Quận Đống Đa có vị trí nằm ở trung tâm Hà Nội, tiếp giáp các quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng và Thanh Xuân, quận Đống Đa từ lâu đã là một tâm điểm phát triển kinh tế-xã hội của thủ đô. Quận Đông Đá có mật độ dân số cao gấp 15 lần mật độ dân số chung của Hà Nội.

Quận Đống Đa cũng sở hữu mạng lưới giao thông phát triển đồng bộ và vẫn đang được đầu tư nâng cấp. Theo quy hoạch 2020, tầm nhìn 2030 của UBND TP Hà Nội, trên địa bàn quận sẽ triển khai 18 dự án giao thông lớn nhỏ, trong đó đáng chú ý là các dự án tuyến đường sắt trên cao Cát Linh-Hà Đông (đã vận hành từ năm 2021); cải tạo nút giao thông Thái Hà – Chùa Bộc; mở rộng đường Lương Định Của – Trường Chinh,… Quận cũng là nơi quy tụ các bệnh viện lớn của Hà Nội như Bệnh viện Nhi Trung ương, Bệnh viện Giao thông-Vận tải và 16 trường Đại học, Cao đẳng.

Với những yếu tố trên thêm quỹ đất phát triển dự án nhà ở mới khan hiếm là nguyên nhân khiến “khát” nguồn cung, đẩy giá bất động sản Đống Đa tăng cao. Những lợi thế nổi bật về vị trí, hạ tầng, tiện ích giúp quận Đống Đa lọt vào tầm ngắm của người mua và nhà đầu tư bất động sản.

Thị trường chung cư Đống Đa đa phần là các sản phẩm thuộc phân khúc trung và cao cấp, phù hợp với đối tượng khách hàng có tài chính mạnh. Quận có 21 phường nhưng các dự án chung cư chủ yếu tập trung ở 3 phường dọc theo đường Láng, đường Đê La Thành. Những năm gần đây, do khan hiếm nguồn cung mới, giá căn hộ Đống Đa cũng tăng nhanh theo tình hình chung tại thị trường Hà Nội. Giá cao nhất thuộc về 3 dự án sơ cấp đang triển khai là Lancaster Luminaire, Green Diamond và T&T Capella Phạm Ngọc Thạch, ở mức trên dưới 80 triệu/m2. Các dự án chung cư cũ, bàn giao nhiều năm cũng dao động quanh mốc 40 triệu/m2.

Quỹ đất phát triển dự án nhà ở cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử khá hạn hẹp nên trên địa bàn quận Đống Đa hiện chỉ có 22 dự án chung cư, đa số tập trung ở 3 phường: Láng Hạ, Láng Thượng và Ô Chợ Dừa. Hầu hết chung cư quận Đống Đa đều đã bàn giao, chỉ còn một vài dự án đang trong quá trình thi công.

Giá chung cư phường Láng Hạ: Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn cập nhật tháng 4/2023, trên địa bàn phường Láng Hạ hiện có 8 dự án chung cư với mức giá bán từ 37-80 triệu/m2. Trong đó, Green Diamond – 93 Láng Hạ là dự án sơ cấp duy nhất, hiện đang trong quá trình thi công. Giá bán căn hộ ở đây thuộc nhóm cao nhất phường Láng Hạ cũng như toàn quận Đống Đa.

Cụ thể:  Vinhomes Nguyễn Chí Thanh (70 triệu/m2), Petrowaco – 97 Láng Hạ (57 triệu/m2), Tòa 101 Láng Hạ (37 triệu/m2), Sông Hồng Park View (42 triệu/m2),  Sky City Towers-88 Láng Hạ (50 triệu/m2), Green Diamond – 93 Láng Hạ (80 triệu/m2), Chung cư M5 Nguyễn Chí Thanh (38 triệu/m2), Chung cư M3 – M4 Nguyễn Chí Thanh (41 triệu/m2).

Trong khi đó, phường Láng Thượng chỉ có 3 dự án chung cư nhưng đều là những dự án khá mới. Cụ thể, Hong Kong Tower được bàn giao cuối năm 2017-đầu năm 2018 (55 triệu/m2). Chung cư Hateco Laroma vừa được bàn giao đầu năm 2022 (80 triệu/m2), còn Lancaster Luminaire hiện vẫn đang trong quá trình thi công (74-85 triệu/m2).

Tại phường Ô Chợ Dừa, có 4 dự án chung cư tại phường này đã xây dựng hoàn thiện và bàn giao cho người mua. Mức giá chuyển nhượng hiện tại từ 42-60 triệu/m2. Cụ thể: Hoàng Cầu Skyline (60 triệu/m2), D’. Le Pont D’or Hoàng Cầu (60 triệu/m2), Chung cư TĐC Hoàng Cầu (49 triệu/m2), Chung cư 170 Đê La Thành – GP Building  (42 triệu/m2).

Ngoài 3 phường kể trên, Đống Đa còn 7 dự án chung cư nằm rải rác trên địa bàn 6 phường. Trong đó, 6/7 dự án là chung cư đã bàn giao được hơn 5 năm, với giá bán dao động từ 41-49 triệu/m2. Dự án sơ cấp duy nhất đang được triển khai xây dựng là T&T Capella tại số 2 Phạm Ngọc Thạch, giá từ 70-80 triệu/m2. Với một số căn hộ có sân vườn (sky villa), giá bán sẽ cao hơn. Cụ thể: T&T Capella -           Trung Tự (70-80 triệu/m2), MIPEC Towers - Trung Liệt (45 triệu/m2), Chung cư 102 Trường Chinh - Phương Mai (43 triệu/m2), Capital Garden - Phương Mai (41 triệu/m2), Chung cư B4 – B14 Kim Liên - Kim Liên (49 triệu/m2), Chung cư 187 Tây Sơn - Quang Trung (48 triệu/m2), Hà Thành Plaza - Thịnh Quang (43 triệu/m2).

Chung cư Đống Đa phù hợp với người mua ở thực là những người làm việc ở các quận trung tâm và mở rộng ra là Thanh Xuân, Cầu Giấy, Hà Đông, với giao thông thuận tiện, đầy đủ tiện ích, gần nhiều điểm du lịch, vui chơi-giải trí lớn của Hà Nội. 

Hà Nội không có dự án chung cư mở bán mới trong quý I/2023

Kết luận của BHS Group trong báo cáo thị trường phân khúc nhà ở cao tầng tại Hà Nội cho thấy: “Không có dự án mở bán mới vào quý I”. Hiện đa số nguồn cung mới đều đến từ các đợt mở bán tiếp theo của những dự án hiện hữu.

Trong 3 tháng đầu năm, thị trường sơ cấp đón nhận khoảng 6.200 căn hộ, giảm 27,6% theo quý. Nguyên nhân của đợt giảm này đến từ việc ngành bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn, nhiều vướng mắc pháp lý chưa được giải quyết, lãi suất cho vay tăng cao và tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trong việc cân đối dòng tiền.

Báo cáo của BHS cho biết căn hộ hạng B vẫn có tỷ trọng lớn nhất khi chiếm tới 49% nguồn cung sơ cấp trong quý I. Con số này gần như không thay đổi so với quý trước.

Trong khi đó, phần lớn nguồn cung sơ cấp vẫn chủ yếu tập trung tại khu vực rìa thành phố như Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm và Hoàng Mai. Bên cạnh đó, quận Tây Hồ cũng đang đang bắt đầu nổi lên như một điểm sáng mới của thủ đô.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội trong quý I đạt khoảng 21%, giảm 11 điểm phần trăm so với quý trước. Trong đó, sản phẩm hạng A và B tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường với 94% tổng doanh số bán hàng trong quý đầu của năm.

Theo các chuyên gia của BHS, các giao dịch trầm lắng vào tháng 1-2 và bắt đầu có phản hồi tích cực từ giữa tháng 3. Đáng chú ý, một dự án tại khu vực quận Tây Hồ đã đạt tỷ lệ hấp thụ lên tới 100% khi mở bán. Đây cũng là khu vực tập trung đa phần tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong quý I. Xếp sau là Nam Từ Liêm, Long Biên và Gia Lâm.

Giá bán trên thị trường sơ cấp từ các chủ đầu tư có xu hướng giữ nguyên và giảm giá thông qua các chính sách chiết khấu cao. Một số dự án có mức giảm lên tới 38% khi khách hàng thanh toán trước 95% giá trị căn hộ. Điều này đã tạo tâm lý chờ đợi các chương trình quà tặng hay chiết khấu sâu của người mua cũng như nhà đầu tư.