Thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội đang chứng kiến sự bật tăng trở lại trong những tháng gần đây. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, mức tăng giá diễn ra ở nhiều dự án và phân khúc, với biên độ phổ biến từ 150-350 triệu đồng/căn.

Cụ thể như tại đô thị Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ, Hà Nội), giá rao bán và giao dịch thực tế ở phân khu Sapphire đã tăng trung bình 150-300 triệu đồng/căn. Cụ thể, các căn hộ 1 phòng ngủ +1 đã tăng từ 3,1-3,2 tỷ đồng hồi tháng 3/2025 lên 3,3-3,5 tỷ đồng/căn; căn 2 phòng ngủ 1 vệ sinh tăng từ 3,6-3,7 tỷ đồng lên 3,8-4 tỷ đồng; căn 2 phòng ngủ +1 cũng nhích từ 4-4,2 tỷ đồng lên 4,2-4,4 tỷ đồng/căn. Xu hướng tăng tương tự cũng ghi nhận ở các phân khu Tonkin, Masterise và Imperia trong khu đô thị này.

Tương tự, dự án An Bình Plaza chứng kiến mức tăng mạnh. Các căn hộ 2 phòng ngủ 1 vệ sinh có thời hạn sở hữu 50 năm tăng từ 3,3-3,5 tỷ đồng hồi tháng 2/2025 lên 3,6-3,8 tỷ đồng/căn. Với diện tích tương tự nhưng sở hữu lâu dài, giá từ 4,3-4,4 tỷ đồng sau Tết nay đã lên 4,6-4,7 tỷ đồng/căn, thậm chí có chủ nhà chào bán tới 5 tỷ đồng/căn. Dòng căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án này cũng ghi nhận mức tăng tương đương.

Tại Home City, căn 2 phòng ngủ 2 vệ sinh, diện tích trên 70m2, tăng khoảng 200-350 triệu đồng/căn so với đầu tháng 5/2025, đạt mức 6,5-6,7 tỷ đồng. Dự án Hà Nội Center Point cũng không còn căn nào dưới 6 tỷ đồng, trong khi sau Tết mức giá còn ở khoảng 5,7-5,8 tỷ đồng/căn.

Giới chuyên gia nhận định, thị trường thứ cấp đã bùng nổ tăng trưởng hơn một tháng qua do nguồn cung sơ cấp mới ra liên tục với mức giá rất cao, nhiều dự án chào bán trên 100 triệu đồng/m2, có những dự án đạt 150-220 triệu đồng/m2. Điều này khiến người mua quay lại với thị trường thứ cấp, nơi giá vẫn thấp hơn đáng kể.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư tiếp tục là loại hình được quan tâm nhiều nhất tại Hà Nội, tăng 9% so với tháng trước. Giao dịch trên thị trường cũng đang nghiêng hẳn về thứ cấp do chênh lệch giá rõ rệt: giá sơ cấp hiện quanh 79 triệu đồng/m2, trong khi thứ cấp chỉ khoảng 60 triệu đồng/m2.

Về giá chung cư: Theo Báo Đầu Tư, tại phường Việt Hưng (quận Long Biên cũ), trong năm 2024, căn hộ chung cư mới có giá 80 triệu đồng/m2 đã được coi là cao cấp. Giờ đây, mức giá đó chỉ được coi là “hạng trung” nếu so sánh với con số 118 triệu đồng/m2 tại một dự án mới thuộc khu đô thị Phúc Đồng.

Trên địa bàn xã Đông Anh (huyện Đông Anh cũ), một dự án chung cư mới cũng đang được mở bán rầm rộ. Để sở hữu một căn hộ có diện tích 45 m2 (một phòng ngủ) tại đây, khách hàng sẽ phải bỏ ra hơn 5 tỷ đồng. Số tiền này tương đương với giá căn hộ cũ (3 phòng ngủ) trong nội thành.

Trước đây, những căn hộ có giá trên 130 triệu đồng/m2 chỉ một vài dự án ở các vị trí "đất vàng" như quận Ba Đình hoặc Tây Hồ (cũ).  Tuy nhiên, tại phường Từ Liêm (quận Nam Từ Liêm cũ), một dự án mới đang mở bán với giá 150 triệu đồng/m2. Không dừng lại ở đó, một dự án sơ cấp tại phường Cầu Giấy (quận Cầu Giấy cũ) còn lập kỷ lục với mức giá lên đến 170 - 200 triệu đồng/m2.

Căn hộ sơ cấp và thứ cấp tiếp tục tăng giá

Thị trường căn hộ Hà Nội trong quý 2/2025 tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng mạnh của giá bán, đặc biệt trên thị trường sơ cấp. Đà tăng giá này vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Nhận định về thị trường căn hộ ở Hà Nội trong thời gian tới, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao Chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam đã nêu quan điểm trên trang Batdongsan.com.vn.

Theo bà An, thị trường căn hộ trong quý vừa qua chứng kiến sự áp đảo của phân khúc cao cấp trở lên, với toàn bộ các dự án mới mở bán đều thuộc phân khúc này. Điều này đẩy giá chào bán sơ cấp trung bình lên hơn 70 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu).

Sự tập trung nguồn hàng ở phân khúc cao cấp đã khiến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường vào cuối quý đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu). Mức giá này tăng 6% so với quý trước và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, ngay cả những khu vực vốn có mức giá phải chăng hơn như Hà Đông và Hoàng Mai, nơi giá trung bình trước đây khoảng 40-50 triệu đồng/m2 thông thủy, cũng đã ghi nhận các dự án mới chào bán với mức trên 70 triệu đồng/m2.

Về giá chung cư trên thị trường thứ cấp, bà Hoài An cho biết: Thị trường thứ cấp ghi nhận mức giá trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m2, đạt mức tăng 15% theo năm. Tức là thị trường căn hộ thứ cấp tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng của giá bán. Tuy nhiên, đây là mức tăng giá thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm vào cuối năm 2024.

Giám đốc Cấp cao Chi nhánh Hà Nội của CBRE Việt Nam cho biết thêm: Thị trường căn hộ Hà Nội trong quý II ghi nhận sự tăng trưởng về nguồn cung với gần 7.000 căn mở bán mới. Con số này là gần gấp đôi so với nguồn cung của quý I. Nếu tính tổng cả 2 quý thì trong sáu tháng đầu năm 2025 có hơn 10.000 căn hộ mới được đưa ra thị trường. Đây là con số cao thứ hai trong vòng 5 năm qua, chỉ sau nửa đầu năm 2024.

Hoạt động giao dịch cũng diễn ra sôi nổi khi trong quý II/2025, thị trường sơ cấp ghi nhận hơn 5.000 căn hộ giao dịch thành công. Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch này lại giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mới trong quý đầu tiên mở bán đạt khoảng 60%, giảm nhẹ so với mức 70% của năm 2024.

Sau cùng, bà An nhận định: Trong thời gian tới, nguồn cung lớn với mức giá chào bán cao dự kiến sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án và chủ đầu tư nhằm thu hút người mua. Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và tầm giá, người mua sẽ có xu hướng so sánh và cân nhắc kỹ lưỡng hơn, đồng thời đặt nhiều kỳ vọng hơn vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tiện ích - tương xứng với số tiền họ bỏ ra.