Thị trường đất nền phía Nam vẫn chưa xuất hiện “điểm sáng” 

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 1/2023, cả lượng tin đăng bán và nhu cầu tìm mua nhà đất ở các tỉnh phía Nam và Tây Nguyên vẫn tiếp tục xu hướng giảm mạnh, nhất là với loại hình đất nền và đất nền dự án. Xét về lượng tin đăng, các tỉnh vệ tinh quanh TP HCM đều giảm trung bình ở mức trên 50% so với cùng kỳ. Lượng sản phẩm nhà đất rao bán trong tháng 1/2023 tại Bà Rịa – Vũng Tàu giảm 66%, Bình Dương giảm 50%, Bình Thuận giảm 60%, Đồng Nai giảm 66% và Long An giảm 69%.

Đặc biệt, lượt tìm kiếm nhà đất tại các địa phương trên cũng có chiều hướng đi xuống thấy rõ, nhu cầu tìm mua bất động sản giảm mạnh nhất tại tỉnh Bình Thuận và Long An với mức giảm lần lượt là 49% và 48%. Đồng Nai cũng có lượt tìm kiếm nhà đất giảm đến 45%, Bà Rịa – Vũng Tàu giảm 43%, Bình Dương là thị trường ghi nhận nhu cầu mua giảm thấp nhất, ở mức 12% nếu so với cùng thời điểm này năm 2022.

Từ khảo sát cho thấy, nếu nhu cầu mua căn hộ và biệt thự liền kề tại Bà Rịa – Vũng Tàu chỉ giảm từ 4-8% thì loại hình đất nền ghi nhận nhu cầu mua giảm đến 54%. Tương tự với thị trường Đồng Nai, chung cư và biệt thự chỉ giảm 4-13% thì lượt tìm mua đất nền giảm 49%, nhu cầu mua nhà liền thổ, căn hộ tại Bình Dương giảm 13-15% thì đất nền giảm đến 53%. Còn với Long An, bất chấp nhu cầu tìm mua căn hộ và biệt thự bật tăng mạnh mẽ, sự sụt giảm của loại hình đất nền xuống hơn 59% đã kéo nhu cầu mua toàn thị trường đi xuống thấy rõ.

Đáng chú ý, những năm trước đây thời điểm sau Tết nguyên đán là lúc sôi động nhất của thị trường đất nền toàn quốc. Tuy nhiên năm nay, chỉ số tìm kiếm đất nền sau Tết và trước Tết đều rất thấp, gần như không có sự biến động tăng trưởng dù thị trường đã vào mùa giao dịch.

Lượt quan tâm đất nền trong tháng đầu năm 2023 chỉ gần bằng 46% so với cùng kỳ 2022. Bên cạnh việc siết chặt tín dụng làm cho dòng vốn đầu tư chảy ít vào thị trường BĐS, việc chính quyền nhiều địa phương tăng cường chỉ đạo siết phân lô, bán nền cũng làm hoạt động của thị trường lắng lại trong nửa cuối năm 2022 và đến đầu năm 2023 vẫn chưa cải thiện.

Dù vậy, khảo sát của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, hoạt động đầu tư mua bán đất nền tỉnh không hoàn toàn tắt giao dịch. Một số khu vực như Nhơn Trạch, Long Thành, Cẩm Mỹ (Đồng Nai), Đất Đỏ, Châu Đức (Bà Rịa – Vũng Tàu), Bến Lức, Đức Hòa, Cần Giuộc… vẫn xuất hiện giao dịch sang nhượng giữa các nhà đầu tư dù khá cầm chừng, hạn chế.

Hiện tại thị trường tỉnh vẫn còn khá nhiều dự án đất nền quy mô nhỏ tầm 15-30 nền mở bán nhưng tỷ lệ hấp thụ thấp, nhất là với loại hình đất nền tự do và đất nông nghiệp. Phần lớn dân đầu tư vẫn ở trạng thái nghe ngóng, chưa có ý định xuống tiền khi thị trường còn nhiều biến động và trông chờ vào chính sách tín dụng, lãi suất, pháp lý.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam đưa ra dự báo trên Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền sẽ còn khó khăn trong năm 2023 khi dòng vốn tiếp tục bị thắt chặt, các quy định hạn chế phân lô, tách thửa vẫn được thực hiện trong năm tới. Dù NHNN khẳng định không siết tín dụng với bất động sản nhưng nhiều doanh nghiệp và cả người mua nhà vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn khi muốn tiếp cận nguồn tín dụng này.

Nhu cầu tìm kiếm đất nền dự kiến trong năm 2023 sẽ suy giảm, trong khi chỉ số tin đăng, phản ánh nguồn cung của thị trường sẽ có xu hướng đi ngang. Mặc dù trong nửa cuối năm 2022, giá chào bán đất nền tại 1 số khu vực đã suy giảm nhưng vẫn còn cao hơn thời điểm đầu năm. Xu hướng giảm này sẽ tiếp tục tại nhiều khu vực trong năm 2023, có thể kéo giá chào đất nền tại 3 miền quay trở lại thời điểm đầu năm 2021.

 Thị trường bất động sản sẽ 'ấm' lên từ quý III

Chia sẻ tại tọa đàm "Điểm sáng về cơ chế, chính sách cho thị trường bất động sản Việt Nam", do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức mới đây, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng chưa bao giờ cụm từ "hỗ trợ", "giải cứu thị trường BĐS" xuất hiện nhiều như hiện nay. Nó cho thấy sự bất thường của thị trường BĐS có thể gây ra những hệ lụy cho nền kinh tế.

Theo TS. Cấn Văn Lực, gần đây, cả cơ quan quản lý, giới nghiên cứu, địa phương, doanh nghiệp nhìn nhận thị trường BĐS có vai trò quan trọng, tác động đến nền kinh tế cả vĩ mô và vi mô.

Để tháo gỡ vướng mắc lĩnh vực BĐS, chuyên gia này cho rằng cần rút kinh nghiệm trong quá trình thực hiện, hỏi học từ quốc tế và tiếp cận đa chiều và đưa ra hai nhóm chính sách, ngắn hạn và dài hạn.

Trong đó, nhóm giải pháp ngắn hạn là những chính sách tập trung tháo gỡ vấn đề đang nóng nhất của thị trường, gồm pháp lý và vốn. Nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý thì hàng trăm dự án được giải toả, dòng tiền từ đây mà ra.

 Quan trọng hơn, tháo gỡ được vấn đề pháp lý chính là củng cố niềm tin cho thị trường. Sau hàng loạt cuộc họp của Chính phủ thì các địa phương vào cuộc mạnh mẽ hơn. Có thể thấy những động thái của chính quyền TP HCM khi trong tuần qua có đến 3 cuộc họp bàn giải pháp tháo gỡ cho thị trường BĐS.

Về vốn cho thị trường BĐS, ông Lực cho rằng nóng nhất chính là vấn đề trái phiếu. Theo tính toán, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỷ đồng. Mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư BĐS.

Những ngày vừa qua, dư luận đã thấy Nova Group đang vất vả đàm phán, thương lượng để giải quyết trái phiếu đáo hạn.

Còn về vốn tín dụng cho lĩnh vực BĐS, ông Lực đề xuất cho phép cơ cấu lại nợ, giữ nhóm nợ. Việc này có thể gây ý kiến trái chiều vì nhiều ngành cũng ở hoàn cảnh cần cơ cấu nợ. Trong khi chuyên gia này không ủng hộ nới room tín dụng cho lĩnh vực BĐS, vì năm 2022 tín dụng cả hệ thống tăng trưởng 14,5%, riêng tín dụng cho BĐS đã tăng trưởng 24,2% thì năm nay không thể cao hơn. Vấn đề của BĐS là tắc ở trái phiếu doanh nghiệp.

TS. Cấn Văn Lực cũng đánh giá dòng vốn từ M&A rất quan trọng với thị trường BĐS, nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A. "Tôi kiến nghị nên cho phép, vì việc này hoàn toàn khả thi và là nhu cầu thật. Doanh nghiệp có 70%, phần còn lại ngân hàng tài trợ 30%", ông Lực đề xuất.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp vướng mắc ở đất khu công nghiệp, tiền thuê đất, thuế,… muốn nộp cũng không được vì địa phương sợ trách nhiệm, không dám làm. Vai trò của địa phương vô cùng quan trọng, cho nên cuộc họp trực tuyến toàn quốc vừa qua giữa Thủ tướng với các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp BĐS là cú hích rất lớn cho các địa phương, doanh nghiệp phải vào cuộc.

Cuối cùng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần hiểu đúng thông điệp của Thủ tướng Phạm Minh Chính. "Ở đây không phải Chính phủ bỏ rơi doanh nghiệp BĐS! Bỏ rơi thì sao lại phải tổ chức họp trực tuyến toàn quốc, bỏ rơi thì làm sao lại có hàng loạt chỉ đạo về chính sách tín dụng, về tài khóa, về giãn, hoãn thuế, về cơ cấu nợ, về chấn chỉnh thị trường trái phiếu…

 Ý của Thủ tướng là doanh nghiệp cần nhìn nhận thẳng thắn những gì đã làm được, những gì chưa làm được để rút kinh nghiệm. Đó là cơ cấu thị trường mất cân đối và chúng ta đã làm vượt quá năng lực". TS. Cấn Văn Lực cho rằng Chính phủ đã có những hành động cụ thể, tháo gỡ về mặt cơ chế, chính sách, tạo động lực cho thị trường BĐS.