Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong Quý I/2023, giá bán chung cư Hà Nội có dấu hiệu hạ nhiệt, nhất là chung cư cao cấp. Do đó, chung cư nhỏ, giá vừa túi tiền đang thu hút sự quan tâm nhiều hơn nhờ lợi thế về dòng tiền và khả năng đáp ứng tài chính.

Trong đó, phân khúc chung cư dưới 3 tỷ đồng đang nhận được sự quan tâm nhiều nhất; chung cư khoảng giá 3 - 6 tỷ đồng và trên 6 tỷ đồng thì mức độ quan tâm giảm 16 - 20% so với quý IV/2022.

Trước đó, Batdongsan.com.vn cũng nhận định, trong những tháng đầu tiên của năm 2023, mức độ quan tâm đến nhà chung cư Hà Nội tăng mạnh nhất ở phân khúc căn hộ có giá rao bán trên 55 triệu đồng/m2, với mức tăng đến 97% so với cùng kỳ năm trước. Tiếp sau là phân khúc dưới 35 triệu đồng/m2 và phân khúc 35 - 55 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, Savills Việt Nam chỉ ra, trong Quý I/2023, dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền đang chiếm ưu thế về cả nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Theo đó, tỷ lệ căn hộ bình dân chiếm 67% thị phần, căn hộ trung cấp chiếm 27% và loại hình cao cấp chỉ chiếm 6%. Các dự án căn hộ có thanh khoản tích cực, tỷ lệ tiêu thụ tốt thời gian qua phần lớn đều rơi vào ngưỡng giá trên dưới 3 tỷ đồng/căn.

Batdongsan.com.vn nhận định, giữa lúc thị trường khó khăn và tâm lý mua nhà của khách hàng kém thì những dự án nổi bật ở tầm giá dưới 3 tỷ đồng/căn vẫn ghi nhận thanh khoản tốt, tỷ lệ khách hàng xuống tiền thanh toán nhanh hơn so với các phân khúc khác.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định, loại hình căn hộ chung cư vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn đang dẫn đầu thị trường, loại hình này chiếm 27% tổng nhu cầu tìm mua nhà trên cả nước (tăng 4% so với năm 2022). Nhà mặt phố và nhà riêng là loại hình BĐS có giá trị khai thác thương mại cũng có được nhiều quan tâm với lượt tìm kiếm lần lượt chiếm 20% và 9%. Còn với đất nền chỉ còn chiếm khoảng 24% trong cơ cấu các loại hình BĐS, không còn là phân khúc được quan tâm nhiều nhất.

Khảo sát thực tế từ số liệu từ các sàn môi giới bất động sản cũng cho thấy, mặc dù giá chung cư trên cả nước có dấu hiệu giảm từ nửa cuối năm 2022 nhưng nhìn chung, mặt bằng giá vẫn rất cao so với thu nhập trung bình của hộ gia đình Việt Nam.

Chung cư cũ hút khách hơn nhà mới

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản của Savills Việt Nam, nguồn cung sơ cấp tại quý I/2023 giảm 4 điểm phần trăm theo quý và theo năm, đạt 19.483 căn. Trong đó, nguồn cung mới chỉ đạt hơn 2.040 căn hộ tới từ hai dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án, giảm 30% theo quý và 27% theo năm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 52 triệu đồng/m2, ổn định theo quý và tăng 22% theo năm.

Bên cạnh đó, tình trạng mất cân đối nguồn cung vẫn tiếp tục diễn ra. Khi nguồn cầu hiện nay của người dân chủ yếu hướng về các sản phẩm vừa túi tiền thì nguồn cung căn hộ hạng C vẫn ở mức thấp. Tại thị trường, tỷ trọng căn hộ hạng B vẫn là chủ yếu. Cụ thể, 92% nguồn cung căn hộ tại khu vực phía Tây trong quý I/2023 là hạng B; và từ năm 2024 trở đi, Hạng B sẽ chiếm tỷ trọng chủ đạo với 60% thị phần nguồn cung tương lai.

Trái ngược với tình trạng nguồn cung khan hiếm, nguồn cầu về nhà ở sẽ có xu hướng gia tăng mạnh trong tương lai. Dự kiến tỷ lệ đô thị hóa của Hà Nội sẽ đạt 62% vào năm 2025 và tăng lên 75% vào năm 2030. Với đà phát triển này, nguồn cầu dự kiến đạt khoảng 426.700 căn. Tuy nhiên, Chương trình Phát triển Nhà ở của Hà Nội cũng đặt mục tiêu diện tích nhà ở mới là 33,2 triệu m2 sàn từ nay tới năm 2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người là 29,5m2/người. Các số liệu này cho thấy sự thiếu hụt nguồn cung là 95.800 nhà ở.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, tốc độ đô thị hóa diễn ra nhanh sẽ tạo ra những tác động tới bức tranh chung về xã hội đối với một thành phố. Việc thiếu hụt nguồn cung về nhà ở có khả năng dẫn tới những vấn đề liên quan tới an sinh xã hội như hình thành các khu ổ chuột hay gia tăng các tệ nạn liên quan. Việc này sẽ đặt ra vấn đề cấp thiết mà Chính phủ và Thành phố Hà Nội sẽ phải có những bước tính toán cụ thể, từng bước một để giải quyết.

Thêm vào đó, nguồn cung mới hạn chế, số lượng căn hộ bàn giao giảm và giá sơ cấp trung bình neo cao tại mức 52 triệu đồng/m2 đã tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng. Từ năm 2018 đến năm 2022, giá sơ cấp trung bình của căn hộ đã tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm. Trong quý 1/2023, giá sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp 48%.