Theo báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng vừa công bố, quý vừa qua, cả nước có hơn 157.000 giao dịch bất động sản, tăng 16,6% quý trước. Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ là hơn 34.400 giao dịch, tăng nhẹ so với quý trước và tăng 33% so với cùng kỳ. Giao dịch đất nền đạt 122.560 giao dịch, tăng 21% so với quý trước và giảm nhẹ so với cùng kỳ.

Thời điểm cuối quý I/2025 đã xảy ra hiện tượng sốt đất nền cục bộ tại một số địa phương như (như Bắc Ninh, Phú Thọ, Ninh Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, Đồng Nai,…). Giá đất nền tại các địa phương này tăng nhanh trước thông tin sáp nhập các tỉnh thành và sắp xếp lại đơn vị hành chính mới. Các giao dịch trong thời gian này chủ yếu là các giao dịch đầu cơ. Trước tình hình đó, các cơ quan quản lý tại các địa phương đã đưa cảnh báo tới người dân đồng thời triển khai các biện pháp kiểm soát, tăng cường công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn.

Do vậy, giá chuyển nhượng đất nền đã được các địa phương kiểm soát. Mặt bằng giá rao chuyển nhượng đất nền tăng nhẹ khoảng từ 3-5% so với Quý I/2025, cụ thể:

Tại TP Hà Nội: Minh Giang Đầm Và (Mê Linh) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 40 triệu đồng/m2, Cienco 5 Mê Linh (Mê Linh) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 60 triệu đồng/m2, Tân Lập Cienco 5 (Đan Phượng) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 165 triệu đồng/m2, Phú Cát City (Thạch Thất) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 58 triệu đồng/m2.

Tại TP HCM: Phú Mỹ Chợ Lớn (Quận 7) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 115 triệu đồng/m2, Phú Xuân Cảng Sài Gòn (Huyện Nhà Bè) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 62 triệu đồng/m2, Khang Điền Bình Chánh (Huyện Bình Chánh) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 60 triệu đồng/m2, Khu nhà ở và nghỉ ngơi giải trí Tân Phong (Quận 7) có giá rao chuyển nhượng bán bình quân khoảng 155 triệu đồng/m2, 13E Phong Phú (Huyện Bình Chánh) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 50 triệu đồng/m2, Park Riverside Tân Cảng (Quận 9) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 128 triệu đồng/m2.

Tại TP Đà Nẵng: dự án Gami Eco Charm (Liên Chiểu) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 23,1 triệu đồng/m2, Hòa Khánh Residence (Liên Chiểu) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 30 triệu đồng/m2, dự án Elysia Complex City (Hải Châu) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 61 triệu đồng/m2.

Tại TP Hải Phòng: dự án Vườn Hồng (Quận Hải An) có rao chuyển nhượng bình quân khoảng 67 triệu đồng/m2, dự án Anh Dũng II - Sao Đỏ I (Quận Dương Kinh) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 40 triệu đồng/m2.

Tại tỉnh Bình Dương (nay thuộc TP HCM): dự án Golden Center City (Bến Cát) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 15 triệu đồng/m2, Khu đô thị Bình Nguyên (TP. Dĩ An) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 45 triệu đồng/m2, Khu đô thị Phú Hòa I (TP. Thủ Dầu Một) có giá rao chuyển nhượng bình quân khoảng 83 triệu đồng/m.

Đất nền đang có dấu hiệu "hạ nhiệt"

Theo báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2025” của Batdongsan.com.vn, sự cải thiện của yếu tố vĩ mô và dòng tiền đầu tư được khơi thông đã tạo điều kiện cho giá bất động sản tiếp tục nhích lên.

Phân khúc chung cư chứng kiến sự phục hồi rõ nét, chiếm 29% mức độ quan tâm, vượt đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định người mua đang chuyển dịch từ đầu cơ ngắn hạn sang nhu cầu ở thực và đầu tư dòng tiền ổn định. Khảo sát 502 môi giới cho thấy: 64% môi giới nhận định giao dịch phục vụ nhu cầu ở chiếm trên 40% và 57% cho rằng nhóm mua để cho thuê cũng chiếm trên 40%. Đặc biệt, chỉ 46% cho rằng nhà đầu tư lướt sóng còn dưới 20%, phản ánh tâm lý đầu tư ngắn hạn đã suy giảm đáng kể.

Trái với đà tăng của phân khúc căn hộ, thị trường đất nền trong quý II/2025 bước vào giai đoạn điều chỉnh mạnh. Mức độ quan tâm giảm rõ rệt do các yếu tố như thông tin siết thuế bất động sản và chính sách chưa rõ ràng. Tại TP HCM, mức độ quan tâm đất nền giảm 28% so với tháng 3, các khu vực khác giảm 33%. Về nguồn cung, số lượng tin đăng đất nền cũng giảm ở cả Hà Nội (15%), TP HCM (9%) và các địa phương khác (3%).

Tâm lý thận trọng đang chiếm ưu thế cả ở bên mua và bên bán. Các nhà đầu tư lo ngại chi phí nắm giữ gia tăng, trong khi thiếu các chính sách rõ ràng để định hướng chiến lược trung hạn.

Về mặt bằng giá, đất nền miền Bắc vẫn cao hơn miền Nam. Cụ thể như: Bắc Ninh đạt 36 triệu/m2, Hưng Yên 35 triệu/m2, trong khi Bình Dương chỉ 31 triệu/m2, Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 16 triệu/m2. Đặc biệt, miền Bắc ghi nhận mức tăng giá ấn tượng từ đầu 2023 đến quý II/2025, như Hòa Bình tăng 200%, Bắc Giang 100%, Hưng Yên 75%. Ngược lại, miền Nam chủ yếu ổn định hoặc tăng nhẹ, với Long An tăng 36%, Bình Dương tăng 25%, và nhiều tỉnh giữ mức giá tham chiếu.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, 6 tháng đầu năm cho thấy sự điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền sau đợt tăng nóng đầu năm. Thị trường đang phân hóa mạnh theo vùng: miền Bắc dẫn đầu về tăng giá, còn miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Yếu tố hạ tầng và quy hoạch vẫn là chìa khóa quan trọng định hình tiềm năng phát triển và chiến lược đầu tư dài hạn.