Bỏ điều kiện cư trú khi mua nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng đang lấy kiến dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, trong đó có một số thay đổi về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ.

Cụ thể, đối với điều kiện về nhà ở, dự thảo Nghị định quy định: Trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình được xác định khi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 77 của Luật Nhà ở và vợ hoặc chồng của người đó chưa có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội đó.

Trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân của những người đăng ký thường trú tại căn nhà đó dưới 15 m2 sàn/người.

Theo quy định hiện hành (Điều 51 Luật Nhà ở 2014), người được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này (trừ học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập).

Đối với điều kiện về thu nhập, dự thảo Nghị định quy định: Đối với các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6, 7 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải đảm bảo điều kiện có mức thu nhập bình quân hàng tháng của người đứng đơn và vợ hoặc chồng của người đó không quá 15 triệu đồng/tháng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị nơi đối tượng làm việc xác nhận. Thời hạn xác định điều kiện về thu nhập trong 3 năm trước liền kề năm được xét mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Theo quy định hiện hành (Điều 51 Luật Nhà ở 2014), người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; sỹ quan quân đội; cán bộ, công chức, viên chức muốn mua nhà ở xã hội thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên (tức không quá 11 triệu đồng/tháng) theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ.

Điều kiện về thu nhập mua nhà ở xã hội có thể lên 15 triệu đồng

Chính phủ đang đề xuất nâng điều kiện về thu nhập của người mua nhà lên bình quân mỗi tháng 15 triệu đồng, tăng 4 triệu đồng so với mức đang áp dụng. Thời hạn xác định thu nhập là trong 3 năm trước liền kề năm được xét mua, thuê nhà ở xã hội.

Theo quy định hiện hành, điều kiện để hưởng chính sách về nhà ở xã hội là mọi thành viên trong gia đình thu nhập thuộc diện thường xuyên không phải nộp thuế thu nhập cá nhân - tức không quá 11 triệu đồng một tháng. Mức này được đánh giá không còn phù hợp với hiện nay vì giá nhà ở xã hội cũng đã tăng mạnh so với trước đây.

Lãnh đạo một số địa phương có tình trạng "ế" nhà ở xã hội cũng từng cho biết công nhân thu nhập 9-10 triệu - đủ kiện mua nhà ở xã hội, nhưng khó đáp ứng khả năng tài chính bởi còn phải dành dụm gửi tiền về quê cho gia đình, trang trải sinh hoạt phí.

Dự thảo mới cũng không còn đề cập đến việc phải có hộ khẩu hay đăng ký tạm trú khi đăng ký thuê, mua nhà ở xã hội tại địa phương. Thay vào đó, vợ hoặc chồng của người đăng ký thuê, mua nhà ở xã hội chỉ cần chưa có tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương - nơi có  dự án nhà ở xã hội đó.

Trong trường hợp đã có nhà, người dân vẫn có thể được hưởng chính sách về nhà ở xã hội nếu diện tích nhà ở bình quân của những người đăng ký thường trú tại căn nhà đó dưới 15 m2 sàn một người. Mức này tương đương với một số nước trong khu vực. Quy định hiện tại là dưới 10 m2 sàn một người.

Nhà ở xã hội cần hướng đến đúng đối tượng

Nhà ở xã hội là phân khúc bất động sản có nhu cầu rất lớn nhưng việc phát triển đang gặp nhiều khó khăn, khiến nhiều người có thu nhập thấp đô thị không có khả năng tiếp cận...

Nhận định về phát triển nhà ở xã hội, Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cho rằng vấn đề nằm ở sự bất hợp lý trong chương trình nhà ở xã hội. Dù người mua nhà ở xã hội đáp ứng đúng các điều kiện thì cũng không thể mua được, kể cả cho vay với lãi suất 0% vì thu nhập của họ rất thấp, thậm chí là không đủ chi phí sinh hoạt hàng ngày. Việc trả nợ gốc theo đó đã khó chứ chưa nói đến trả lãi.

“Vì thu nhập thấp nên họ chỉ có thể đi thuê và Nhà nước nên hỗ trợ họ thuê nhà giá rẻ chứ không phải bán nhà giá rẻ cho họ. Trong bối cảnh hiện nay, việc duyệt bán nhà sai đối tượng tất yếu xảy ra vì không thể bán nhà cho đúng đối tượng được (vì những đối tượng này không tồn tại trong thực tế)”, ông Ánh cho hay.

Theo chuyên gia, chương trình nhà ở xã hội cần phải thay đổi theo hướng Nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp về đất đai và nguồn vốn. Đồng thời hỗ trợ đối tượng thu nhập thấp để họ có thể thuê nhà với giá thuê phù hợp. Khoản hỗ trợ này là không hoàn lại chứ không phải cho vay ưu đãi. Chỉ có như vậy mới khắc phục được hạn chế, bất cập, thậm chí là sai phạm và bất bình đẳng của chương trình nhà ở xã hội hiện nay.

Phân tích kỹ hơn về giải pháp, ông Ánh cho biết muốn có nhà ở xã hội cho thuê trước hết phải có nguồn cung, tiếp theo là giá cho thuê phải hợp lý. Hiện nay, thị trường nhà ở xã hội cho thuê không có nhiều, muốn phát triển được thì Nhà nước phải đứng ra xây, có thể sử dụng vốn hỗ trợ ưu đãi để xây.

Nếu Nhà nước không đứng ra xây có thể huy động các thành phần khác tham gia. Chẳng hạn để doanh nghiệp tư nhân làm dự án trong điều kiện được hưởng một số ưu đãi. Trong trường hợp này, doanh nghiệp có thể tham gia cả xây nhà và cho thuê nhà, hoặc chỉ tham gia xây nhà sau đó sẽ bán/chuyển nhượng cho một bên khác để cho thuê.

Ngoài ra, theo chuyên gia, có thể áp dụng hình thức đầu tư PPP, tức Nhà nước và tư nhân cùng làm. Thay vì làm một cây cầu thì có thể làm dự án nhà ở xã hội để cho thuê.

“Không thể đặt vấn đề theo hướng người thu nhập thấp mua được nhà. Việc đảm bảo chỗ ở và việc sở hữu một tài sản giá trị lớn là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Chúng ta đang tư duy hoàn toàn sai lầm ở chỗ đi bán nhà cho những người không có khả năng mua. Kết quả là nhà ở xã hội đôi khi lại được bán cho người giàu”.

Đồng quan điểm ông Ánh, Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, nhận định ngoài các sản phẩm nhà ở xã hội để bán và cho thuê mua thì vấn đề nhà ở xã hội để cho thuê cũng cần có chính sách thúc đẩy phát triển. Bởi nhà ở xã hội chủ yếu hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp (thường dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân).

Trên thực tế, nhóm đối tượng này hầu như không đủ khả năng để mua, kể cả có sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn tín dụng lãi suất ưu đãi. Do đó, về bản chất, chính sách nhà ở xã hội cần hướng đến việc tạo ra thật nhiều nhà ở cho thuê.

"Theo tôi, nhà ở xã hội để cho thuê mới thể hiện rõ nhất bản chất và tinh thần của chính sách nhà ở xã hội", vị này nói.

Cũng theo chuyên gia, Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua đã bỏ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phải dành 20% diện tích sàn để cho thuê, đồng nghĩa với việc 100% căn hộ có thể được bán thì Nhà nước cần phải bổ sung nguồn cung cho thuê thay thế.

Tuy nhiên trong Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định loại hình nhà cư trú cho công nhân khu công nghiệp là chuyên để cho thuê. Như vậy, nhóm đối tượng thu nhập thấp nhưng không phải công nhân tại khu công nghiệp (ví dụ nhóm lao động phổ thông, lao động tự do tại khu vực đô thị) hầu như không còn cơ hội tiếp cận loại hình nhà ở xã hội cho thuê.