Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng phát biểu tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra ngày 14/7 rằng: Tính đến ngày 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái, đây là mức tăng cao so với cùng kỳ các năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.

Trong số 2,33 triệu tỷ đồng dư nợ, tín dụng bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%), dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản là hơn 786 nghìn tỷ đồng, tăng 8,4% so với cuối năm ngoái và chiếm tỷ trọng 33,7%.

Sự gia tăng của dư nợ bất động sản phản ánh kỳ vọng lớn của nhà đầu tư, người dân đối với thị trường bất động sản nửa đầu năm 2022. Tuy nhiên, ở góc độ quản lý, Chính phủ cũng có nguyên do để quan ngại về sự bùng nổ đầu tư bất động sản suốt từ năm 2020 đến nay.

Bởi vậy, chủ trương kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản  đã được Ngân hàng Nhà nước nhấn mạnh nhiều lần và chỉ đạo xuống hệ thống ngân hàng thương mại. Động thái của Ngân hàng Nhà nước rõ ràng đã tạo ra ảnh hưởng khá lớn đến thị trường, bởi đa phần doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Chỉ nên "nắn" dòng tín dụng bất động sản

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết: "Tôi nghĩ việc điều chỉnh chính sách tín dụng với bất động sản tại thời điểm hiện tại là hợp lý bởi thời gian qua, thị trường phát triển rất nóng".

"Nhìn lại hai năm qua, dịch COVID-19 đã làm đứt quãng các hoạt động sản xuất kinh doanh, dẫn đến dòng vốn ồ ạt đổ vào chứng khoán, bất động sản… khiến thị trường bất động sản tăng trưởng nóng, các cơn sốt đất diễn ra tại nhiều địa phương, khu vực và xuất hiện tình trạng “bong bóng”, tăng giá ảo. Tình trạng này kéo dài có thể làm méo mó, biến dạng thị trường, là mầm mống của những bất ổn kinh tế vĩ mô. Bên cạnh đó, sau đại dịch, nền kinh tế đang rất cần hướng nguồn vốn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh. Nếu dòng vốn vẫn cứ dồn vào bất động sản, như một dạng đầu tư tài chính (mua đi bán lại, ăn chênh lệch) thì rất không tốt.

Trước thực trạng này, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại giám sát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực này và kiểm soát tín dụng đối với đầu tư một số phân khúc thị trường như bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và đầu cơ bất động sản; đồng thời, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân, nhất là người nghèo/thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng giá hợp lý để mua, đầu tư nhà ở tự sử dụng, tiêu dùng, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ. Như vậy, có thể thấy cơ quan quản lý phân lập khá rõ giữa các phân khúc có tính chất đầu cơ và các phân khúc phục vụ nhu cầu thường trực, chính đáng của người dân", ông Hà nhận định.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà cho biết thêm: Nếu kiểm soát quá chặt tín dụng vào bất động sản sẽ khiến thị trường đói vốn, dẫn đến nguy cơ các dự án chậm tiến độ. Thực tế, hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản phản ánh đang gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay và người mua nhà cũng vậy. Nguyên nhân để giải thích cho điều này, một là do trước đây điều kiện cho vay khá dễ, bây giờ chặt chẽ hơn, không phải doanh nghiệp nào, phân khúc bất động sản nào cũng được vay; hai là hạn mức cho vay của nhiều tổ chức tín dụng đã cạn, chính họ cũng đang phải rà soát lại các khoản vay để “cân đo đong đếm”, lựa chọn đối tượng phù hợp, chú trọng an toàn, hiệu quả trong kinh doanh.

Việc tiếp cận vốn khó khăn sẽ hình thành tâm lý thận trọng bao trùm thị trường: doanh nghiệp lưỡng lự, rón rén trong việc sử dụng vốn để triển khai dự án; người mua nhà lo ngại không vay được tiền, nên cũng không dám mua và đầu tư, suy xét chặt chẽ hơn nhiều yếu tố. Nguồn cung bất động sản hai năm qua vốn đã hạn chế, nay lại càng khan hiếm, giá nhà vẫn tiếp tục tăng, trong khi thanh khoản đang giảm mạnh tại một số phân khúc thị trường và địa phương. Đó là những “tác dụng phụ” không ai mong muốn.

"Ngoài ra, ngành bất động sản còn liên quan tới 28 ngành khác như vật liệu xây dựng, lao động, vốn, tài chính tiền tệ… Tất cả được ví như những cái “bình thông nhau”. Như tôi đã nói ở trên, việc "thắt chặt" nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản thì ít nhiều sẽ tác động đến các thị trường khác", ông Hà cho hay,

Cuối cùng, luật sư Nguyễn Thanh Hà nêu quan điểm: Về nguyên lý, kiểm soát tín dụng bất động sản là phương tiện chứ không phải mục tiêu điều hành. Nhà nước kiểm soát không phải để kiểm soát, mà kiểm soát để giảm thiểu/loại trừ các rủi ro đối với thị trường bất động sản, thị trường tài chính - ngân hàng. Do đó, việc kiểm soát phải có chừng mực, không nên quản quá chặt theo hướng “bóp nghẹt”, tránh các cú sốc đột ngột cho giới đầu tư. Tinh thần là “nắn” mà không phải “thắt”; quản lý, điều tiết thị trường tài chính, tín dụng uyển chuyển, linh hoạt để giữ thị trường bất động sản ở thế cân bằng.

Không 'siết' tín dụng bất động sản, chỉ kiểm soát để dòng tiền đi đúng hướng

Chia sẻ tại Hội thảo “Cơ hội mới của thị trường BĐS nghỉ dưỡng” do báo Tiền Phong tổ chức ngày 22/7, ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, dòng vốn đầu tư vào BĐS vẫn đang ổn định. Thời gian qua, thị trường nhắc nhiều đến câu chuyện siết tín dụng vào bất động sản , đang gây cản trở khó khăn cho doanh nghiệp, nhà đầu tư và thị trường BĐS nói chung.

"Theo tôi, thông tin này xuất phát lẻ tẻ từ các nhà đầu tư, hoặc chủ đầu tư đang gặp khó khăn trong nguồn vốn tín dụng. Thông qua phương tiện truyền thông, Chính phủ, hệ thống ngân hàng nhà nước đã khẳng định: Nguồn vốn tín dụng dành cho BĐS kiểm soát lại để đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng và sử dụng đúng mục đích. Không có câu chuyện dừng hay siết lại nguồn vốn với thị trường BĐS", ông Dũng khẳng định.

Cũng là chủ đề về siết tín dụng bất động sản, TS. Võ Trí Thành (Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển thương hiệu và cạnh tranh) cho biết: "Việc đầu tiên là "tạo lập niềm tin". Đó là chúng ta phải coi thị trường trái phiếu doanh nghiệp là một phần hữu cơ của thị trường vốn mà Việt Nam thực sự mong muốn phát triển. Đó là thông điệp của Việt Nam gửi đến thế giới, đặc biệt là giới doanh nghiệp. Bên cạnh đó phải tăng cường tính kỷ luật của thị trường đồng thời không hình sự hóa các quan hệ kinh tế". 

"Chúng ta không siết tín dụng bất động sản , nhưng có chọn lọc hơn dựa theo những đánh giá của phân khúc bất động sản, nhu cầu thực của người dân và xã hội, phân biệt các vấn đề phức tạp, khó khăn của một số dự án điển hình, một số dự án lớn cần quan tâm", ông Thành phát biểu tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững diễn ra ngày 14/7.