Theo Hiệp hội Bất động sản TP HCM, mới đây Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 338 ngày 03/04/2023 phê duyệt "Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Trong đó đặt ra mục tiêu phát triển 428.000 căn NƠXH trong giai đoạn 2021 - 2025 và 572.000 căn trong giai đoạn 2026 - 2030, nhưng kết quả đạt được còn rất khiêm tốn.

Theo HoREA, để đạt được mục tiêu phát triển 428.000 căn hộ NƠXH vào năm 2025 thì vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cần phải tập trung nỗ lực xây dựng, hoàn thiện chính sách về NƠXH của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về cơ chế, chính sách, tạo quỹ đất, tạo nguồn vốn ưu đãi tín dụng NƠXH để hỗ trợ cho người mua, thuê mua.

Liên quan đến quy định về chính sách NƠXH, HoREA nhận thấy, khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, quy định này có bất cập nên khoản 1 Điều 80 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không phải dành diện tích đất ở trong phạm vi dự án để xây dựng nhà ở xã hội”.

Nhưng, Hiệp hội đề nghị Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) kế thừa tinh thần của khoản 4 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 cần quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại góp phần phát triển nhà ở xã hội, thông qua việc đóng góp tài chính bằng nghĩa vụ nộp thêm khoảng 20% tiền sử dụng đất của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Theo HoREA, chủ đầu tư hoàn toàn không bị thiệt vì chi phí này được tính vào giá thành mà người mua nhà mới là người gánh vác khi mua nhà.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM đề nghị quy định khoản tiền đóng góp 20% này nộp vào Quỹ phát triển đất của địa phương để cung ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất (Trung tâm phát triển quỹ đất) để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội thì phù hợp và đồng bộ với Điều 113 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Cũng theo HoREA, Điều 41 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không còn quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đóng góp nghĩa vụ tài chính để phát triển nhà ở xã hội, nên rất cần thiết bổ sung để huy động thêm nguồn lực xã hội hoá từ các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại góp phần phát triển nhà ở xã hội trong lúc nguồn lực ngân sách nhà nước có hạn.

Do đó, HorREA đề nghị bổ sung khoản 10 (bis) tiếp sau khoản 10 Điều 41 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) như sau: “10 bis. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nghĩa vụ nộp thêm vào ngân sách nhà nước một khoản tiền bằng 20% tiền sử dụng đất của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển nhà ở xã hội của địa phương”.

Trước đó, HoREA cũng có kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ liên quan đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội.

Trong văn bản vừa gửi tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng về bản chất không phải là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội, mà chỉ là gói tín dụng thương mại với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay thông thường dành cho chủ đầu tư và người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Hiệp hội này cho biết, nếu là gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội thì phải đảm bảo hai tiêu chí. Thứ nhất là lãi suất thấp dành cho chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở xã hội quy định thường bằng 50% mức lãi suất cho vay thương mại, như quy định mức lãi suất ưu đãi hiện nay là 4,8 - 5%/năm và mức lãi suất ưu đãi này được xác định hàng năm.

Thứ hai là thời hạn vay ưu đãi dài hạn, như Nghị định 49/2021/NĐ-CP quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm áp dụng cho cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội và 05 năm đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

Trong khi đó, HoREA cho hay, NHNN quy định lãi suất 8,2%/năm áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thuộc dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư,… vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của đối tượng là người có thu nhập thấp đô thị.

Hiệp hội dẫn chứng, chẳng hạn, căn hộ nhà ở xã hội có giá 1 tỷ đồng, thanh toán trước 20% là 200 triệu đồng và được vay 80% là 800 triệu đồng, Với lãi suất 8,2%/năm, chỉ riêng việc trả lãi vay năm đầu tiên người vay phải trả bình quân 5,46 triệu đồng/tháng, đồng thời còn phải trả một phần nợ gốc.

Còn với mức lãi suất 8,7%/năm áp dụng cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được cho là khá phù hợp và có tác động tích cực đối với các chủ đầu tư khi hiện nay, lãi suất vay rất cao, có thể lên đến 12-13%/năm.

Bên cạnh đó, HoREA cho rằng, NHNN quy định các mức lãi suất của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được xác định định kỳ 6 tháng một lần; theo đó mức lãi suất 8,2%/năm, 8,7%/năm áp dụng đến ngày 30/6/2023 làm cho tâm lý của người vay thêm bất an.

“Thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn. Riêng thời gian ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong 3 năm chỉ phù hợp với các dự án quy mô trung bình nhưng chưa phù hợp với các dự án quy mô lớn”, HoREA cho hay.

HoREA đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục trình Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục xem xét đề xuất gói tín dụng này nhằm đáp ứng được khoảng 30% nguồn vốn để thực hiện Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030. Theo kinh nghiệm thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây thì các ngân hàng thương mại được cấp bù lãi suất 1 đồng có thể huy động được 33 đồng vốn của xã hội, mang lại hiệu quả rất lớn.

Hiệp hội này cũng đề nghị NHNN báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét nên dành một phần gói tín dụng 120.000 tỷ đồng và gói 40.000 tỷ đồng giảm 2% lãi suất năm 2022 nhưng kết quả giải ngân chưa đáng kể để sử dụng các nguồn vốn này hỗ trợ các doanh nghiệp đang gặp khó khăn hiện nay nhưng có triển vọng phục hồi, phát triển trở lại. Nhất là tập trung hỗ trợ người tiêu dùng và khách hàng để làm tăng tổng cầu giúp cho nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản phục hồi và phát triển trở lại theo hướng lành mạnh, an toàn, bền vững.