Đất nền Hà Nội neo giá cao

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tại thị trường Hà Nội, mặc dù số lượng thông tin chào bán đất nền tăng nhưng mức độ quan tâm đến phân khúc này trong những tháng đầu năm 2023 đã giảm khoảng 60% so với năm 2021 và giảm 30% so với năm 2022. Đáng chú ý, dù không có nhiều giao dịch, tính thanh khoản đang bị đứt gãy nhưng giá đất nền hiện vẫn đang giữ ở mức cao.

Khảo sát thực tế cũng cho thấy, từ đầu 2023, tại một số huyện ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm, Thường Tín, Sóc Sơn, Ba Vì…, giá đất nền được chào bán dao động trung bình từ 15-55 triệu đồng/m2 tùy vị trí và diện tích. Khu vực Long Biên có mức giá cao hơn, khoảng 85 triệu đồng/m2.

Một số khu vực tại Hà Nội có giá rao bán đất nền tăng như Gia Lâm với mức tăng từ 47 lên 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2023; huyện Thạch Thất, Đan Phượng cũng có giá rao bán tăng mạnh so với năm 2022.

Tuy nhiên, bên cạnh xu hướng tăng giá thì một số huyện cũng đang có giá rao bán sụt giảm so với năm 2022, nhưng con số không đáng kể. Điển hình như huyện Mê Linh có mức giá rao bán đất nền dao động trung bình khoảng 25 triệu đồng/m2 cho năm 2022 nhưng đầu năm 2023 đã giảm nhẹ xuống còn 24 triệu đồng/m2; tương tự là huyện Thanh Oai với mức giá bán giảm từ 22 xuống còn 21 triệu đồng/m2.

Các chuyên gia dự báo, thị trường đất nền được dự báo sẽ tiếp tục khó khăn trong 6 tháng đầu năm 2023 khi dòng vốn và các quy định hạn chế phân lô, tách thửa vẫn sẽ tiếp tục được kiểm soát chặt.

Lý giải về tình trạng thị trường trầm lắng nhưng giá của phân khúc đất nền vẫn còn cao, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, vấn đề giá tăng là do xuất phát từ nhu cầu. Tức là cầu vẫn tăng tốt vì đây là loại hình đầu tư truyền thống của người Việt Nam. Sở dĩ đất nền vẫn có xu hướng tăng giá là do kỳ vọng của người mua.

“Cần phân biệt loại hình đất nào có dòng tiền thì khả năng tăng giá vẫn cao. Chẳng hạn, nếu đất ở những khu vực có hạ tầng, tiện ích tốt, hay cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng giá. Còn những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng, chỉ mang tính chất “nước lên bèo lên”, mua xong để đó thì giá sẽ giảm” - chuyên gia này phân tích.

Ông Quốc Anh dẫn chứng, những tỉnh thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) lớn như Bình Dương, Bắc Ninh, Hải Phòng... đều là những nơi giá đất nền có mặt bằng giá ổn định, ít khi có sự sụt giảm. Còn những địa phương nào gần như không có yếu tố về mặt kinh tế thì khả năng sẽ giảm về đúng mức giá trước khi xảy ra những cơn sốt đất.

Trong khi những khó khăn của thị trường bất động sản vẫn chưa được tháo gỡ và chắc chắn không thể giải quyết trong ngắn hạn thì đất nền được đánh giá là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề do bị siết phân lô, tách thửa và kiểm soát tín dụng…

Bởi vậy, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư cũng như người dân có nhu cầu cần cân nhắc kỹ việc rót tiền vào sản phẩm đất nền trong giai đoạn này, đặc biệt là những sản phẩm không có giá trị sử dụng để khai thác dòng tiền ổn định.

Đất nền phía Nam sôi động trở lại?

Sau gần 8 tháng liên tiếp sụt giảm, nhu cầu mua đất nền đang có xu hướng tăng trở lại tại nhiều thị trường sau hàng loạt thông tin tích cực từ phía Chính phủ và ngân hàng nhà nước.

Báo cáo thị trường tháng 2/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại nhiều địa phương phía Nam, lượt tin đăng bán và mức độ quan tâm tìm kiếm đất nền tăng mạnh. Tuy không so được với thời điểm cùng kỳ 2022 (giai đoạn sốt đất) nhưng lượt mua đã tích cực hơn so với tháng trước và giai đoạn cuối năm 2022.

Cụ thể, tại thị trường Bình Dương, nhu cầu tìm mua nhà liền kề tăng 57%, đất nền tăng hơn 109% trong tháng 2/2023. Tương tự, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cũng có nhu cầu tìm mua đất nền tăng đến 132%, biệt thự liền kề tăng 9%. Còn với hai thị trường Long An và Bình Thuận, lượt quan tâm mua đất nền và nhà liền thổ tăng cao trong tháng 2.

 Đất nền Bình Thuận có lượt tìm mua tăng 78%, biệt thự tăng 97% còn tại Long An, nhu cầu mua đất nền tăng 96%, biệt thự nhà phố tăng 76%. Đặc biệt, trong tháng 1 trước đó, phân khúc căn hộ và biệt thự tại Long An cũng có xu hướng tăng mạnh nhu cầu mua. Như vậy trong 2 tháng đầu năm, Long An là thị trường ít chịu ảnh hưởng suy giảm thanh khoản nhất so với các tỉnh cùng thuộc vùng vệ tinh của TP HCM.

Không chỉ nhu cầu mua gia tăng, lượng sản phẩm đất nền, nhà liền kề chào bán tại các thị trường tỉnh cũng gia tăng trở lại cùng với sự tái khởi động của nhiều doanh nghiệp trong hoạt động bán hàng. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, lượng tin đăng bán đất nền tăng 102%, biệt thự cũng tăng 61%; Bình Dương cũng có lượng tin đăng bán đất nền tăng 189% và Long An ghi nhận lượng tin đăng đất nền, nhà phố tăng 125% và 97%.

Nhiều dự án đất nền, nhà phố sau thời gian trì hoãn giao dịch cũng đang tái khởi động các hoạt động bán hàng. Dù quy mô nguồn cung suy giảm so với cùng kỳ nhưng nhờ những chính sách thanh toán và chiết khấu giàu ưu đãi mà sức hút đất nền, nhà phố đang dần tăng trở lại trong thời điểm cuối tháng 2, đầu tháng 3/2023.

Đặc biệt, sau hàng loạt thông tin tích cực từ điều hành vĩ mô của Chính phủ và động thái hạ lãi suất liên tục ở phía ngân hàng, đất nền cũng đang là phân khúc có dấu hiệu phục hồi khả quan. Nghị quyết 33 vừa qua mang lại niềm tin giải tỏa những vướng mắc, điểm nghẽn cho thị trường nhà đất và tạo động lực giúp thị trường sớm hồi phục, ổn định và phát triển.

 Ngân hàng nhà nước cũng liên tục có động thái giảm lãi suất điều hành, kéo theo đó là hàng loạt ngân hàng thương mại cũng hạ mức lãi suất huy động với mục tiêu giảm mức lãi vay. Những thông tin tích cực trên đang giúp lấy lại niềm tin cho nhà đầu tư mạnh dạn hơn khi tham gia vào thị trường sau thời gian “nghỉ đông”.

Theo chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang, đất nền ven thành phố vẫn là xu hướng đầu tư năm 2023, nhất là với các sản phẩm có tầm giá dao động trong khoảng từ 1-2 tỷ đồng. Tâm lý chuộng nhà gắn với đất cùng với nhu cầu tích lũy tài sản an toàn và khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn cao sẽ là yếu tố khiến phân khúc này được lòng giới đầu tư.

Sự suy giảm thanh khoản đất nền thời gian qua đến từ tâm lý lo sợ và phản ứng chung của nhà đầu tư khi thấy thị trường biến động. Tuy nhiên xét về lâu dài, sức hút đất nền rất khó giảm. Một khi những khó khăn đã được tháo gỡ, thị trường đã phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông thì nhu cầu với phân khúc này sẽ lại tăng lên kéo theo đó là giá bán tiếp tục biến động.

Nhận định trên Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, trong dài hạn giá đất nền khó có khả năng sụt giảm mạnh, thay vào đó, giá bán phân khúc này có thể đi ngang so với giá năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới. Thị trường BĐS 2023 nói chung và đất nền nói riêng sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố bên ngoài. Song cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có.

"Có thể là cuối quý 2 hay đầu quý 3/2023, nhu cầu giao dịch nhà đất sẽ tăng trở lại. Nhiều vướng mắc mà thị trường đang gặp phải như pháp lý, điểm nghẽn về vốn, niềm tin nhà đầu tư đang được củng cố sẽ giúp thị trường sớm phục hồi và cân bằng trở lại" , ông Đính nhận định.