Theo văn bản số 83/2021/CV – HoREA, gửi đến Ngân Hàng Nhà Nước và Bộ Xây dựng, HoREA nhận thấy dư luận đang rất quan tâm về việc Ngân hàng Nhà nước đề xuất “loại trừ đối tượng được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở” trong dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 25/2015/TT-NHNN (“Dự thảo Thông tư 25”); với lý do là “Luật Nhà ở quy định các chính sách hỗ trợ tại NHCSXH để mua, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; tại TCTD được chỉ định chỉ có chính sách hỗ trợ để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở, không có chính sách hỗ trợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định TCTD được chỉ định cho vay ưu đãi để mua, thuê, thuê mua NOXH. Nghị định 49/2021/NĐ-CP3 quy định TCTD được chỉ định cho vay ưu đãi để mua, thuê mua NOXH. Các quy định này không đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Nhà ở. Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định “trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn”.

Theo quy định này, trường hợp Luật Nhà ở quy định khác với Nghị định 100/2015/NĐ- CP, Nghị định 49/2021/NĐ-CP về cùng một vấn đề thì áp dụng theo Luật Nhà ở”, Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước bổ sung quy định mức cho vay ưu đãi “tối đa không quá 500 triệu đồng đối với khách hàng vay vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở của mình”.

HoREA cho rằng việc “loại trừ đối tượng được vay vốn tín dụng ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội” của Ngân hàng Nhà nước không phù hợp với chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên cũng cần phải sửa đổi, bổ sung Khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ với các điều khoản khác của Luật Nhà ở 2014.

Sự tương đồng giữa trong nước với trên thế giới

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, nhiều nước trên thế giới đã thực hiện chính sách về nhà ở xã hội (social housing), nhà ở giá thấp (low-cost housing) cho người có thu nhập thấp (low-income) theo khuyến nghị chính sách của “Chương trình định cư con người của Liên Hiệp Quốc (UN-HABITAT)” về chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp cho người thu nhập thấp chỉ có một phần khả năng tài chính để tạo điều kiện cho họ tạo lập được nhà ở, với thời hạn cho vay phổ biến trên dưới 25 năm.  

Một số nước như Singapore quy định thời hạn cho vay lên đến 30 năm, hoặc Hàn Quốc thì tuỳ theo giá trị của loại nhà và thu nhập của đối tượng được hỗ trợ mua nhà ở mà áp dụng mức lãi suất và thời hạn cho vay ưu đãi phù hợp.

“Có thể nhận thấy chính sách cốt lõi nhất về nhà ở xã hội của các nước đặt trên hai trụ cột, một là hỗ trợ tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp, hai là thời hạn cho vay dài hạn”., chủ tịch HoREA nhận định.

Cũng theo ông Châu tại nước ta, trước năm 1975 Nhà nước đã thực hiện chính sách nhà ở công lập, điển hình là Khu nhà ở Cao-Xà-Lá (cao su - xà phòng - thuốc lá) tại Hà Nội dành cho cho cán bộ, công nhân viên thuê với giá bao cấp rất thấp. Chính sách này được tiếp tục thực hiện sau năm 1975. 

Ở phía Nam thì trước năm 1975 có các chung cư bán trả góp trong 12 năm. Năm 1990, thành phố Hồ Chí Minh thực hiện thành công dự án 1.000 căn nhà bán trả góp trong 10 năm tại Khu dân cư Bàu Cát, quận Tân Bình. 

“Luật Nhà ở 2005, 2014 đã dần xây dựng hoàn thiện chính sách về nhà ở xã hội đề hỗ trợ cho 9 nhóm đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014, trong đó có 5 nhóm đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc xây dựng mới, hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở được vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi trong 15 năm qua đã có hàng trăm ngàn người được hưởng lợi từ chính sách ưu đãi về nhà ở nhà xã hội.

Nhưng trong giai đoạn 2015-2020, lại có rất ít người dân được vay tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội, vừa do thiếu dự án nhà ở xã hội, thiếu nhà ở xã hội, vừa do nguồn vốn tín dụng ưu đãi, hoặc cấp bù lãi suất của Nhà cấp quá chậm và quá ít”., Ông Châu nhấn mạnh.

Trước đó, ngày 28/08/2015, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội khoá 13 đã ban hành Nghị quyết số 1023/NQ-UBTVQH13 quyết định 21 Chương trình mục tiêu quốc gia được sử dụng nguồn vốn ngân sách chi trung hạn trong giai đoạn 2015-2020, nhưng không có Chương trình mục tiêu về nhà ở xã hội được quy định tại Luật Nhà ở 2014, nên chưa bố trí nguồn chi ngân sách nhà nước hỗ trợ thực hiện chính sách về nhà ở xã hội trong 5 năm qua.

Ngày 26/04/2017, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội mới có Văn bản 102/UBTVQH14-TCNS đồng ý bổ sung 2.000 tỷ đồng cho Ngân hàng chính sách xã hội, trong đó đã dành được 1.260 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội.

Ngày 09/04/2020, Chính phủ có Nghị quyết số 41/NQ-CP chỉ đạo cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng chính sách xã hội và bổ sung 2.000 tỷ đồng để cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định để hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội, trong lúc cả nước đang căng sức phòng, chống dịch CoViD-19. 

Hiện nay, Nhà nước đang áp dụng mức lãi suất ưu đãi bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại bình quân của các ngân hàng thương mại lớn nhất (mức lãi suất cho vay thực tế khoảng 5%/năm). Riêng Ngân hàng chính sách xã hội thì mức lãi suất cho vay hiện nay chỉ có 4,8%/năm. 

Về thời hạn cho vay ưu đãi thì trong giai đoạn 2006-2015 tối đa là 10 năm; giai đoạn 2015-2020 tối đa là 15 năm và mới đây, Nghị định 49/2021/NĐ-CP đã nâng thời hạn tối đa lên đến 25 năm cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới, hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở. 

Các chính sách của nước ta tương đồng như chính sách nhà ở xã hội tại nhiều nước công nghiệp phát triển.

Bên cạnh chính sách cho vay ưu đãi về tín dụng thì Nhà nước ta còn có thêm các “chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các cơ chế ưu đãi tài chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội”.  

Trong tổng thể các chính sách về nhà ở xã hội của Nhà nước ta thì chính sách cho vay tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi là quan trọng bậc nhất, bởi lẽ chính sách mà người thu nhập thấp cần nhất khi mua, thuê mua nhà ở xã hội là được vay tín dụng với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài hạn là chính sách hỗ trợ cần thiết nhất.

Việc tiếp cận chính sách NƠXH sẽ bị ảnh hưởng?

Do vậy Hiệp hội nhận thấy, với đề xuất của Ngân hàng Nhà nước thì sẽ không đáp ứng được chính sách cốt lõi của Nhà nước là hỗ trợ cho vay vốn tín dụng ưu đãi dài hạn với lãi suất thấp để mua, thuê mua nhà ở xã hội và các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội là những người bị thiệt nhất, có tác động tiêu cực đến thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước vẫn giữ nguyên quy định tại Khoản 3 Điều 6 Thông tư 25/2015/TT-NHNN (chỉ bỏ mục đích “thuê”).

Thứ nhất, “Đối với khách hàng vay vốn ưu đãi để mua, thuê mua nhà ở xã hội thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà” vì vẫn phù hợp với chính sách về nhà ở xã hội của Luật Nhà ở 2014 và Khoản 4 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 10 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01/04/2021) như đã phân tích trên đây.

Thứ hai, Hiệp hội thống nhất với Ngân hàng Nhà nước về việc bổ sung quy định “tối đa không quá 500 triệu đồng” vào Khoản 4 Điều 6 Thông tư 25/2015/TT-NHNN: “4. Đối với khách hàng vay vốn ưu đãi để xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở của mình thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, tối đa không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay”, do nội dung này đã được quy định tại điểm b Khoản 4 Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 10 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP ngày 01/04/2021).

Thứ ba, Đề nghị Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ đề xuất sửa đổi Khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 theo hướng bổ sung thêm cụm từ “mua, thuê mua nhà ở xã hội” để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của các quy định pháp luật.