Theo báo cáo quý III/2022 của Hội Môi giới  Bất động sản Việt Nam, tại TP HCM và các đô thị vệ tinh ghi nhận 9 dự án đất nền mở bán với nguồn cung khoảng 1.057 nền, giảm 65% so với quý II/2022.

Không chỉ nguồn cung, tiêu thụ đất nền cũng giảm mạnh, với chỉ khoảng 550 nền chào bán thành công, giảm 78% so với quý trước và ghi nhận mức giao dịch thấp nhất kể từ thời điểm đầu năm. Tuy nhiên, trái ngược với thực tế giao dịch, mặt bằng giá chào bán đất nền vẫn tăng trong khoảng từ 2-4% so với quý trước.

Cũng theo báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn, tại khu vực phía Nam vẫn ghi nhận giá bán đất nền tăng trong các tháng vừa qua. Cụ thể, trong quý 3/2022, tại TP HCM giá rao bán đất nền Củ Chi tăng gần 15%, huyện Nhà Bè tăng 17%, đất nền huyện Bình Chánh, Hóc Môn cũng tăng giá thêm 6-7% so với quý trước. Riêng với khu Đông, ngoài quận 9 có giá đất nền giảm 2%, quận Thủ Đức vẫn ghi nhận giá đất tăng 3%.

Bên cạnh biến động mạnh về giá bán, nhu cầu tìm mua đất nền tại TP HCM cũng tăng mạnh. Ngoài khu vực huyện Củ Chi có xu hướng mua sụt giảm 43% so với quý trước, hầu hết các quận/huyện ngoại thành TP HCM đều ghi nhận tăng trưởng nhu cầu mua từ 2-12% so với quý II/2022, đặc biệt là khu vực Nam và khu Tây.

Theo đó, nhu cầu tìm mua đất nền Nhà Bè tăng 11%, Bình Chánh 10%, Hóc Môn tăng 12% và quận 12 cũng có lượt quan tâm tăng 6%. Riêng với khu Đông, quận Thủ Đức cũ có lượt tìm mua đất nền tăng 9% trong khi đất nền quận 9 cũng tăng thêm 2% lượt tìm mua trong quý này.

Chia sẻ tại Tọa đàm về bất động sản mới đây, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, ở thời điểm hiện tại, giá đất nền tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ đang ở mức thấp, khoảng 40%, nên đây cũng chưa phải là tín hiệu khả quan đối với thị trường.

“Nguồn cung các dự án có giá tăng có thể do ở khu vực đó, tỷ lệ hấp thụ bình quân ổn. Mặt khác, giá tăng cũng có thể do chính sách bán hàng của các chủ đầu tư, kích cầu để thu hút khách hàng”, ông Thanh nói.

Bên cạnh đó, ông Thanh còn cho biết thêm, thị trường đất nền khu vực phía Nam từ giờ đến cuối năm 2022 vẫn sẽ chậm thanh khoản và giá sẽ không tăng.

Đáng chú ý hơn, thị trường đất nền tại TP HCM ghi nhận mức giá tăng nhưng thị trường các tỉnh lân cận vẫn ảm đạm, nhu cầu mua đất nền hầu hết đều giảm.

Cụ thể, trong quý III/2022, giao dịch tìm mua đất nền tại hầu hết các tỉnh Đông Nam Bộ đều giảm từ 10-25% so với quý trước. Riêng trong tháng 9/2022, lượt tìm mua đất nền Bà Rịa - Vũng Tàu tiếp tục giảm 6%, Bình Dương giảm 5,5%, Đồng Nai giảm mạnh đến 10% và Long An cũng giảm đến 12% nhu cầu tìm kiếm so với tháng 8 trước đó. Tuy lượt quan tâm giảm mạnh nhưng giá bán đất nền Long An, Bình Dương, Vũng Tàu vẫn tăng lần lượt 5% và 1% so với quý trước. Đồng Nai là thị trường vệ tinh duy nhất có giá đất nền giảm 4%.

 Thị trường đất nền Hà Nội khá trầm lắng

Số liệu khảo sát thị trường trong quý III/2022 của kênh thông tin batdongsan.com.vn cho thấy, mặc dù mặt bằng giá chung phân khúc đất nền trên địa bàn Thủ đô trong quý vẫn tăng, nhưng cũng ghi nhận một số địa bàn đã có sự giảm sút về giá bán, cụ thể: huyện Thanh Trì (giảm 9%); Long Biên (giảm 10%)... hiện nay người cầm tiền đang tiếp tục tâm lý chờ đợi cơ hội giảm giá hoặc đang xem xét các động thái tiếp theo của kinh tế vĩ mô trước khi ra quyết định. Vì vậy, việc “ôm” đất nền đầu tư thời điểm này đang tiềm ẩn những rủi ro nhất định.

Trong khi đó, sức mua đang ngày càng suy yếu không chỉ ở thị trường thứ cấp mà cả trên thị trường sơ cấp. Các chuyên gia cho rằng, những tưởng nhà đầu tư sẽ đổ tiền mua bất động sản để bảo toàn giá trị tài sản, đồng tiền trong bối cảnh lạm phát, nhưng thực tế là nhiều người do dự, thận trọng khi giá bất động sản vẫn ở mức rất cao, họ chuyển hướng dòng tiền sang gửi tiết kiệm hoặc mua vàng, ngoại tệ.

Dự báo đến cuối năm 2022, thị trường bất động sản vẫn còn những thách thức. Kịch bản nhiều khả năng nhất là mức giá bất động sản sẽ không có dự dao động lớn và chủ đầu tư dự án sẽ gia tăng chính sách bán hàng để hỗ trợ cũng như thu hút khách mua. Thậm chí, khả năng giảm giá sơ cấp là có thể nếu nhà đầu tư chịu áp lực về dòng vốn.

“Tất cả những phân khúc như đất nền, nhà phố... trước đó bị đẩy giá tăng ảo sẽ mất thanh khoản trong thời gian dài nếu vẫn neo giá bán cao như hiện nay. Nhà đầu tư có thể hạ giá các sản phẩm khoảng 20 - 30% so với thị trường là điều hoàn toàn có thể xảy ra” - Chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển nhận định.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, lượng tiền gửi ròng của người dân vào ngân hàng đã tăng mạnh từ cuối năm 2021 đến nay, trong khi đó trên thị trường bất động sản bắt đầu có hiện tượng “ngộp” của những người đầu tư bằng vốn vay. Đặc biệt, việc đầu tư đất nền ở những khu vực không có tiềm năng thực và chỉ tăng theo dạng “ăn theo” thì chỉ trong thời gian ngắn thị trường sẽ tự điều chỉnh về mức giá phù hợp, nhiều khả năng nhà đầu tư sẽ bị thua lỗ.

Trên thực tế, việc đầu tư đất đai thực sự phù hợp đối với những người có tiền thật và đầu tư lâu dài từ 3 - 5 năm, thậm chí là 10 năm vẫn sẽ mang lại những cơ hội lợi nhuận tốt. Đây chính là nguyên nhân lý giải giá bán đất nền trên địa bàn Thủ đô nói riêng và cả nước nói chung vẫn có xu hướng tăng nhẹ trong quý III/2022.