai.

Các chung cư tại quận Hoàng Mai có mặt bằng giá khá mềm, trung bình khoảng 32 triệu/m2, khoảng giá phổ biến từ 36-52 triệu/m2. Thực tế, Hoàng Mai vẫn còn nhiều dự án có giá dưới 30 triệu/m2 như: HH Linh Đàm: 20-25 triệu/m2; VP Linh Đàm: 21-26 triệu/m2; Kim Văn – Kim Lũ: 24-28 triệu/m2; Viễn Đông Star: 26-29 triệu/m2; Chung cư Đồng Tàu: 27-29 triệu/m2; South Tower: 25-29 triệu/m2; Lidaco-Vinaconex 7: 25-28 triệu/m2; Hateco Hoàng Mai: 28 triệu/m2.

Cũng như các địa bàn khác, năm 2021-2023 nguồn cung mới trên địa bàn quận rất khan hiếm do quỹ đất hạn hẹp, siết tín dụng và siết pháp lý dự án. Trên địa bàn quận chỉ có số ít dự án đang triển khai hoặc mới bàn giao với mặt bằng giá khá cao như: Hà Nội Melody Residences: 42-57 triệu/m2; Feliz Home: 37-47 triệu/m2; Thanh Bình Garden: 38-46 triệu/m2; Green Park Trần Thủ Độ: 34-46 triệu/m2.

Quận Cầu Giấy: Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trong 5 năm qua (2018-2022), giá trung bình các loại hình bất động sản bán tại quận Cầu Giấy tăng khoảng 7,6%/năm, thấp hơn các quận Nam Từ Liêm, Thanh Xuân, Long Biên, Hà Đông… Giá chung cư từ mốc trung bình 32 triệu/m2 lên 41 triệu/m2, tăng trung bình 5,62%/năm.

Chung cư là loại hình có mức tăng giá hàng năm thấp nhất so với các loại hình còn lại, trung bình khoảng 5,62%/năm, thấp hơn so với mặt bằng chung của Hà Nội (khoảng 8%/năm) và các quận lân cận (Thanh Xuân 8,96%/năm; Nam Từ Liêm 8,8%/năm…).

Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, trên địa bàn quận Cầu Giấy hiện có khoảng hơn 50 dự án chung cư đã bàn giao hoặc đang triển khai. Giá chung cư quận Cầu Giấy năm 2022 trung bình khoảng 41 triệu/m2, do bao gồm cả những chung cư đã bàn giao nhiều năm, giá khá rẻ. Trong khi đó, nguồn cung chung cư mới trên địa bàn triển khai khoảng 3-5 trở lại đây có mặt bằng giá khá cao: Summit Building: 59 triệu/m2; Epic Tower: 81 triệu/m2; Mipec Rubik: 56 triệu/m2; The Nine Phạm Văn Đồng: 58 triệu/m2; Golden Park Tower: 56 triệu/m2; Chelsea Residences: 55 triệu/m2

Sau thời gian bùng nổ nguồn cung mới năm 2016-2018, hiện tại thị trường quận Cầu Giấy gần như không phát sinh nguồn cung sơ cấp, ngoại trừ dự án Summit Building có kế hoạch bàn giao trong năm 2023.

Quỹ đất cạn kiệt, khan hiếm nguồn cung mới là nguyên nhân đẩy giá chung cư mới tại quận Cầu Giấy tăng mạnh trong những năm gần đây.

Thanh Xuân là quận trung tâm hiếm hoi có tốc độ phát triển nóng về quy hoạch, hạ tầng và bất động sản kéo dài hàng chục năm qua do định hướng phát triển về phía Tây của Hà Nội. Trong 3 quận khu Tây, gồm Thanh Xuân, Nam Từ Liêm và Hà Đông, Thanh Xuân hiện có mặt bằng giá cao nhất. Giá chung cư từ 29 triệu/m2 lên 42 triệu/m2, tăng trung bình 8,96%/năm.

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, Thanh Xuân là một trong những quận trung tâm có nhiều dự án chung cư nhất hiện nay với hơn 50 dự án. Các chung cư trên địa bàn phân bổ không đều, chủ yếu tập trung ở 2 phường Nhân Chính và Thanh Xuân Trung, trong đó các tuyến đường Lê Văn Lương, Nguyễn Tuân, Vũ Trọng Phụng có những đoạn dày đặc chung cư, gây quá tải hạ tầng. Ngoài ra, là các dự án tại một số khu đô thị mới gồm KĐT Hạ Đình, KĐT Pandora, một phần KĐT Mandarin Garden (phường Nhân Chính) và hàng nghìn căn hộ tại dự án phức hợp Royal City.

Giá chung cư tại Thanh Xuân tăng trung bình khoảng 8,96%/năm trong 5 năm (2018-2022), tương đương mức tăng trung bình của thị trường chung cư Hà Nội. Mặt bằng giá hiện cũng chưa quá cao, dao động từ 32-55 triệu/m2, tuy nhiên các dự án mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, không có dự án giá rẻ. Số dự án phát sinh nguồn cung năm 2020-2023 chưa đến 5 dự án với giá như sau: Trinity Tower: 40-47 triệu/m2; Harmony Square 45-51 triệu/m2; The Golden Palm: 46-51 triệu/m2; The Legacy: 42-55 triệu/m2.

Nguồn cung ít ỏi nên thực tế vài năm gần đây, giao dịch chung cư tại Thanh Xuân không có nhiều biến động, chủ yếu là sản phẩm mua đi bán lại. Cũng như các địa bàn khác, giá căn hộ chung cư năm 2022 tại Thanh Xuân tăng mạnh, khoảng 19% so với năm 2021, mức tăng cao nhất trong 5 năm qua.

Quận Long Biên. Loại hình căn hộ chung cư tại Long Biên cũng có biên độ tăng giá cao hơn so với mặt bằng căn hộ của toàn thị trường Hà Nội cũng như nhiều quận nội đô. Theo đó, biên độ tăng giá chung cư tại Hà Nội trong những năm gần đây đạt trung bình khoảng 8%, còn tại Long Biên, giá chung cư đã tăng trung bình 15%/năm trong 5 năm qua.

Nguyên nhân giá chung cư tại Long Biên tăng mạnh trong 5 năm qua là do trước đây, khu vực này vẫn được định vị là quận vùng ven với giá khá mềm, đặc biệt là giai đoạn 2015-2017, các dự án chung cư đa phần thuộc phân khúc bình dân, nhà ở xã hội như Rice City, Sài Đồng, Thượng Thanh; Ecohome Phúc Lợi, CT2B Thạch Bàn, Happy Star Tower, NO8 Long Biên… với giá chỉ từ 13-17 triệu/m2.

Vài năm gần đây, nhiều ông lớn bất động sản, đặc biệt là VinGroup bắt đầu triển khai các dự án, khu đô thị quy mô tại Long Biên, kéo mặt bằng giá chung cư nói riêng, bất động sản dự án nói chung tại Long Biên lên mặt bằng mới. Cụ thể, nhiều dự án tại Long Biên hiện có mặt bằng giá quanh mốc 40 triệu/m2 trở lên như: Vinhomes Symphony Riverside: 50-72 triệu đồng/m2; Sunshine Green Iconic: 44-52 triệu đồng/m2; PHC Complex: 42-47 triệu đồng/m2; Khai Sơn City: 40-47 triệu đồng/m2; Mipec Riverside: 44 triệu đồng/m2; HC Golden City: 46-61 triệu đồng/m2; Berriver Jardin: 43-49 triệu đồng/m2; Le Grand Jardin Sài Đồng: 34-42 triệu đồng/m2.

Quận Nam Từ Liêm cũng chứng kiến sự tăng giá bất động sản. Trong 5 năm qua (2018-2022), giá bán ở tất cả các loại hình bất động sản tại Nam Từ Liêm đều diễn biến theo xu hướng tăng, trung bình khoảng 11%/năm.

Trong đó, chung cư là loại hình bất động sản đáng chú ý tại Nam Từ Liêm, đây là loại hình nhà ở có nguồn cung dồi dào và giao dịch sôi động bậc nhất tại quận này.  Cụ thể, quận Nam Từ Liêm hiện có khoảng 55 chung cư, chiếm gần 50% nguồn cung dự án toàn quận và phân bổ chủ yếu trong các khu đô thị, các tuyến đường lớn như Đại Lộ Thăng Long, Phạm Hùng, Lê Đức Thọ, Hồ Tùng Mậu…

Có thể thấy năm 2018-2020 là giai đoạn Nam Từ Liêm thay đổi mạnh mẽ nhất về hạ tầng cùng với sự bùng nổ nguồn cung dự án mới. Hàng loạt chung cư bám theo các trục đường lớn lần lượt ra mắt thị trường, chủ yếu là các sản phẩm thuộc phân khúc tầm trung – cao cấp như The Sun Mễ Trì, Vimefulland, The Emerald, Sunshine Center, Florence Mỹ Đình, Iris Garden…

Hiện tại nguồn cung mới trên địa bàn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, tập trung tại các phân khu mới trong KDT Vinhome Smart City như The Tonkin, Masteri West Heights, Imperia Smart City… và một số dự án như Hoàng Thành Pearl, The Zei Mỹ Đình, An Bình Plaza, MHD Trung Văn…

Những dự án mới đã kéo mặt bằng giá chung cư Nam Từ Liêm lên cao, từ mốc 27 triệu/m2 năm 2018 hiện trung bình khoảng 39-45 triệu/m2.

Nam Từ Liêm cũng vẫn là quận dẫn đầu về nguồn cung căn hộ sơ cấp tại thị trường Hà Nội. Đặc biệt năm 2021-2022 dù chịu ảnh hưởng nặng nề từ dịch Covid-19 nhưng biên độ tăng giá chung cư tại Nam Từ Liêm đạt mức cao nhất, từ 33 triệu/m2 vọt lên 39 triệu/m2, tăng trung bình 18%, mức cao nhất trong 5 năm qua. Thời điểm đầu năm 2023, hầu hết các loại hình BDS trong đó có chung cư giao dịch khá chững, để tăng thanh khoản chủ đầu tư một số dự án sơ cấp giảm giá bán trực tiếp từ 10-30% hoặc chính sách ưu đãi nếu khách hàng thanh toán 1 lần.

Quận Hà Đông. Chung cư là loại hình bất động sản đáng chú ý tại quận Hà Đông với biên độ tăng giá khoảng 10%/năm. Tuy nhiên giá chung cư chỉ thực sự tăng mạnh trong năm 2020-2021, từ mốc trung bình 22 triệu/m2 lên 27 triệu/m2, tăng khoảng 22,7%/năm. Các năm trước đó, biên độ tăng chỉ từ 5-7%/năm. Đây cũng là xu hướng diễn ra ở nhiều địa bàn khác của Hà Nội, có nguyên nhân không nhỏ đến từ tác động của dịch Covid-19.

Hiện Hà Đông cũng là một trong những địa bàn có nhiều dự án chung cư nhất Hà Nội với gần 60 dự án. Giá chung cư trên địa bàn trung bình năm 2022 khoảng 27 triệu/m2 – mức khá mềm so với các quận khác: Cầu Giấy (41 triệu/m2; Thanh Xuân (42 triệu/m2); Nam Từ Liêm (39 triệu/m2).

Nguồn cung chung cư mới trên địa bàn quận Hà Đông tuy có giá tăng khá mạnh nhưng vẫn quanh ngưỡng 35-45 triệu/m2, ngoại trừ The Park Kiara: The Park Kiara: 52-54 triệu/m2; The Charm An Hưng: 40-42 triệu/m2; Anland Lakeview: 39-41 triệu/m2; Grand Sunlake: 36-38 triệu/m2.

Hà Nội không có dự án chung cư mở bán mới trong quý I/2023

Kết luận của BHS Group trong báo cáo thị trường phân khúc nhà ở cao tầng tại Hà Nội cho thấy: “Không có dự án mở bán mới vào quý I”. Hiện đa số nguồn cung mới đều đến từ các đợt mở bán tiếp theo của những dự án hiện hữu.

Trong 3 tháng đầu năm, thị trường sơ cấp đón nhận khoảng 6.200 căn hộ, giảm 27,6% theo quý. Nguyên nhân của đợt giảm này đến từ việc ngành bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, nhiều vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết, lãi suất cho vay tăng cao và tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong việc cân đối dòng tiền.

Báo cáo của BHS cho biết căn hộ hạng B vẫn có tỷ trọng lớn nhất khi chiếm tới 49% nguồn cung sơ cấp trong quý I. Con số này gần như không thay đổi so với quý trước.

Trong khi đó, phần lớn nguồn cung sơ cấp vẫn chủ yếu tập trung tại khu vực rìa thành phố như Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm và Hoàng Mai. Bên cạnh đó, quận Tây Hồ cũng đang đang bắt đầu nổi lên như một điểm sáng mới của thủ đô.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội trong quý I đạt khoảng 21%, giảm 11 điểm phần trăm so với quý trước. Trong đó, sản phẩm hạng A và B tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường với 94% tổng doanh số bán hàng trong quý đầu của năm.

Theo các chuyên gia của BHS, các giao dịch trầm lắng vào tháng 1-2 và bắt đầu có phản hồi tích cực từ giữa tháng 3. Đáng chú ý, một dự án tại khu vực quận Tây Hồ đã đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 100% khi mở bán. Đây cũng là khu vực tập trung đa phần tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý I. Xếp sau là Nam Từ Liêm, Long Biên và Gia Lâm.

Giá bán trên thị trường sơ cấp từ các chủ đầu tư có xu hướng giữ nguyên và giảm giá thông qua các chính sách chiết khấu cao. Một số dự án có mức giảm lên tới 38% khi khách hàng thanh toán trước 95% giá trị căn hộ. Điều này đã tạo tâm lý chờ đợi các chương trình quà tặng hay chiết khấu sâu của người mua cũng như nhà đầu tư.