"Môi giới" và "đầu cơ" là 2 khái niệm khác nhau

Kể từ tháng 8/2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024 đã chính thức hiệu lực. Các chính sách mới đã quy định tương đối chặt chẽ về hoạt động môi giới bất động sản (BĐS).

Cụ thể, cá nhân môi giới phải có chứng chỉ hành nghề. Tương tự một số ngành nghề khác như bác sỹ, giáo viên, luật sư… môi giới nhà đất cũng đòi hỏi trình độ và năng lực đủ để hành nghề nghiêm túc, chuyên nghiệp.

Cùng với đó, luật mới không cho phép cá nhân hành nghề tự do, mà phải làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giớiBĐS. Qua đó, giúp việc quản lý, giám sát hoạt động của các cá nhân này chặt chẽ hơn.

Với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, luật yêu cầu có quy chế hoạt động, có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có ít nhất 1 cá nhân có chứng chỉ hành nghề. Trước khi hoạt động kinh doanh phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý để đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trườngBĐS.

Luật cũng quy định rõ về các biện pháp xử phạt đối với cá nhân, doanh nghiệp hoạt động môi giới không đạt chuẩn, cung cấp thông tin sai lệnh, thiếu chính xác, gây ảnh hưởng tới khách hàng.

Bàn về vai trò của môi giới BĐS, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, lực lượng môi giới giúp cung - cầu trên thị trường gặp nhau, đưa phía chủ đầu tư, nhà phát triển dự án kết nối với khách hàng trong các giao dịch mua bán, cho thuê. Đồng thời, giúp phản ánh thông tin hai chiều, kết nối các thị trường trong nước và quốc tế, kết nốiBĐS với xây dựng, tài chính…   

Hàng năm, các môi giới giúp kết nối thành công hàng trăm ngàn sản phẩm với giá trị giao dịch ước đạt hàng triệu tỷ đồng.

Theo quan điểm của VARS, quyết định giá bán BĐS là quyền của chủ đầu tư và nhà phát triển dự án. Môi giới không được tham gia bất cứ công đoạn nào liên quan đến việc định giá. Họ được tiếp cận bảng giá của chủ đầu tư gần như cùng lúc với khách hàng.

"Giá bán BĐS càng cao, môi giới BĐS càng gặp khó khăn. Hơn ai hết, môi giới chính là người mong muốn giá bán sản phẩm được xác định ở mức phù hợp nhất. Có như vậy, việc bán hàng mới thuận lợi, cơ hội nhận hoa hồng mới có.

Môi giới sống dựa vào hoa hồng. Họ thà chấp nhận hoa hồng thấp nhưng đều đặn để duy trì cuộc sống và tích tiểu thành đại, còn hơn cả năm theo đuổi một deal to mà luôn trong tình trạng hên xui”, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nói.

Theo chuyên gia này, có một thực tế mà hầu như sàn giao dịch nào cũng gặp phải là mức giá bán các sàn đề xuất đều bị chủ đầu tư chê thấp. Lý do bởi chủ đầu tư muốn tối đa hóa lợi nhuận và thường có tâm lý sợ các sàn đưa ra mức giá thấp để dễ đẩy hàng.

Trong khi đó, để có thể tiếp cận với khách hàng thì phía sàn giao dịch/môi giới cũng phải bỏ nhiều chi phí chạy quảng cáo. Nếu giá bán quá cao, vượt khả năng tài chính của nhiều người, sức hấp dẫn của sản phẩm bị giảm sút, khả năng chốt khách sẽ khó khăn hơn.

Đặc biệt, cần tránh nhầm lẫn, đánh đồng môi giới BĐS với đầu cơ. 

Có nhiều nguyên nhân khiến giá BĐS bị đẩy lên cao

Theo VARS, việc giá BĐS bị đẩy lên cao hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân suốt thời gian dài, trong khi nhu cầu đối với phân khúc này (cả để ở và đầu tư) luôn neo cao. Cung không đáp ứng, khiến cầu bị nén lại. Khi độ nén đạt đến giới hạn nhất định sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm cung.

Đây được cho là lý do quan trọng nhất khiến cuộc đua săn nhà, săn đất ngày càng khốc liệt. Chung cư vốn được coi là loại hình tiêu sản, nay cũng lội ngược dòng tăng giá vùn vụt, không kể sản phẩm mới hay cũ. Chưa kể đến việc nhiều dự án mới ra hàng được định vị ở mức cao cấp, khiến mặt bằng giá càng cao hơn.

Ông Đính nhận định: "Trong câu chuyện tăng giá đó, không loại trừ những trường hợp đầu cơ, trục lợi, lợi dụng sự mất cân bằng của cung - cầu để ôm hàng, thổi giá nhằm lướt sóng, kiếm chênh lệch. Vậy nhưng cần xác định rất rõ, đây là hành vi của những tay đầu cơ, có tài chính. Hành vi của họ là quan sát, lắng nghe, theo dõi từng biến động của thị trường. Ngay khi nhận thấy cơ hội, họ chốt deal, găm hàng, tìm cách sang tên và hưởng chênh lệch.

Những đối tượng này khác với môi giới BĐS chân chính - lực lượng làm nghề và hưởng thù lao từ hoạt động tư vấn, giới thiệu và chốt khách. Họ không đủ tài chính để ôm hàng, chờ tăng giá. Nếu có, thì số lượng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay". 

 Là người gắn bó với hoạt động môi giới BĐS ngay từ thời kỳ sơ khai nhất, ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Đại biểu Quốc hội khóa 12, nguyên Phó chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội nhận định: “Thực tế, ngoài các nhà môi giới hoạt động chuyên nghiệp, có kiến thức, kỹ năng hành nghề, chấp hành tốt các quy định pháp luật, thì cá biệt vẫn còn có một số cá nhân môi giới BĐS bị lợi ích chi phối, bất chấp quy định pháp luật, cấu kết với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS nâng giá hoặc dìm giá thị trường. Nhưng chắc chắn hiện tượng này không thể tránh khỏi trong nền kinh tế thị trường.”, ông Phúc chia sẻ.

Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, trên góc độ là người tiêu dùng, xu hướng tăng giá BĐS là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng trưởng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường. Thị trường BĐS bao gồm ba chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua. Nhưng câu chuyện đẩy giá lại quy chụp hoàn toàn do môi giới là bất hợp lý. 

Dưới góc độ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, ông Chung khẳng định, giá BĐS tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, dẫn dắt về giá. Chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận. Bản thân người môi giới không có khả năng can thiệp về mức giá của thị trường.

Hơn thế nữa, môi giới BĐS là đối tượng không mong muốn giá BĐS tăng nhất. Bởi khi chủ đầu tư bán giá cao, cơ hội chốt khách sẽ khó khăn hơn, môi giới sẽ vất vả hơn, nhưng thực tế phần phí cho môi giới họ nhận về vẫn không thay đổi.

Đồng quan điểm với ông Chung, bà Hồ Thị Thu Mai, Giám đốc Nhà ở ngay, đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường thứ cấp cho biết thêm, thị trường BĐS chỉ ghi nhận tăng trưởng “nóng” tại Hà Nội. Bởi giai đoạn 2020 - 2023, nhu cầu mua nhà của người dân vốn đã lớn, lại ngày càng tăng trưởng cùng làn sóng nhập cư. Trong khi đó, giai đoạn này, mỗi năm thị trường chỉ ghi nhận một vài dự án căn hộ mở bán, chỉ có thể đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu.

Cụ thể, bà Mai cho biết, khoảng hơn 4 triệu người ở khu vực đô thị Hà Nội nên nhu cầu mua nhà rất cao. Mỗi năm, có khoảng từ 150 - 200 nghìn người nhập cư tới Hà Nội và đều có nhu cầu mua nhà. Trong khi giai đoạn 2020-2023, Hà Nội chỉ có khoảng 10 nghìn sản phẩm mới được chào bán.  

Theo quan điểm của bà Mai, do nhu cầu về nhà ở không được thị trường sơ cấp đáp ứng, nhu cầu mua nhà trên thị trường thứ cấp trong giai đoạn 2020-2023 rất lớn, khiến giá nhà ở thứ cấp tăng lên. Chủ đầu tư dự án sơ cấp căn cứ vào mức giá thứ cấp này và nhu cầu mua nhà để ở của người dân để xác định giá bán. Do đó, mức giá bán sơ cấp vì thế cũng tăng lên.