Giai đoạn 2021 - 2023, cả nước hoàn thành 72 dự án nhà ở xã hội (NOXH) với 38.128 căn hộ, đạt gần 9% kế hoạch 5 năm 2021 - 2025 là 446.000 căn. Trong đó, TP HCM chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 2 dự án NOXH với 623 căn hộ (chuyển tiếp từ giai đoạn 2016 - 2020) và khởi công 7 dự án NOXH với 4.996 căn hộ, nhưng vướng mắc về pháp lý nên gần như chưa thể triển khai thi công...

Một trong những vướng mắc lớn đối với phát triển NOXH là mức lợi nhuận khống chế đối với chủ đầu tư.

Cụ thể, Điều 85 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH để bán, cho thuê mua, cho thuê được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NOXH.

Tại Hội nghị trực tuyến của Chính phủ với các địa phương ngày 16/3, Thủ tướng Phạm Minh Chính cho rằng, mức lợi nhuận quy đinh tối đa chỉ 10% theo Luật Nhà ở năm 2023 với chủ đầu tư NOXH không phải là cao nếu mất thêm các chi phí tuân thủ khác. Nếu các địa phương không tạo điều kiện thuận lợi, hỗ trợ mà đòi hỏi, gây khó dễ, sách nhiễu thì doanh nghiệp cũng mất hào hứng.

Cũng tại hội nghị, ông Đỗ Thanh Sơn, Phó Tổng Giám đốc Ngân hàng Công Thương Việt Nam (Vietinbank) đánh giá, quy định cho vay NOXH, nhà ở công nhân hiện nay bị hạn chế lãi suất sinh lời do bị khống chế ở mức 10% nên chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư. Điều này khiến một số dự án NOXH đã được phê duyệt nhưng chưa có nhà đầu tư, chưa có lộ trình, kế hoạch triển khai cụ thể.

Trên thực tế, những năm qua, không ít doanh nghiệp bất động sản đã bày tỏ sự bất hợp lý của mức khống chế lợi nhuận 10%.

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2021, ông Trường Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (Mã: HQC) cho rằng, đầu tư phân khúc nhà ở giá rẻ có ưu điểm là phục vụ người dân có thu nhập trung bình, thấp. Tuy nhiên, tỷ lệ lợi nhuận của phân khúc này rất thấp, kéo theo tính hấp dẫn của cổ phiếu và biên lợi nhuận ngành cũng rất thấp.

Đơn cử như mỗi đợt sốt đất, các công ty làm về nhà ở thương mại có thể lãi 50%, còn Hoàng Quân đầu tư phân khúc NOXH thì chỉ lãi 10%.

Dưới góc nhìn của ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng Giám đốc CTCP G-Home, làm một dự án NOXH mất nhiều thời gian hơn so với một dự án nhà ở thương mại. Theo quy trình, để phát triển 1 dự án NOXH, riêng khâu chuẩn bị đầu tư để có giấy phép xây dựng đã mất ít nhất 2 năm.

Khi bán đến căn hộ cuối cùng, phải dành 20% tổng diện tích của dự án để đem cho thuê, trong vòng 5 năm mới được kiểm toán. ‏Cả quá trình dài như vậy nhưng chủ đầu tư chỉ được phép hưởng lợi nhuận 10%, chưa cần tính toán kỹ đã nhìn thấy nguy cơ lỗ là rất cao.

Ông Nam cũng chia sẻ thêm, trong quá trình kéo dài 9 năm, khoản lợi nhuận 10% của chủ đầu tư chỉ được nhận sau khi đã kiểm toán. Hiện nay, nhiều chủ đầu tư vẫn chưa được giải đáp câu hỏi chi phí nào thì được kiểm toán và chi phí nào thì không hợp lệ; khoản chi phí đó có được lưu vào dự án hay không; bởi lỗ thì phải tự chịu, trong khi lãi trên 10% thì phải trả lại.

"Đối với một dự án nhà ở thương mại, giả sử tính toán sai, ra kết quả lãi hơn 1 tỷ thì chỉ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (khoảng 20%) và cộng thêm khoản phạt (khoảng 30%). Còn đối với dự án NOXH, giả sử nếu lãi hơn thì sẽ phải đem trả lại hoàn toàn con số đó", Tổng Giám đốc G-Home nói trong một sự kiện năm ngoái.

Tại Hội nghị trực tuyến ngày 16/3, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đề nghị xem xét tăng thêm lợi nhuận định mức đối với chủ đầu tư dự án NOXH lên mức 15%, thay vì chỉ 10% như hiện hành.

Theo ông Châu, lợi nhuận định mức hiện nay là 10%, rất cần nâng lên để hỗ trợ, vì suất đầu tư của NOXH được quy định chỉ bằng 76% suất đầu tư nhà ở thương mại cùng loại. Nếu muốn chất lượng NOXH ngang bằng nhà ở thương mại thì suất đầu tư này phải tương đương.

Ngoài tăng lợi nhuận, Chủ tịch HoREA cũng đề xuất thêm một số ưu đãi cho doanh nghiệp NOXH.

Về vay vốn ưu đãi, đề xuất cho phép chủ đầu tư được thế chấp bằng chính dự án NOXH đó, chí ít là đối với trường hợp chủ đầu tư đã tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Về ưu đãi thuế, HoREA đề nghị bổ sung quy định giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án NOXH cho thuê để khuyến khích phát triển nhiều dự án NOXH cho thuê..