Giá căn hộ tiếp tục tăng

Theo báo cáo quý III/2023 về bất động sản, Bộ Xây dựng cho hay, căn hộ  chung cư là loại hình BĐS ít bị ảnh hưởng bởi các tác động tiêu cực của thị trường, do loại hình nhà ở này phục vụ nhu cầu ở thực. Mức độ quan tâm căn hộ chung cư có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá 2-4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Trên thị trường sơ cấp, mức giá trung bình của các căn hộ mở bán mới trong quý III tại Hà Nội tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Việc giá bán tăng do lượng nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Còn tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp trong quý III tăng so với quý II, trong đó tại địa bàn các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm tăng trên 3%. So với cùng kỳ năm 2022, giá thứ cấp của chung cư tại huyện Hoài Đức và quận Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5%.

Theo Bộ Xây dựng, các  căn hộ chung cư bình dân hiện cũng có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 đến 35 triệu đồng/m2 như dự án One số 18 đường Ngọc Lâm (quận Long Biên) giá chào bán khoảng 27,5 triệu đồng/m2, dự án Eurowindow River Park (huyện Đông Anh) giá chào bán khoảng 25,2 triệu đồng/m2; dự án Phương Đông Green Home (quận Long Biên) giá chào bán khoảng 32 triệu đồng/m2…

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn thời điểm tháng 11 tiếp tục ghi nhận thực tế căn hộ tăng giá. Tại quận Nam Từ Liêm, khu vực phường Mỹ Đình và Mễ Trì, 6 tháng trước đó, căn 2 ngủ 1 vệ sinh tại dự án Sudico Mỹ Đình có mức giá giao dịch 2,1-2,2 tỷ đồng/căn thì đến thời điểm hiện tại giá chào bán đã tăng lên 2,35-2,4 tỷ đồng/căn. Vào năm ngoái, giá bán dòng căn hộ này chỉ dao động 1,9-2,1 tỷ đồng/căn.

Tại dự án Golden Palace, giá bán với căn 2 ngủ 2 vệ sinh cũng từ mức 3,1-3,250 tỷ đồng/căn tăng lên mức 3,4-3,6 tỷ đồng/căn. Vào cuối năm 2022, giá bán các căn hộ tương tự chỉ ở mức 2,9-3,1 tỷ đồng/căn. Tại dự án Mon City, giá bán căn 2 ngủ 2 vệ sinh cũng từ mức giá 2,650-2,8 tỷ đồng/căn tăng lên mức 3-3,2 tỷ đồng/căn. Căn hộ tại khu đô thị Mễ Trì Hạ (đối diện toà Keangnam) cũng tăng giá trung bình 120-150 triệu đồng/căn so với 6 tháng trước đó.

Tại quận Cầu Giấy, so với 6 tháng trước, căn hộ dự án Homecity cũng đã tăng từ mức giá 3,4-3,5 tỷ đồng/căn 2 ngủ 2 vệ sinh lên mức giá 3,6-3,8 tỷ đồng/căn. Thực tế tăng giá cũng diễn ra tại dự án CT10 Nam Trung Yên khi các căn 2 ngủ 2 vệ sinh trước đó chỉ có giá 3-3,2 tỷ đồng/căn thì giá hiện tại giao dịch ở mức 3,3-3,6 tỷ đồng/căn. Dòng sản phẩm 2 ngủ 1 vệ sinh tại dự án này thời điểm đầu năm được giao dịch ở mức 2,7-2,8 tỷ đồng/căn thì nay giá chào bán trên thị trường ở mức 2,8-3 tỷ đồng/căn. Cùng khu vực, A14 Nam Trung Yên là toà tái định cư, vốn chịu “định kiến” là chất lượng không tốt bằng các toà thương mại, giá cũng tăng 15% so với 6 tháng trước đó. Dự án Central Field ở 219 Trung Kính cũng tăng trung bình 200 triệu đồng/căn so với nửa năm trước đó....

Vì sao giá chung cư vẫn neo cao?

Nhận định về phân khúc chung cư trên thị trường, ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn cho rằng mặt bằng giá chung cư sẽ khó có thể đi xuống trong thời gian tới khi các vướng mắc về pháp lý khiến nguồn cung vẫn khan hiếm. Cùng với đó, giá nguyên vật liệu leo tháng khiến các chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi chi phí bị đẩy lên. Tốc độ đô thị hoá tại các thành phố lớn rất cao sẽ khiến nhu cầu nhà ở tăng trưởng liên tục, kéo theo giá nhà đi lên. Nhiều người mua đã buộc phải chuyển hướng sang đi thuê nhà do giá nhà liên tiếp tăng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó, các dự án bất động sản khâu chuẩn bị đầu tư kéo dài khiến nguồn cung không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, cho nên giá căn hộ khó giảm mà có thể còn tăng.

Cũng theo ông Đính, giá căn hộ liên tục tăng cao là do mặt bằng bất động sản liên tục tịnh tiến trong những năm gần đây. Giá đất thiết lập mặt bằng mới, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù tăng… Tất cả cộng vào giá thành căn hộ được hình thành sau đó. Một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá căn hộ tăng là nguồn cung căn hộ Hà Nội trong những năm gần đây khan hiếm; số lượng dự án đã được phê duyệt 1/500 và hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất ít ỏi, trong khi lực cầu của thị trường liên tục gia tăng.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP. Invest cho rằng, vấn đề quan trọng nhất cần phải giải quyết ở thời điểm hiện tại là tình trạng lệch pha cung - cầu của thị trường. “Giá bán của các dự án bất động sản vẫn tăng. Chẳng hạn, tại dự án The Nine (Mai Dịch, Cầu Giấy) của công ty trong quý II/2022 được rao bán với giá 45 - 60,4 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trong quý III/2023 đã tăng lên 58,8 - 69,2 triệu đồng/m2”, ông Hiệp phát biểu trên Báo Tiền Phong.

Về nguyên nhân của sự lệch pha cung cầu này, Chủ tịch GP. Invest cho rằng, vấn đề nằm ở những ách tắc trong pháp lý. “70% vướng mắc là ở pháp lý, đây là vấn đề tôi đã nói rất nhiều lần ở nhiều diễn đàn nhưng hôm nay tôi vẫn phải nhấn mạnh bởi chỉ có tháo gỡ về mặt pháp lý thì thị trường bất động sản mới được khơi thông”, ông Hiệp nói. Lãnh đạo GP. Invest phản ánh rằng, hiện nay cần quá nhiều thủ tục hành chính, điều này ảnh hưởng lớn tới doanh nghiệp.

Đồng quan điểm với  ông Nguyễn Quốc Hiệp, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao chi nhánh Hà Nội, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Phát triển CBRE lý giải: “Sự chênh lệch cung cầu, nguồn cung mới phân khúc cao cấp ngày càng chiếm tỷ trọng cao trong khi nguồn cung phân khúc bình dân phù hợp túi tiền của người dân lại khan hiếm đã khiến giá bán căn hộ duy trì ở mức cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt”.