Trái ngược với dự kiến của một số chuyên gia về nguy cơ xảy ra "bong bóng" bất động sản, thị trường mua bán - sáp nhập (M&A) bất động sản quý I/2022 vẫn diễn ra sôi động với hàng loạt thương vụ lớn. Các doanh nghiệp bất động sản liên tục thâu tóm thêm nhiều quỹ đất lớn.

Theo số liệu thống kê quý I, GDP Việt Nam đạt mức tăng trưởng là 5,03%. Vốn đăng ký đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào thị trường Việt Nam đạt 3,2 tỷ USD. Vốn FDI giải ngân lên đến 4,42 tỷ USD. Đây là mức tăng cao nhất trong nửa thập kỷ qua và tăng với 7,8% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, sau công nghiệp chế biến chế tạo, bất động sản hiện là lĩnh vực nhận được nguồn vốn FDI lớn thứ hai liên tiếp trong 10 năm qua.

Riêng quý I, thị trường bất động sản đã chứng kiến thêm một số số thương vụ M&A nổi bật ở TP. Hồ Chí Minh như cái "bắt tay" giữa Novaland và Công ty trách nhiệm hữu hạn Xây dựng Sản xuất TM Tài Nguyên để khởi động lại dự án Grand Sentosa (tên cũ Kenton Node), diện tích 11ha ở khu vực Nhà Bè.

Tương tự, ở khu vực quận 1, tòa nhà Saigon One Tower đã được đổi tên thành IFC One Tower do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển VivaLand quản lý.

Ở khu vực Đồng Nai, dự án Swan Bay với diện tích khoảng 200ha sẽ được tiếp tục phát triển bởi Công ty cổ phần địa ốc Phú Long.

Tổng giá trị các giao dịch M&A trong quý 1 cao hơn cả tổng giá trị từng năm 2019-2021. Phân khúc văn phòng chiếm 58% tổng giá trị giao dịch, trong khi phân khúc công nghiệp và nhà ở lần lượt chiếm 28% và 13%.

Đáng chú ý, Hà Nội có tổng lượng giao dịch lớn nhất cả nước, nhờ vào thương vụ chuyển nhượng tòa nhà văn phòng hạng A Capital Place (Ba Đình, Hà Nội) từ CapitaLand Development sang Viva Land với tổng trị giá 550 triệu USD.

Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định tổng nguồn cung văn phòng tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội chỉ xấp xỉ bằng Bangkok, chủ yếu bao gồm các tòa nhà hạng B và C; các tài sản hạng A vốn được các doanh nghiệp FDI săn đón lại rất khan hiểm. Chính vì vậy, ngay khi người lao động được quay trở lại văn phòng sau một thời gian dài áp dụng hạn chế di chuyển, đã thúc đẩy giao dịch M&A văn phòng vươn lên vị trí dẫn đầu.

Từ năm 2017 đến nay, khẩu vị của nhà đầu tư chủ yếu vẫn nhắm đến các loại tài sản truyền thống bao gồm thị trường nhà ở, khu đất phát triển, công nghiệp, văn phòng và bán lẻ. Trong đó, 76% các giao dịch nhà ở tập trung ở Thành phố Hồ Chí Minh, trong khi Bắc Ninh, Đồng Nai và Bình Dương chiếm hơn 50% tỷ trọng đầu tư bất động sản công nghiệp, Hà Nội sở hữu 65% tỷ trọng giao dịch khách sạn.

Theo bà Trang, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đã cho thấy sự quan tâm đáng kể đến việc phát triển dự án bất động sản, từ dự án căn hộ cho đến bất động sản công nghiệp, thương mại và bất động sản ứng dụng. Thị trường cũng sẽ chứng kiến câu chuyện phục hồi mạnh mẽ ở các mảng du lịch nghỉ dưỡng và bán lẻ, vốn đã bị kìm hãm trong thời gian qua nhờ mở cửa các đường bay quốc tế trở lại. Thị trường bất động sản nhà ở cũng được kỳ vọng sẽ tích cực, bà Trang dự báo.

Mặt khác, do thị trường "thống trị" bởi nhà đầu tư nội địa, nhiều nhà đầu tư quốc tế vẫn ưa chuộng tham gia bằng hình thức liên doanh với các đối tác trong nước. Hầu hết các nhà đầu tư tham gia vào các thương vụ liên doanh và M&A chứ không phải là các giao dịch bất động sản thuần túy.

Bà Trang nhận định nguồn tiền đầu tư không hề thiếu nhưng khó khăn lại nằm ở cơ hội. Rào cản lớn nhất là việc khan hiếm quỹ đất phù hợp trong các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội để phát triển dự án.

Bên cạnh đó, một trong những điều quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư quốc tế là tính minh bạch. "Thị trường càng minh bạch thì nhà đầu tư nước ngoài càng quan tâm. Nếu thị trường không đủ minh bạch, không có đủ thông tin và dữ liệu, giao dịch chậm và quyền sở hữu đất đai không rõ ràng,  thì đó là thách thức cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều vốn, đang chờ được đầu tư vào bất động sản. Họ muốn hợp tác với các nhà đầu tư địa phương nhưng họ cần giao dịch diễn ra nhanh chóng," bà Trang chia sẻ.

Vừa qua, Chính phủ đã thống nhất xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, sẽ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ tư, tháng 10/2022 đồng thời, có đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất. Khi được thông qua, các bộ luật này sẽ có tác động lớn đến thị trường bất động sản.

Hàng loạt vấn đề tồn tại liên quan đến thị trường bất động sản như hoạt động đầu tư, thủ tục pháp lý vì hệ thống pháp luật liên quan hiện đã dần hoàn thiện nên không còn mâu thuẫn giữa các quy định trong hệ thống pháp luật về đầu tư. Điều này sẽ gỡ bỏ nhiều rào cản hiện hữu cho các hoạt động M&A bất động sản trong năm nay, chuyên gia này kỳ vọng.

Trong điều kiện tình hình kinh tế vĩ mô khả quan và các chuyến bay quốc tế đã được mở lại, chắc chắn thị trường M&A sẽ còn sôi động hơn nữa. Bởi vì "trong nguy có cơ," nhiều doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh đã tiến hành đánh giá và lên kế hoạch phát triển dài hạn sau đại dịch.

Thị trường đang phát triển và đang trưởng thành với tốc độ nhanh hơn trước đây. Các bên tham gia thị trường từ nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, ngân hàng và các cơ quan quản lý của nhà nước đều thận trọng hơn trong mỗi hành động và vai trò của mình.

Các chuyên gia có chung nhận định năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục phát triển tốt và là năm tỏa sáng mặc dù vẫn có không ít khó khăn.