Giá nhà ở xã hội tại Hà Nội tăng bằng lần sau nhiều năm sử dụng
Nhà ở xã hội nhận được ưu đãi từ chính sách của nhà nước về tiền sử dụng đất, thuế... Vì vậy, giá nhà xã hội thấp hơn so với nhà ở thương mại. Theo đó, đối tượng mua nhà phải đủ điều kiện mới được mua.
Theo quy định, sau 5 năm, nhà ở xã hội được chuyển nhượng bình thường như nhà ở thương mại. Thời điểm này, nhiều nhà ở xã hội đã đủ điều kiện bán cho đối tượng tự do. Theo đó, nhà ở xã hội có xu hướng tăng mạnh. Thậm chí, có nơi tăng giá gấp đôi so với ban đầu.
Đơn cử, tại cụm dự án nhà ở xã hội Rice City – Tây Nam Linh Đàm thuộc địa bàn phường Hoàng Liệt (quận Hoàng Mai) bàn giao cho người dân về ở từ đầu năm 2016, hiện nhiều căn hộ đang rao bán với mức giá 30 - 36 triệu đồng/m2, tùy vị trí từng căn và từng tòa. Có những căn hộ vẫn rao bán trên Batdongsan.com.vn với mức giá 34,6 triệu/m2; có căn rao bán giá 33,2 triệu/m2 ở thời điểm hiện tại.
Trong khi giá ban đầu bán cho các đối tượng theo quy định tại dự án nhà ở xã hội này cao nhất gần 15 triệu đồng/m2. Như vậy, đến thời điểm này, mỗi mét vuông tại các căn hộ cụm chung cư Rice City đã tăng lên hơn gấp đôi.
Dự án nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim (Đại Kim Building) đang có căn hộ rao bán giá trên 30 triệu đồng/m2. Ảnh BĐS.
Hay tại dự án nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim (Đại Kim Building) trên địa bàn phường Đại Kim hiện cũng có một số căn rao bán với mức giá 29-35 triệu đồng/m2.
Giá bán ban đầu cho các đối tượng theo quy định tại dự án Đồng Mô Đại Kim cũng dưới 15 triệu đồng/m2. Dự án này bàn giao cho người dân về ở được hơn 5 năm nay. Trên batdongsan.com.vn, nhiều chủ căn hộ vẫn đang rao bán với giá từ 32-37 triệu/m2.
Cũng tại địa bàn quận Hoàng Mai, một dự án nhà ở xã hội khác ở số 987 Tam Trinh, phường Yên Sở, hiện một số chủ căn hộ đang rao bán căn có diện tích 55-70m2 với giá từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Mức giá rao bán này cao gấp đôi so với giá bán ban đầu.
Đáng chú ý, tại dự án nhà ở xã hội đầu tiên của Hà Nội là dự án CT1 Ngô Thì Nhậm ở quận Hà Đông đã được bàn giao cho người dân về ở từ năm 2011, cách đây hơn 11 năm; thế nhưng hiện nhiều căn hộ đang rao bán với mức giá khá cao, dao động 23-34 triệu đồng/m2.
Trong khi trước đây, dự án nhà xã hội đầu tiên này được bán cho người dân với giá ưu đãi chỉ 8,8 triệu đồng/m2. So với giá ban đầu của chủ đầu tư, hiện giá căn hộ tại dự án này đã cao gấp 3-4 lần.
Còn nhà ở xã hội Rice City Sông Hồng (Long Biên, Hà Nội). Cách đây 6 năm, dự án được bán với giá hơn 13 triệu đồng/m2 nhưng nay giá lên mức 28 triệu đồng/m2.
Việc các dự án nhà ở xã hội dù đã đưa vào sử dụng hơn chục năm vẫn được bán với mức giá cao như vậy cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội còn ít so với nhu cầu. Trong khi đó, doanh nghiệp lại chưa mặn mà với việc triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện có giá bao nhiêu?
Theo thông tin công bố từ Sở Xây dựng TP Hà Nội, hiện cơ quan này đang tiếp nhận hồ sơ đăng ký bán và cho thuê hai dự án nhà ở xã hội gồm dự án NƠXH tại ô đất HH-02A thuộc dự án nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm và tòa OXH2 tại dự án đầu tư xây dựng NƠXH Kiến Hưng, khu đô thị mới Kiến Hưng, Hà Đông.
Đối với NƠXH tại ô đất HH-02A thuộc dự án nhóm nhà ở Đông Nam đường Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm (hay tên thương mại là nhà ở xã hội NHS Trung Văn). Dự án đã mở bán và tiếp nhận hồ sơ từ ngày 18/3 đến 11/5.
Được biết, dự án có tổng diện tích đất 2.726,1 m2, mật độ xây dựng 46,2%, quy mô dân số 560 người. Theo thiết kế, dự án sẽ gồm 32 tầng nổi và 2 tầng hầm với tổng diện tích sàn là 34,560 m2 (không kể tầng hầm). Tổng mức đầu tư gần 571 tỷ đồng. Thời gian bàn giao căn hộ dự kiến vào quý I/2025.
Người dân xếp hàng ngày đêm để nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội Trung Văn. Ảnh Vi Di.
Chủ đầu tư dự án là CTCP Đầu tư Xây dựng NHS (đại diện Liên danh chủ đầu tư CTCP Đầu tư Xây dựng NHS và CTCP Đầu tư và Xây dựng số 4).
Dự án gồm 275 căn hộ và hệ thống sân vườn ngoài nhà. Trong đó, số căn NƠXH là 225 căn (chiếm 80% tổng diện tích sàn) và số căn nhà ở thương mại là 50 căn (20%). Trong hồ sơ đăng ký bán, cho thuê đợt 1 gửi Sở Xây dựng TP. Hà Nội, chủ đầu tư đã đề xuất mở bán đối với 157 căn và cho thuê 68 căn NƠXH với diện tích từ 69,9 - 76,8 m2/căn.
Giá bán và cho thuê mà chủ đầu tư đề xuất cụ thể: giá bán 19.523.116 đồng/m2 (đã bao gồm VAT) cùng với phí bảo trì 371.869 đồng/m2; còn giá cho thuê là 99.081 đồng/tháng/m2 (đã bao gồm VAT và chi phí bảo trì).
Như vậy, nếu mua, người mua sẽ phải chi hơn 1.4 tỷ đồng cho căn có diện tích nhỏ nhất và hơn 1.5 tỷ đồng cho căn có diện tích lớn nhất (đã bao gồm phí bảo trì).
Còn đối với cho thuê, người thuê sẽ phải trả hơn 7 triệu đồng/tháng cho căn nhỏ nhất và gần 8 triệu đồng/tháng cho căn lớn nhất.
Trong khi đó, đối với tòa OXH2 tại dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội Kiến Hưng (hay tên gọi khác là khu nhà ở Hưng Thịnh), khu đô thị mới Kiến Hưng, Hà Đông, giá bán được chủ đầu tư đưa ra tương đối “mềm” so với dự án ở trên do dự án này đã qua 5 năm cho thuê.
Được biết, chủ đầu tư dự án là liên danh CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị Kiến Hưng (đại diện Liên danh) và CTCP Đầu tư Phát triển Hợp Phú. Dự án có 3 khối nhà ở cao 6 tầng bao gồm tòa OXH1, OXH2, OXH3. Trong đó, tầng 1 xây dựng dịch vụ thương mại, sinh hoạt cộng đồng, sảnh, thang máy, khu vực để xe đạp, xe máy; tầng 2-6 xây dựng các căn hộ để ở.
Dự án có diện tích sử dụng đất là 41.930 m2, mật độ xây dựng 18.8%, quy mô dân số khoảng 1.149 người. Dự án gồm 500 căn hộ, trong đó số NƠXH để bán là 305 căn (chiếm 61%), số NƠXH cho thuê là 103 căn (chiếm 20,6%) và số nhà ở thương mại là 92 căn (chiếm 18,4%).
Trong hồ sơ đề xuất NƠXH thuê chuyển bán thuộc tòa OXH2, chủ đầu tư đề xuất bán 82 căn với diện tích mỗi căn là 56.4 m2. Giá bán được chủ đầu tư đưa ra là hơn 13.236.472 đồng/m2 (đã bao gồm VAT nhưng chưa tính phí bảo trì). Như vậy, mỗi căn hộ sẽ có giá khoảng hơn 744 triệu đồng.
Đáng chú ý, giá bán thực tế được chủ đầu tư đưa ra thấp hơn giá bán thẩm định của Sở Xây dựng vào năm 2017. Theo văn bản thẩm định, giá bán ở mức gần 13.695.400 đồng/m2 (đã bao gồm thuế GTGT, chưa có kinh phí bảo trì), tương đương gần 773 triệu đồng/căn.
Trước đó, cuối năm 2022, trong thông báo tiếp nhận hồ sơ bán và cho thuê đợt 3 nhà ở xã hội N05 thuộc dự án khu nhà ở Ecohome 3 của chủ đầu tư là CTCP Đầu tư Bất động sản Bắc 9 công bố mức giá bán mỗi căn NƠXH trung bình là 16.666.000 đồng/m2 (đã gồm VAT và phí bảo trì), giá cho thuê là 73.450 đồng/m2/tháng (đã gồm VAT). Trong đợt 3 này chỉ có 4 căn NƠXH mở bán và 2 căn cho thuê. Dự án có tổng cộng 513 căn NƠXH để bán (chiếm 68,3% tổng diện tích sàn ở), 128 căn NƠXH cho thuê (chiếm 17,1%) và 87 căn nhà ở bán thương mại (14,6%).
Số dự án nhà ở xã hội được cấp phép mới đếm trên đầu ngón tay
Tại tọa đàm: “Tháo gỡ những điểm nghẽn cho thị trường bất động sản năm 2023” mới đây, bàn về vấn đề phát triển nhà ở xã hội theo đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", ông Trần Xuân Lượng - Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân nêu quan điểm.
"Hiện nay, nhiều doanh nghiệp không muốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, gây nên tình trạng thiếu hụt nguồn cung phân khúc này. Nguyên nhân chính là do thủ tục xây dựng phức tạp, thời gian kéo dài, chi phí lớn, giá bán thấp, nên các chủ đầu tư không mấy mặn mà với dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vì lợi nhuận quá thấp", ông Lượng nói.
Vừa qua, Chính phủ có Quyết định số 338 ngày 03/4/2023 duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030". Ông Lượng cho hay, đề án cũng nêu ra các giải pháp ưu tiên về việc hoàn thiện thể chế, pháp luật, vốn vay. Nhưng chính phân khúc được cho là tạo động lực phục hồi cho thị trường hiện nay cũng gặp không ít vướng mắc.
"Vướng mắc khiến nhiều dự án dừng triển khai, số dự án được cấp phép mới đếm trên đầu ngón tay, trong khi nhu cầu rất lớn", ông Lượng nhận định.
Theo ông, các vướng mắc hiện nay như: Hình thức giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; quyền và ưu đãi cho chủ đầu tư…
